Föreningens kapitalkostnader ska vara med i den ekonomiska planen

Räntekostnader och avskrivningar är kapitalkostnader och ska tas med i den ekonomiska planen. 

Kapitalkostnaderna i den ekonomiska planen

Kapitalkostnaderna för de första tre åren ska anges (1 § 8 och 4 § 1 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt). Både räntekostnader och avskrivningar.

Kapitalkostnaderna ska också tas upp i den ekonomiska prognosen för år 1–6, 10 och 20 (4 a § 1 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt).

På denna sida beskriver vi hur avskrivningarna ska redovisas.

Avskrivningarna ska redovisas enligt årsredovisningslagen

Planenliga avskrivningar ska redovisas enligt årsredovisningslagen (1995:1554) (2 kap. 17 § första stycket föreskrifterna). Det gör det lättare för medlemmarna att jämföra den ekonomiska planen med kommande årsredovisningar.

Boverkets föreskrifter och allmänna råd om ekonomiska planer, kostnadskalkyler, intygsgivare och intygsgivning, BFS 2025:2 - 2 kap. 17 §

17 §

Planenliga avskrivningar ska ske enligt bestämmelserna i årsredovisningslagen (1995:1554).

Avskrivningsunderlag, avskrivningsmetod, nyttjandeperiod och belopp ska anges. Om K3-regelverket tillämpas och en schablonmässig avskrivning ingår ska den motiveras. Det ska framgå hur anskaffningsvärdet för tomträtt ingår i avskrivningsunderlaget.

Den ekonomiska planen ska visa

• avskrivningsunderlaget
• avskrivningsmetoden: K2 eller K3
• nyttjandeperioden
• belopp
• en förklaring till en eventuell schablonmässig avskrivning, om föreningen använder K3
• hur anskaffningsvärdet för tomträtt ingår i avskrivningsunderlaget.

Det framgår av 2 kap. 17 § andra stycket föreskrifterna.

Avskrivningarna representerar att byggnaden slits med tiden. De motsvarar alltså en resursförbrukning, och är därför en kostnad. Föreningen gör dock ingen motsvarande utbetalning, så föreningens likviditet påverkas inte av avskrivningarna.

K3 blir obligatoriskt för bostadsrättsföreningar 2026

Det finns två regelverk för bostadsrättsföreningars och kooperativa hyresrättsföreningars årsredovisningar och årsbokslut: K2 och K3.

K2 är ett enklare regelverk avsett för mindre företag. Det finns i Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag, senast ändrade genom BFNAR 2025:2.

K3 är mer utförligt. Det finns i Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2012:1) om årsredovisning och koncernredovisning, senast ändrade genom BFNAR 2025:3. Där finns också (i kapitel 38) de kompletterande råd för bostadsrättsföreningar som tidigare funnits i BFNAR 2023:1.  

K3 blir obligatoriskt för alla bostadsrättsföreningar, från och med räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Om bostadsrättsföreningen inleder sin verksamhet efter den 30 juni 2025 ska man tillämpa K3, enligt BFNAR 2025:3, redan det första räkenskapsåret, om det är förlängt och avslutas den 31 december 2026 eller senare.

Kooperativa hyresrättsföreningar får göra en bedömning i det enskilda fallet av om de kan använda K2.

Läs mer om K2 och K3 på Bokföringsnämndens webbplats. 

BFN - Statens expertorgan på redovisningsområdet

Motivera schablonmässiga avskrivningar enligt K3

Huvudregeln i K3 är komponentuppdelade avskrivningar. Det finns dock möjlighet att göra schablonmässiga avskrivningar. Om föreningen använder K3 och anger schablonmässiga avskrivningar i den ekonomiska planen ska det motiveras (2 kap. 17 § andra stycket föreskrifterna).

Om föreningen har en tomträtt

Om föreningen inte äger fastigheten, utan har en tomträtt, ska det framgå hur anskaffningsvärdet för tomträtten ingår i avskrivningsunderlaget (2 kap. 17 § andra stycket föreskrifterna).

Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) har, i ett mål om inkomstskatt, slagit fast att vid beräkning av avskrivningsunderlaget för en byggnad som förvärvas tillsammans med en tomträtt, så kan man bortse från det eventuella värdet på tomträtten. Hela ersättningen bör alltså få räknas som anskaffningsvärde för byggnaden. (Målnummer 3148–16.)

HFD 2017 ref. 70 (dom från Högsta förvaltningsdomstolen i mål 3148–16) (på Sveriges domstolars webbplats)

Värdeminskningsavdrag för oäkta bostadsföretag

Föreningar inkomstbeskattas olika beroende på om de räknas som privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag. Det ska därför stå i planen vilken av kategorierna man bedömer att föreningen kommer tillhöra när projektet är färdigt (2 kap. 21 § föreskrifterna). Det är bra att ange det även för en kooperativ hyresrättsförening, trots att föreskriften bara nämner bostadsrättsföreningar. 

Boverkets föreskrifter och allmänna råd om ekonomiska planer, kostnadskalkyler, intygsgivare och intygsgivning, BFS 2025:2 - 2 kap. 21 §

21 §

Det ska framgå om en bostadsrättsförening är eller bedöms bli ett privatbostadsföretag eller ett oäkta bostadsföretag. Om föreningen inte är och inte heller bedöms bli ett privatbostadsföretag ska underlag för skattemässiga värdeminskningsavdrag framgå.

En bostadsrättsförening, eller en kooperativ hyresrättsförening enligt ägarmodellen, räknas som ett privatbostadsföretag, om minst 60 procent av fastighetens yta är till för och används av medlemmarna för att bo. Annars räknas föreningen som ett oäkta bostadsföretag. 

Oäkta bostadsföretag beskattas enligt de allmänna regler som gäller för inkomstslaget näringsverksamhet. Till exempel i fråga om värdeminskningsavdrag för byggnaderna.

Om föreningen bedöms bli ett oäkta bostadsföretag, ska den dra av utgifterna för att köpa huset, genom årliga värdeminskningsavdrag (se bland annat 19 kap. 4, 5 och 5 a §§ inkomstskattelagen [1999:1229]).

Underlaget för värdeminskningsavdragen ska beskrivas i den ekonomiska planen (2 kap. 21 § föreskrifterna). Det är bra att även kooperativa hyresrättsföreningar beskriver underlaget för värdeminskningsavdragen, trots att föreskriften inte nämner kooperativa hyresrättsföreningar. Läs mer hos Skatteverket.

Skatteverket