Föreningens löpande intäkter och inbetalningar ska vara med i den ekonomiska planen

Den ekonomiska planen ska beskriva föreningens löpande intäkter och inbetalningar, både kända och beräknade. 

Alla kända och beräknade intäkter och inbetalningar ska anges

Planen ska visa

• föreningens löpande kända eller beräknade intäkter och inbetalningar
• de antaganden eller faktiska uppgifter som intäkterna och inbetalningarna baseras på
• om intäkter eller inbetalningar är indexreglerade, det vill säga om de kommer att anpassas efter inflationen.

Det framgår av 1 § första stycket 8 och andra stycket och 4 § 2 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt och 2 kap. 16 § föreskrifterna.

Planen ska beskriva de antaganden eller faktiska uppgifter som intäkterna och inbetalningarna baseras på (2 kap. 16 § andra stycket föreskrifterna). Det innebär att det ska stå hur de har räknats fram. Då kan intygsgivarna och andra bedöma om uppgifterna verkar rimliga. 

Om föreningen är skattskyldig, bör de belopp som påverkas av denna skattskyldighet redovisas exklusive moms (det allmänna rådet till 2 kap. 16 § föreskrifterna). 

Boverkets föreskrifter och allmänna råd om ekonomiska planer, kostnadskalkyler, intygsgivare och intygsgivning, BFS 2025:2 – 2 kap. Ekonomisk plan, 16 §

16 §

Föreningens alla kända och beräknade kostnader och intäkter samt ut- och inbetalningar ska beskrivas. Det ska framgå om indexreglering är avtalad.

De antaganden eller faktiska uppgifter som uppgifterna baseras på ska beskrivas.

Allmänt råd

Om föreningen är skattskyldig bör de belopp som påverkas av denna skattskyldighet redovisas exklusive moms.

Årsavgifter och kooperativa hyror

Medlemmarnas årsavgifter (för bostadsrättsföreningar) respektive hyror (för kooperativa hyresrättsföreningar) ska redovisas särskilt (4 § 2 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt).

Årsavgiften eller den kooperativa hyran ska anges, för var och en av medlemslägenheterna, och hur den är beräknad utifrån grunderna i föreningens stadgar (4 § 3 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt, 9 kap. 5 § 5 bostadsrättslagen, 2 kap. 4 § 1 lagen om kooperativ hyresrätt och 2 kap. 27 § föreskrifterna).

Det ska också framgå om någon del av årsavgiften eller den kooperativa hyran, uttryckt i kronor, avser till exempel el eller vatten som föreningen kommer att debitera utifrån enhetsmätning eller någon annan grund (2 kap. 27 § föreskrifterna). Sådana kostnader är alltså en del av årsavgiften respektive den kooperativa hyran. Det framgår av 7 kap. 14 § andra stycket bostadsrättslagen respektive 3 kap. 6 § lagen om kooperativ hyresrätt med hänvisning till 12 kap. 19 § fjärde stycket jordabalken.

Vid enhetsmätning, individuell mätning, mäter föreningen hur mycket som förbrukas per lägenhet och debiterar medlemmarna utifrån deras faktiska förbrukning.

Boarea är en annan grund som föreningar använder för att ta betalt för till exempel uppvärmning.

Boverkets föreskrifter och allmänna råd om ekonomiska planer, kostnadskalkyler, intygsgivare och intygsgivning, BFS 2025:2 – 2 kap. Ekonomisk plan, 27 §

27 §

För var och en av lägenheterna ska anges årsavgift eller hyra, inklusive eventuell förekomst av del av årsavgift eller hyra som baseras på enhetsmätning eller som debiteras på annan grund.

Bostadsrättslag (1991:614) 7 kap. 14 §

14 §
  Varje medlem ska betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form av en insats när bostadsrätt upplåts till honom eller henne. Föreningen har dessutom rätt att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse.

Om en kostnad som hänför sig till uppvärmning eller nedkylning av medlemmens lägenhet eller dess förseende med varmvatten eller elektrisk ström kan påföras medlemmen efter individuell mätning, ska beräkningen av årsavgiften, till den del avgiften avser ersättning för sådan kostnad, ta sin utgångspunkt i den uppmätta förbrukningen.

En beslutad insats kan ändras enligt 9 kap. 13 och 16 §§.
Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen ska vidta med anledning av denna lag eller någon annan författning.

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsföreningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad från den dag då föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt.
Intill dess sex månader förflutit räknat från dagen för erbjudandet, får avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen (1975:635).

Avgiften för andrahandsupplåtelse får för en lägenhet årligen motsvara högst tio procent av prisbasbeloppet enligt 2 kap. 6 och 7 §§ socialförsäkringsbalken. Om en lägenhet upplåts under en del av ett år, beräknas den högsta tillåtna avgiften efter det antal kalendermånader som lägenheten är upplåten. Lag (2014:336) .

Externa intäkter

Planen ska visa föreningens externa intäkter, till exempel från uthyrning av garage. Dessa intäkter kan läggas samman; de behöver alltså inte redovisas separat för varje garageplats.

Boverkets föreskrifter och allmänna råd om ekonomiska planer, kostnadskalkyler, intygsgivare och intygsgivning, BFS 2025:2 – 2 kap. Ekonomisk plan, 23 §

23 §

Externa intäkter, till exempel från uthyrning av parkeringsplatser och garage, ska anges med uppgifter om belopp, avtalstid och andra väsentliga avtalsvillkor. Om uppgifterna är uppskattade ska detta anges samt vad bedömningen grundar sig på.

Om föreningen redan har ingått avtal som genererar eller kommer generera intäkter, ska de väsentliga avtalsvillkoren redovisas, till exempel

• avtalsparten 
• hyran eller annan intäkt
• eventuell hyresperiod
• om intäkten är indexreglerad. 

Det framgår av 2 kap. 16 §, första stycket, och 23 § föreskrifterna.

Hyresavtal för lokaler innehåller ofta en indexklausul. Det innebär att föreningens intäkt kommer att variera med inflationen. I lokalhyresavtal får indexreglering användas bara om avtalet gäller en bestämd hyrestid på minst tre år (12 kap. 19 § tredje stycket jordabalken).

När planen skrivs kan intäkterna vara osäkra och behöva uppskattas. Det kan till exempel dröja innan föreningen hittar lokalhyresgäster. Det ska stå i planen om uppgifterna är uppskattade och vad uppskattningen grundar sig på (2 kap. 16 § andra stycket och 23 § föreskrifterna). Föreningen kan uppskatta intäkterna exempelvis genom att jämföra med andra likvärdiga lokaler.

Momsregler om föreningen hyr ut lokaler

En bostadsrättsförening eller kooperativ hyresrättsförening ska vanligtvis inte lägga på moms på hyran eller göra avdrag för moms i uthyrningsverksamheten. En förening som hyr ut en lokal för stadigvarande momspliktig verksamhet kan dock frivilligt välja att lägga på moms på hyran, så kallad frivillig beskattning. I så fall kan föreningen göra avdrag för ingående moms på inköp som avser den lokalen. Om det finns flera lokaler i samma fastighet kan föreningen hyra ut en lokal med moms och en annan lokal utan moms.

Om föreningen räknar med att lägga moms på hyran, bör hyresintäkterna (liksom driftskostnaderna) redovisas exklusive moms. Det är innebörden av Boverkets allmänna råd till 2 kap. 16 § föreskrifterna.

Boverket hänvisar i övrigt till Skatteverket för information om vad som gäller för olika intäkter, det varierar och behöver kollas upp intäkt för intäkt. Till exempel när det gäller parkeringsplatser och garage.

Skatteverket

Observera att kooperativa hyresrättsföreningar inte kan upplåta lokaler med kooperativ hyresrätt, bara med vanlig hyresrätt. 

Nyckeltal för intäkterna

Planen ska också redovisa några nyckeltal, ofta per kvadratmeter boarea (BOA) och lokalarea (LOA) (2 kap. 29 § föreskrifterna). 

Nyckeltalen för intäkter ska visa följande:  

• Medlemmarnas årsavgift, per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt (BOA + LOA), eller medlemmarnas hyra, per kvadratmeter upplåten med kooperativ hyresrätt (BOA). 
• Årsavgifternas eller de kooperativa hyrornas andel, i procent av föreningens totala rörelseintäkter.
• Lägenhetsinnehavarnas genomsnittliga förbrukningsavgift som debiteras separat, per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt (BOA + LOA) eller kooperativ hyresrätt (BOA). Detta nyckeltal är en delmängd av nyckeltalet för årsavgift per kvadratmeter som upplåts med bostadsrätt respektive hyra per kvadratmeter som upplåts med kooperativ hyresrätt.
• Föreningens övriga intäkter, per kvadratmeter upplåten med hyresrätt (BOA + LOA), till exempel från garageuthyrning eller solceller.

Planen ska innehålla fler nyckeltal. Syftet med nyckeltal är att underlätta för spekulanter och andra att göra jämförelser. Det är därför bra om alla samlas i ett särskilt avsnitt i planen. Läs mer om nyckeltalen på sidan om nyckeltal. 

Nyckeltal ska redovisas i den ekonomiska planen