Den ekonomiska planen ska innehålla en finansieringsplan

Den ekonomiska planen ska innehålla en finansieringsplan. Den ska visa hur föreningen kan finansiera till exempel köp av fastighet och entreprenad. Man ska ange en amorteringsplan för de första tre åren. Amorteringstiden får inte vara längre än byggnadskomponenternas vägda genomsnittliga livslängd. 

Finansieringsplanens innehåll

Finansieringsplanen ska visa hur föreningen kan finansiera utgifter och kostnader för följande:  

• Fastigheten, eller tomträtten eller arrendet – om föreningen köper sådan nyttjanderätt av nyttjanderättshavare. 
• Entreprenaden. 
• Nödvändigt underhåll och nödvändig tillbyggnad, ombyggnad eller andra nödvändiga ändringsarbeten. Bestämmelsen har särskild betydelse vid ombildning. Den gäller åtgärder som styrelsen bedömer vara nödvändiga på kortare sikt. (SOU 2017:31 sid. 179.)
• Andra åtgärder som har betydelse för föreningens verksamhet, till exempel för att bilda föreningen och för att upprätta den ekonomiska planen och få den granskad och intygad. 

Detta framgår av 1 § första stycket 7 (som hänvisar till punkterna 4-6) bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt samt 2 kap. 11 § Boverkets föreskrifter.

1 § första stycket 4 förordningarna anger "utgiften för anskaffandet av föreningens fastighet". Dit räknar Boverket entreprenadkostnader med mera, liksom till exempel köp av tomträtt, om föreningen köper tomträtten av en tomträttshavare. Vi skriver mer om anskaffningsutgiften på en annan sida i handboken. 

Föreningens utgifter för att köpa fastigheten samt entreprenadkostnader

Finansieringsplanen ska innehålla följande uppgifter:

• lånebeloppen
• lånevillkoren
• föreningens amorteringsplan för de första tre åren, och vissa uppgifter om amorteringen
• för bostadsrättsföreningar: insatser och upplåtelseavgifter och hur de fördelar sig i stort på lägenheterna
• för kooperativa hyresrättsföreningar: medlemsinsatser samt upplåtelseinsatser och hur de fördelar sig i stort på lägenheterna
• förklaringar av eventuella differentierade insatser, upplåtelseavgifter eller upplåtelseinsatser  
• förklaringar av eventuella separata andelstal för drift och kapital   
• om en förutsättning för föreningens verksamhet är att medlemmarna gör ett kapitaltillskott genom att de ökar sina insatser
• eventuella övriga finansieringsposter.

Detta framgår av 3 § bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt och 2 kap. 24–26 §§ Boverkets föreskrifter.

Bostadsrättsförordning (1991:630) 3 §

3 §
  I finansieringsplanen enligt 1 § 7 skall anges
   1. lånebelopp och lånevillkor,
   2. föreningens amorteringsplan för de första tre åren,
   3. insatser och upplåtelseavgifter samt deras fördelning i stort på de olika bostadsrätterna och
   4. övriga finansieringsposter.

Förordning (2002:106) om kooperativ hyresrätt 3 §

3 §
  I finansieringsplanen enligt 1 § 7 skall anges
   1. lånebelopp och lånevillkor,
   2. föreningens amorteringsplan för de första tre åren,
   3. medlems- och upplåtelseinsatser samt upplåtelseinsatsernas fördelning i stort på de olika kooperativa hyresrätterna, och
   4. övriga finansieringsposter.

Boverkets föreskrifter och allmänna råd om ekonomiska planer, kostnadskalkyler, intygsgivare och intygsgivning, BFS 2025:2 - 2 kap. 24-26 §§

24 §

Om föreningens lån är amorteringsfria de första åren ska det anges när amortering planeras ske och med vilket belopp.

Amorteringstiden ska inte överstiga byggnadskomponenternas vägda genomsnittliga livslängd.

Det ska anges vilka avgifter eller andra kostnader ett lån är förenat med eller kommer att bli förenat med och hur avgifterna eller kostnaderna kan komma att variera över tid.

Allmänt råd

Finansieringsplanen bör utgå från att föreningen kan amortera från och med år ett.

Finansieringsplanen bör baseras på en låneränta, även om kostnader för lånet utgår i andra former än ränta.

25 §

Insatser, upplåtelseavgifter och upplåtelseinsatser som är differentierade liksom separata andelstal för drift och kapital ska förklaras.

26 §

Om kapitaltillskott genom insatsökning är en förutsättning för föreningens verksamhet ska detta anges.

Här följer mer information om vissa delar.

Lånevillkoren

Om föreningen har ingått låneavtal när planen skrivs, ska lånevillkoren anges i finansieringsplanen (3 § 1 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt). Till exempel bindningstiden, lånetiden, amorteringen och lämnad säkerhet. 

Det ska också anges vilka avgifter eller andra kostnader ett lån har eller kommer att ha, och hur de kan variera över tid (2 kap. 24 § tredje stycket föreskrifterna).

Finansieringsplanen bör baseras på en låneränta, även om kostnader för lånet utgår i andra former än ränta (det allmänna rådet, andra stycket, under 2 kap. 24 § föreskrifterna). 

Om föreningen inte har något fastighetslån när planen skrivs, har den ofta låneofferter. Då är det lämpligt att beskriva offertens förslag till villkor. 

Det finns inga regler om vilken räntesats finansieringsplanen ska innehålla om föreningen ännu inte har något fastighetslån. Boverket bedömer att det är lämpligt att föreningen då gör enligt följande:

• Om föreningen har fått en låneoffert, kan räntan sättas till räntesatsen i offerten plus en buffert som anges separat.
• Om föreningen inte har en låneoffert, kan räntan sättas till marknadens 3-åriga bundna ränta.

Amorteringsplan med en maxgräns

Finansieringsplanen ska också innehålla föreningens amorteringsplan för de första tre åren (3 § 2 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt).

Boverket har tidigare ansett att föreningens amorteringsplan för de tre första åren inte behöver finnas i finansieringsplanen, eftersom amorteringarna även ska framgå av den ekonomiska prognosen, som omfattar fler år. Det finns dock ett värde med en separat redovisning, och det är dessutom ett krav i förordningarna. En treårig amorteringsplan ska därför finnas i finansieringsplanen.

Om lånen är amorteringsfria de första åren, ska det anges när föreningen planerar att börja amortera, och med vilket belopp (2 kap. 24 § första stycket föreskrifterna).

Om föreningen inte har ingått alla låneavtal när planen skrivs, bör finansieringsplanen utgå från att föreningen kan amortera från och med första året (det allmänna rådet, första stycket, 2 kap. 24 § föreskrifterna).

Maxgräns för amorteringstiden 

Föreskrifterna anger en maxgräns för den amorteringstid som föreningens redovisning av amorteringen ska bygga på. Amorteringstiden ska inte överstiga byggnadskomponenternas vägda genomsnittliga livslängd (2 kap. 24 § andra stycket föreskrifterna). Livslängden för varje komponent beror på till exempel materialet, utförandet och hur utsatt byggnaden är för väder och vind.  

Maxgränsen gäller byggnaden, i praktiken den del av lånet eller lånen som överstiger markvärdet. Föreningen behöver därför beräkna hur mycket av lånet eller lånen som motsvarar markvärdet. För resterande del gäller alltså en maxgräns för amorteringstiden – den får inte får överstiga byggnadskomponenternas vägda genomsnittliga livslängd.

Om föreningen har ingått låneavtal, eller om den har fått en offert där amorteringstiden framgår, används den amorteringstiden, om den inte överstiger byggnadskomponenternas vägda genomsnittliga livslängd.

Byggnadskomponenternas vägda genomsnittliga livslängd räknas ut enligt följande: 

För varje komponent, uppskatta livslängden – när den antas vara förbrukad – och hur stor andel den utgör av byggnadens totala anskaffningsvärde. Multiplicera andelen med livslängden. Addera sedan alla komponenters reducerade livslängd. Detta är den vägda genomsnittliga livslängden, som alltså är maxgränsen för föreningens amorteringstid. 

Observera att tabellen bara är ett exempel och att andelen av värdet i procent, liksom uppskattad livslängd, naturligtvis varierar från fall till fall.

Byggnadskomponenternas vägda genomsnittliga livslängd blir då x år, utifrån följande beräkning:

0,65 x 110 = 71,5 år

0,05 x 50 = 2,5 år

Och så vidare.

Lägg sedan samman 71,5 + 2,5 + ...

Om föreningen har flera hus 

Om föreningen har flera hus, gör man motsvarande beräkning för vart och ett av husen, och lägger samman. Exempel:

Projektet består av två hus. För det ena har, utifrån en beräkning enligt ovan, maxgränsen för amorteringstiden fastställts till 80 år, för det andra till 85 år. Det första huset står för 40 procent av det gemensamma värdet, det andra för 60 procent.

Den totala maxgränsen blir 83 år, enligt följande beräkning:

0,40 x 80 = 32

0,60 x 85 = 51

32 + 51 = 83

Amorteringsmodellen

Det ska också stå vilken amorteringsmodell som gäller: rak amortering, serieamortering eller annuitetsamortering.

Rak amortering innebär att man betalar ett lika stort belopp varje månad, oavsett räntekostnaden.

Serieamortering innebär att amorteringen ökar successivt över lånets löptid. Den ger lägre amorteringar i början och högre senare.

Med ett annuitetslån betalar man samma totala belopp för amortering och ränta, vid varje betalningstillfälle. I början betalar man mer i ränta och mindre i amortering.

Olika insatser och upplåtelseavgifter för lika lägenheter liksom separata andelstal för drift och kapital ska förklaras

Om föreningen avser att ta ut olika insatser eller upplåtelseavgifter (bostadsrättsföreningar) eller upplåtelseinsatser (kooperativa hyresrättsföreningar) för likadana lägenheter, ska det förklaras i finansieringsplanen. Även olika andelstal för drift respektive kapital ska förklaras. (2 kap. 25 § föreskrifterna.) 

Till exempel förekommer det att föreningar har två andelstal per lägenhet, ett för drift och ett för kapitalkostnader. Det är för att möjliggöra lägre årsavgifter eller kooperativa hyror för medlemmar som föredrar att betala en större kapitalinsats.   

För kooperativa hyresrättsföreningar finns uttryckliga regler.  Det ska framgå av stadgarna om en medlem får delta i föreningen med en överinsats (2 kap. 4 § lagen om kooperativa hyresrätt och 3 kap. 1 § 4 lagen [2018:672] om ekonomiska föreningar). 

I bostadsrättsföreningar är det styrelsen som beslutar om differentierade insatser, om inte stadgarna anger något annat.