Ekonomisk prognos, känslighetsanalys och anslutningsgrader vid ombildning

Den ekonomiska planen ska innehålla en ekonomisk prognos för föreningens verksamhetsår 1–6, 10 och 20. En känslighetsanalys ska visa hur årsavgifter eller hyror påverkas av olika inflationsnivåer och räntenivåer. Vid ombildning ska planen visa hur anslutningsgraden påverkar ekonomin. 

Den ekonomiska prognosen

Den ekonomiska planen ska innehålla en ekonomisk prognos (3 kap. 1 a § första stycket bostadsrättslagen respektive 4 kap. 2 a § första stycket lagen om kooperativ hyresrätt).

Innehållet preciseras i 4 a § bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt och 2 kap. 30–35 §§ föreskrifterna.

Prognosen ska omfatta verksamhetsår 1–6, 10 och 20 och visa föreningens

• kapitalkostnader
• driftskostnader
• avsättningar för underhåll
• eventuella andra avsättningar
• underhållskostnader
• övriga kostnader
• intäkter genom medlemmarnas årsavgifter eller hyror
• övriga intäkter
• eventuellt ackumulerat resultatmässigt underskott
• kassaflöde, alltså summan av inbetalningar och utbetalningar.

Prognosen ska också ange

• grunderna för hur medlemmarnas årsavgifter eller kooperativa hyror har beräknats
• kända försämringar som kommer att ske under eller utanför prognosperioden
• om föreningen använder K2 eller K3
• vilka antaganden om inflation och räntor som prognosen bygger på.

Prognosen ska redovisas i löpande penningvärde, det vill säga utan hänsyn till inflationen (2 kap. 35 § Boverkets föreskrifter).

Här följer mer information om vissa delar.

Avsättningar för underhåll

Prognosen ska ange avsättningar för underhåll liksom underhållskostnader (4 a § första stycket 3 och 5 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt).  Den ska alltså visa vilka kostnader för underhåll som föreningen räknar med, och vilka avsättningar föreningen planerar för att kunna betala underhållet. 

Planen ska visa 

• grunderna föreningen använder för att avsätta medel för att säkerställa underhållet  
• hur föreningen säkerställer sådana medel som ska avsättas för underhållet
• hur föreningen tänker finansiera underhållet, alltså hur den rent faktiskt tänker betala för underhållet när det ska utföras.   

Det framgår av 2 kap. 9 § Boverkets föreskrifter.

Grunderna för avsättningen

Föreningen får bestämma hur den ska avsätta medel till underhållet. Grunderna för avsättningen, alltså hur man ska räkna ut avsättningarna, ska dock framgå av stadgarna (9 kap. 5 § 7 bostadsrättslagen respektive 2 kap. 4 § 2 lagen om kooperativ hyresrätt). 2 kap. 9 § Boverkets föreskrifter innebär att grunderna även ska framgå av planen. (Föreskriften saknar felaktigt hänvisning till lagen om kooperativ hyresrätt.)

Säkerställa medel för underhållet

Föreningen ska visa hur den säkerställer medel för underhållet, alltså hur den avser att täcka kostnaderna för underhållet. Föreningen beräknar alltså i förväg hur mycket pengar som kommer att behövas för underhållet under en viss period, och ser till att dessa medel avsätts, till exempel i en underhållsfond.  

Föreningen redovisar underhållsfonden som en del av det bundna egna kapitalet, i takt med att avsättningarna sker. Att underhållsfonden redovisas som eget kapital kan liknas vid en form av sparande, som syftar till att föreningen ska kunna åtgärda framtida underhållsbehov. Den motsvaras dock inte av likvida medel eller placeringar. Den är endast ett sätt att visa i räkenskaperna att föreningen har beaktat förslitningen av byggnaden och kan liknas vid en teknisk skuld. Föreningens uttag ur fonden visar på motsvarande sätt att utförda underhållsåtgärder har minskat den tekniska skulden.

Om föreningens intäkter inte täcker avskrivningar eller avsättningar till underhåll täcks inte den förslitning som sker. Om föreningen tar ut tillräckligt höga årsavgifter eller hyror får den ett resultat som motsvarar förslitningen och ger utrymme för att till exempel amortera lån. Därmed kan föreningen ta nya lån när större underhållsåtgärder behöver göras och delar av husets inredning behöver bytas ut.

Kassaflödet

Kassaflödesanalysen i prognosen ska visa  

• kassaflödet för verksamhetsåren 1–6, 10 och 20
• det ackumulerade kassaflödet under prognosperioden: om kassaflödet är 350 000 kronor det första verksamhetsåret och 290 000 kronor det andra, är det ackumulerade kassaflödet 640 000 kronor vid slutet av det andra verksamhetsåret.  

Det framgår av 2 kap. 34 § första och andra stycket föreskrifterna.

Analysen i den ekonomiska prognosen ska utformas enligt samma principer som gäller enligt 2 kap. 1 § andra stycket årsredovisningslagen (1995:1554) (2 kap. 34 §  tredje stycket föreskrifterna). Det gäller även kooperativa hyresrättsföreningar, trots att dessa inte behöver göra någon kassaflödesanalys i årsredovisningen.

Bokföringsnämndens allmänna råd om årsredovisning, K2 eller K3, beskriver hur analysen ska utföras. Där finns även råd för sådana kassaflödesanalyser som till exempel en kooperativ hyresrättsförening upprättar frivilligt.

K2 är ett enklare regelverk, avsett för mindre företag. Det beskrivs i Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag, senast ändrade genom BFNAR 2025:2.

K3 är mer utförligt. Det beskrivs i Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2012:1) om årsredovisning och koncernredovisning, senast ändrade genom BFNAR 2025:3. Där finns också de kompletterande råd för bostadsrättsföreningar som tidigare funnits i BFNAR 2023:1.  

K3 är obligatoriskt för alla bostadsrättsföreningar, för räkenskapsår som inleds efter 2025. En bostadsrättsförening som inleder sin verksamhet efter den 30 juni 2025 ska tillämpa K3 (enligt BFNAR 2025:3) redan för sitt första räkenskapsår, om detta är förlängt och avslutas den 31 december 2026 eller senare.

Kooperativa hyresrättsföreningar får göra en bedömning i det enskilda fallet av om de kan använda K2.

Maxgräns för amorteringstiden

Boverket har inte skrivit någon föreskrift om vilken amorteringstid föreningen ska utgå från i den ekonomiska prognosen. Det är dock naturligt att föreningen räknar på samma amorteringstid som i finansieringsplanen. Det innebär att amorteringstiden inte ska överstiga byggnadskomponenternas vägda genomsnittliga livslängd (2 kap. 24 § andra stycket föreskrifterna). Maxgränsen gäller byggnaden, i praktiken den del av lånet eller lånen som överstiger markvärdet. Föreningen behöver därför beräkna hur mycket av lånet eller lånen som motsvarar markvärdet. För resterande del gäller alltså en maxgräns för amorteringstiden – den får inte överstiga byggnadskomponenternas vägda genomsnittliga livslängd.

Om föreningen har ingått låneavtal, eller om den har fått en offert där amorteringstiden framgår, används den amorteringstiden, om den inte överstiger byggnadskomponenternas vägda genomsnittliga livslängd. 

Byggnadskomponenternas vägda genomsnittliga livslängd räknas ut enligt följande. 

Dela upp husets komponenter var för sig. Uppskatta livslängden för var och en av komponenterna efter när de antas vara förbrukade. Ange också för var och en av komponenterna hur stor procentuell andel den utgör av byggnadens totala anskaffningsvärde, och ta det resultatet gånger komponentens livslängd. Lägg till sist samman komponenternas reducerade livslängd, så fås den vägda genomsnittliga livslängden, som alltså är maxgränsen för föreningens amorteringstid. På sidan om finansieringsplanen finns ett exempel.

Den ekonomiska planen ska innehålla en finansieringsplan

Antaganden om inflation och räntor

Prognosen ska ange de antaganden om inflation och räntor som prognosen bygger på (4 a § andra stycket bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt). 

Om föreningen har ett låneavtal ska prognosen bygga på en räntesats som är lägst den avtalade under de år som avtaletomfattar (2 kap. 30 § första stycket, andra meningen, föreskrifterna). 

Om föreningens lån inte är klara när planen skrivs ska antagandena om ränta och inflation inte understiga Riksbankens prognos om ränteläget (2 kap. 30 § första stycket, första meningen, föreskrifterna).

Om föreningen har fått en låneoffert, kan räntan i prognosen sättas till räntesatsen i offerten plus en buffert som anges separat (se det allmänna rådet till 2 kap. 30 § föreskrifterna). Under byggtiden har föreningen ett byggnadskreditiv, även kallat byggnadslån. Efter byggtiden läggs det om till fastighetslån. Bufferten gör föreningens antagande om ränta mer användbart även om det sker räntehöjningar innan lånen aktiveras. Buffertens storlek anpassas efter förutsättningarna: ju längre tid tills lånen aktiveras, desto högre buffert. 

Om föreningen inte har en låneoffert, kan räntan i prognosen sättas till den bundna räntan för prognosperioden (se det allmänna rådet till 2 kap. 30 § föreskrifterna). Här avser Boverket marknadens bundna ränta.

Årsavgifterna

Prognosen ska innehålla en beskrivning av grunderna för hur föreningen har beräknat bostadsrättsmedlemmarnas årsavgifter eller de kooperativa hyresgästernas hyror (2 kap. 31 § föreskrifterna).

En sådan beskrivning ska finnas i föreningens stadgar (9 kap. 5 § 5 bostadsrättslagen respektive 2 kap. 4 § 1 lagen om kooperativ hyresrätt).

Kända förändringar

Prognosen ska upplysa om förändringar som kommer att ske under, eller efter, prognosperioden. Till exempel kanske föreningen ska börja betala fastighetsavgift, eller högre tomträttsavgäld, vid ett visst datum. Om det kommer hända efter prognosperioden ska datumet och det beräknade beloppet stå i prognosen (2 kap. 32 § föreskrifterna).

Känslighetsanalysen

Planen ska innehålla en känslighetsanalys (3 kap. 1 a § första stycket bostadsrättslagen respektive 4 kap. 2 a § första stycket lagen om kooperativ hyresrätt).

Känslighetsanalysen ska visa hur olika räntenivåer och inflationsnivåer, var för sig, påverkar årsavgifterna eller hyrorna, för åren 1–6 och 10 och 20.

Analysen ska visa beräknad årsavgift eller hyra vid

• olika inflationsnivåer och oförändrad ränta
• olika räntenivåer och oförändrad inflation.

Antagandena om ränta får inte understiga räntesatsen i den ekonomiska prognosen, och ska alltid överstiga noll procent oavsett det aktuella ränteläget.

Reglerna finns i 4 b § bostadsrättsförordningen och förordningen om kooperativ hyresrätt och i 2 kap. 36 § Boverkets föreskrifter.

Anslutningsgradens påverkan vid ombildning

När hyreslägenheter ombildas till bostadsrätter eller kooperativa hyresrätter, kommer föreningens ekonomi att variera, beroende på anslutningsgraden – hur många av hyresgästerna som ansluter sig och blir bostadsrättshavare eller kooperativa hyresgäster. Därför ska den ekonomiska planen visa hur föreningens ekonomi blir, vid olika anslutningsgrader (2 kap. 37 § föreskrifterna).

Planen ska utgå från den mest sannolika anslutningsgraden. Den ska också innehålla minst ett alternativ, som visar föreningens ekonomi vid en lägre anslutningsgrad. Ibland kan det vara tillräckligt att föreningen i alternativet enbart visar hur skuldsättningen och kostnaderna ökar. Beroende på utfallet kan föreningen dock behöva göra en alternativ ekonomisk prognos, med alla uppgifter som ska finnas i en sådan.

Planen ska också beskriva hur föreningen planerar att finansiera uteblivna insatser, om anslutningsgraden blir lägre än alternativen i prognosen (2 kap. 37 § föreskrifterna). Avser föreningen då höja insatserna för de som ansluter sig, låna mer, eller någon kombination av dessa alternativ?

Om föreningen planerar att låna mer, bör prognosen ange en räntesats för dessa lån, i form av den viktade genomsnittliga räntan i finansieringsplanen (se Boverkets allmänna råd till 2 kap. 37 § föreskrifterna).

Exempel – viktad genomsnittlig ränta 

En förening har två lån

• det ena på 20 miljoner, med en ränta på 2,4 procent
• det andra på 35 miljoner, med en ränta på 2,7 procent. 

Den viktade genomsnittliga räntan blir då

(20 miljoner * 2,40 procent) + (35 miljoner *2,70 procent) / (55 miljoner) = 2,59 procent. 

Föreningen anger därför räntesatsen 2,59 procent, för lån som ska täcka eventuella uteblivna insatser.

Boverket vill påminna om att en kooperativ hyresrättsförening behöver göra en ekonomisk plan bara om föreningen ska äga huset med lägenheterna, så kallad ägarmodell.