Den ekonomiska planen ska innehålla en beskrivning av fastigheten, lov och andra tillstånd

Den ekonomiska planen ska innehålla en beskrivning av fastigheten. Det ska till exempel framgå hur stor marken är, hur byggnaderna ser ut och hur många lägenheter som finns. Bygglov och andra tillstånd ska också beskrivas. 

Flera uppgifter om fastigheten ska finnas med i planen

Kraven på vad på beskrivningen av fastigheten ska innehålla finns i bostadsrättsförordningen (1991:631), förordningen (2002:106) om kooperativ hyresrätt och Boverkets föreskrifter och allmänna råd (2025:2) om ekonomiska planer, kostnadskalkyler, intygsgivare och intygsgivning.

På den här sidan kan du läsa om de flesta kraven.

Fastighetsbeteckning, storlek och nyttjanderätt  

Planen ska ange fastighetens beteckning och areal. Om föreningen har nyttjanderätt till marken genom tomträtt eller annan nyttjanderätt ska det också anges. (2 § 1 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt.)

Läs mer om hur avtalet om nyttjanderätten ska beskrivas.

Föreningens utgifter för att köpa fastigheten samt entreprenadkostnader

Bygglov och andra tillstånd som föreningen behöver

Planen ska ange vilka tillstånd som krävs för föreningens mark, byggnader och verksamhet. Det ska också stå vilka av dem som föreningen redan har sökt, respektive fått. (2 kap. 10 § föreskrifterna.) Några exempel är bygglov, marklov, startbesked och slutbesked enligt plan- och bygglagstiftningen.

Det kan få allvarliga ekonomiska konsekvenser för föreningen och medlemmarna, till exempel om bygglov för projektet saknas, eller om bygglovet avviker från det som har planerats i projektet. I värsta fall kan föreningen bli tvungen att riva byggnader. Det är föreningens ansvar att se till att nödvändiga tillstånd finns.

För beviljade tillstånd ska planen ange

• vilken myndighet som har fattat beslutet
• datumet för beslutet
• om beslutet har vunnit laga kraft.

Det framgår av 2 kap. 10 § föreskrifterna.

Läs mer om bland annat marklov och bygglov respektive startbesked och slutbesked.

PBL kunskapsbanken – en handbok

Antalet byggnader

Det ska stå hur många byggnader som ingår i föreningen (2 § 2 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt).

En bostadsrättsförening med flera hus ska ange deras placering

Om en bostadsrättsförening har fler än ett hus, ska planen beskriva husens placering i förhållande till varandra (2 § 3 bostadsrättsförordningen). Det beror på att intygsgivarna ska kunna bedöma om föreningen uppfyller bostadsrättslagens krav på ändamålsenlig samverkan. Kravet innebär att en ekonomisk plan får gälla en grupp hus, bara om de ligger så nära varandra att bostadsrättshavarna kan samverka på ett ändamålsenligt sätt (1 kap. 5 § tredje stycket bostadsrättslagen). 

I propositionen till bostadsrättslagen framgår att kravet framför allt ska motverka föreningsbildningar där husen inte har något naturligt geografiskt samband, till exempel för att de ligger i olika stadsdelar, eller är markant åtskilda genom att det ligger andra hus eller anläggningar emellan dem. Husen måste dock inte ligga alldeles bredvid varandra. Man måste ta hänsyn till markens belägenhet och var det är möjligt att bygga. Som huvudregel bör gälla att husen ska ligga i omedelbar anslutning till varandra, men man bör kunna göra avsteg, till exempel om man har områden för allmänna ändamål mellan husen. Avståndet mellan husen får dock inte vara större än att bostadsrättshavarna på ett ändamålsenligt sätt ska kunna samarbeta för att sköta både den praktiska förvaltningen och det gemensamma ansvaret i övrigt för föreningens verksamhet. (Proposition 1990/91:92 sid. 156.)

Exempel på allmänna ändamål mellan husen kan vara planteringar, lekplatser och parkeringsplatser.

Boverket bedömde i ett tillsynsärende att det inte fanns skäl att kritisera två intygsgivare för att de godkänt en ekonomisk plan där 

• avståndet var 100 meter mellan en grupp med tio parhus och en grupp med tio studiohus 
• markunderhållet skulle skötas av bostadsrättshavarna 
• det övriga yttre underhållet skulle skötas av föreningen enligt en underhållsplan. 

(Boverkets beslut den 23 maj 2019, diarienummer 1088/2019.) Observera dock att det måste göras en bedömning i varje enskilt fall. 

För kooperativa hyresrättsföreningar finns inget motsvarande krav på ändamålsenlig samverkan. Deras ekonomiska planer behöver därför inte ange husens placering. 

Byggnadernas användningssätt

Man ska ange hur byggnaderna ska användas (2 § 2 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt). Till exempel om det är bostadshus, kontorshus eller garagebyggnad.

Även lägenheternas användningssätt ska beskrivas, se längre ner på sidan.

En beskrivning av byggnaderna

Det ska finnas en kortfattad byggnadsbeskrivning i planen (2 § 2 bostadsrättsförordningen respektive förordningen om kooperativ hyresrätt).

Boverket utvecklar i föreskrifterna vad byggnadsbeskrivningen ska innehålla. Där använder vi ordet ”hus” som det används i bostadsrättslagen (1991:614) och lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt. I förordningarna används även ”byggnad”.

Beskrivningen av föreningens hus ska innehålla följande uppgifter (2 kap. 2 § föreskrifterna):

1. antal våningar och om det finns källare och/eller vind
2. grundläggning och bärande konstruktioner
3. material i och utförande av fasader, tak, balkonger, fönster och ytterdörrar
4. antal och placering av trappor, hissar och loftgångar
5. värmeproduktionsanläggning och sätt för värmedistribution
6. system för ventilation, vatten, avlopp och el
7. byggnadsår eller beräknat byggnadsår.

Om det finns flera hus, ska varje hus beskrivas på detta sätt.

Beskrivningen av grundläggningen kan till exempel innehålla om huset är grundlagt med pålar och pålplintar, platta på mark eller källargrundläggning. Om grundläggningen till exempel innehåller cellplast för bärande ändamål, ska cellplastens kvalitet och tjocklek anges.

De huvudsakliga bärande elementen i stommen, och elementens material, ska också beskrivas.

Byggnadsåret är ofta det år byggnaden stod klar. Om byggnaden inte är klar när planen skrivs, så anger man i stället det beräknade byggnadsåret. Om huset inte är nybyggt, och det har gjorts större ändringar eller renoveringar, bör ombyggnadsår finnas med i beskrivningen (det allmänna rådet under 2 kap. 2 § föreskrifterna). Det gäller oavsett om det är föreningen som har låtit utföra arbetet eller om det är någon tidigare ägare.

Utrymmen som är gemensamma

Det ska beskrivas vilka utrymmen i huset eller husen som är gemensamma (2 kap. 3 § föreskrifterna). Föreskriften handlar om gemensamma utrymmen som medlemmarna kan använda utanför den egna lägenheten. ”Utrymmen” omfattar även platser utomhus.

Exempel på gemensamma utrymmen är  

• uteplats
• lekplats
• tvättstuga
• parkering och garage
• cykelrum
• barnvagnsrum
• gemensamhetslokal (som hobby- eller samlingslokal)
• gästlägenhet
• skyddsrum.

Ibland äger en förening vissa av den här typen av utrymmen tillsammans med andra fastighetsägare, genom en så kallad gemensamhetsanläggning. Det ska i så fall framgå av den ekonomiska planen. Läs mer längre ner, under rubriken ”Gemensamhetsanläggning”.

Lägenheterna i husen

Den ekonomiska planen ska innehålla vissa uppgifter om lägenheterna (2 § 4 bostadsrättsförordningen respektive 2 § 3 förordningen om kooperativ hyresrätt). 

Planen ska ange

• antalet lägenheter 
• upplåtelseformen   
• användningssättet 
• storleken 
• en kortfattad beskrivning.  

Antalet lägenheter och upplåtelseformen

Det ska stå hur många lägenheter som finns och vad det är för upplåtelseform.

I en bostadsrättsförening kan det finnas

• bostadslägenheter som föreningen upplåter med bostadsrätt
• bostadslägenheter som föreningen upplåter med hyresrätt
• lokaler som föreningen upplåter med bostadsrätt
• lokaler som föreningen upplåter med hyresrätt.

I en kooperativ hyresrättsförening kan det finnas

• bostadslägenheter som föreningen upplåter med kooperativ hyresrätt till medlemmar
• bostadslägenheter som föreningen upplåter med vanlig hyresrätt till andra än medlemmar
• lokaler som den kooperativa hyresrättsföreningen upplåter med vanlig hyresrätt till en medlem eller någon annan.

En kooperativ hyresrättsförening kan inte upplåta lokaler med kooperativ hyresrätt.

Hur lägenheterna används

Man ska ange hur lägenheterna används. För bostadslägenheter anges om de ska användas för permanent boende eller som fritidsboende. 

För lokaler, oavsett upplåtelseform, anges pågående verksamhet eller planerat upplåtelseändamål (2 kap. 4 § föreskrifterna). 

Kooperativa hyresrättsföreningar kan upplåta lokaler bara med vanlig hyresrätt, inte med kooperativ hyresrätt.

Till lokaler räknas alla lägenheter som inte är en bostadslägenhet (12 kap. 1 § tredje stycket jordabalken). Det innebär att de kan användas till många olika saker. 

Om det redan pågår en verksamhet i ett hus när föreningen bildas, och verksamheten ska fortsätta, anger man den pågående verksamheten.

Om det ännu inte pågår någon verksamhet, till exempel i ett nybyggnadsprojekt, så ange den inriktning på verksamheten som föreningen tänker sig i lokalerna, till exempel restaurang, förskola eller butik. 

Boverket vill påminna om att kooperativa hyresrättsföreningar bara behöver upprätta en ekonomisk plan vid ombildning enligt ägarmodellen.

Lägenheternas storlek

Lägenheternas storlek ska anges.

Man ska också ange hur mätningen av lägenheternas area har utförts (2 kap. 28 § första stycket föreskrifterna). Det omfattar både hur arean har beräknats och om mätningen har utförts i huset eller på ritning.

Vid ombildning, anger man om uppgifterna om lägenheternas area utgår från tidigare hyresavtal, eller om det har gjorts en ny mätning (2 kap. 28 § andra stycket föreskrifterna).

En kortfattad beskrivning av lägenheterna

Planen ska innehålla en ”kortfattad beskrivning av lägenheterna” (2 § 4 bostadsrättsförordningen respektive 2 § 3 förordningen om kooperativ hyresrätt). Boverket har ingen föreskrift om detta. I praktiken brukar lägenheterna beskrivas i förhandsavtalet eller upplåtelseavtalet.

Gemensamhetsanläggning, servitut, ledningsrätt med mera

Den ekonomiska planen ska också ange kända servitut och om det finns en skyldighet för föreningen att ingå i en gemensamhetsanläggning (2 § 5 bostadsrättsförordningen och 2 § 4 förordningen om kooperativ hyresrätt).

Boverket utvecklar detta i en föreskrift som också omfattar en förenings övriga åtaganden, inskränkningar eller rättigheter.

Gemensamhetsanläggning

En del föreningar har fastigheter som ingår i gemensamhetsanläggningar. Exempel på sådana är värmeproduktionsanläggning, sopsugsanläggning, fastighetsförråd, garage, lekplatser, kommunikationsytor och skyddsrum.

Med gemensamhetsanläggning avses en anläggning som

• bildats vid en lantmäteriförrättning
• är gemensam för flera fastigheter
• tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för fastigheterna.

Definitionen framgår av 1 § anläggningslagen (1973:1149).

Om fastigheten ingår eller avses ingå i en gemensamhetsanläggning ska den ekonomiska planen visa

• hur anläggningen förvaltas eller kommer att förvaltas
• vad anläggningen ska användas till
• fastighetens andel av driftskostnaderna (om fastighetens andel ännu inte är känd ska uppgiften anges som preliminär).

Det framgår av 2 kap. 5 § första stycket föreskrifterna.

Gemensamhetsanläggningar kan förvaltas genom föreningsförvaltning eller delägarförvaltning.

Vid föreningsförvaltning är det en särskild juridisk person som har förvaltningsansvaret och beslutar hur samfälligheten ska skötas – en samfällighetsförening. Medlemmarna utgörs av ägarna till de fastigheter som har en andel i samfälligheten.

Vid delägarförvaltning måste alla medlemmar (fastighetsägare) vara överens om alla beslut.

Servitut

Servitut ska beskrivas (2 kap. 5 § andra stycket föreskrifterna).

När det finns ett servitut, finns det ett förhållande mellan två fastigheter: den härskande fastigheten och den tjänande fastigheten. Servitutet är en rätt för ägaren av den härskande fastigheten att i vissa avseenden nyttja, eller på annat sätt

• ta i anspråk en annan fastighet (den tjänande fastigheten)
• ta i anspråk en byggnad eller annan anläggning på den tjänande fastigheten eller
• råda över den tjänande fastigheten i fråga om hur denna ska användas i ett visst hänseende.

Det framgår av 14 kap. 1 § jordabalken.

Ett servitut kan till exempel ge en förening en rätt att använda en väg, eller ge någon annan rätten att använda en väg på föreningens mark.

Servitut ska beskrivas oavsett om föreningen äger den härskande eller den tjänande fastigheten. Alltså oavsett om föreningen är den som får en rätt eller ger någon annan en rätt genom servitutet. Läs mer om servitut på Lantmäteriets webbplats.

Servitut (på Lantmäteriets webbplats)

Övriga åtaganden eller inskränkningar samt rättigheter

Den ekonomiska planen ska beskriva också andra typer av kända åtaganden eller inskränkningar samt rättigheter (2 kap. 5 § andra stycket föreskrifterna).

Ett exempel är ledningsrätt, det vill säga rätten att över en fastighet dra ledning för tele, starkström, vatten, fjärrvärme, gas med mera (2 § ledningsrättslagen [1973:1144]). En ledningsrätt innebär vissa befogenheter för den som äger ledningarna och begränsningar för den som äger marken. Läs mer på Lantmäteriets webbplats.

Ledningsrätt (på Lantmäteriets webbplats)

Underhållsbehov och planerade ändringar 

Beskrivningen av fastigheten ska omfatta underhållsbehov och om föreningen planerar någon tillbyggnad, ombyggnad eller annan ändring av föreningens hus (2 § 6 bostadsrättsförordningen respektive 2 § 5 förordningen om kooperativ hyresrätt).

Detta har betydelse främst vid ombildningar eller andra ombyggnadsprojekt. Vid ombildningar ska ett besiktningsprotokoll över husets skick bifogas till planen (9 kap. 20 § bostadsrättslagen respektive 4 kap. 2 a § lagen om kooperativ hyresrätt). Detta protokoll kan vara underlag för att beskriva underhållsbehovet.

Bostadsrättsföreningar kan beskriva behovet av underhåll mer kortfattat under beskrivningen av fastigheten, eftersom deras ekonomiska plan måste innehålla en teknisk underhållsplan för 50 år.  

Teknisk underhållsplan är obligatorisk för bostadsrättsföreningar

Fastighetens försäkringar

Den ekonomiska planen ska innehålla uppgifter om fastighetens försäkringar (2 § 7 bostadsrättsförordningen och 2 § 6 förordningen om kooperativ hyresrätt).  

Boverket preciserar kravet i föreskrifterna (2 kap. 6 § föreskrifterna).

Det som ska framgå av den ekonomiska planen är föreningens försäkringar kopplade till fastigheten eller föreningens hus. Omfattningen av försäkringarna och försäkringsgivare ska framgå, så att intygsgivare och andra som läser planen ska kunna bedöma om försäkringsskyddet är tillräckligt.

Beskrivningen av fastighetens försäkringar ska alltså omfatta

• föreningens försäkringar
• vad försäkringarna avser
• försäkringsgivare.

Entreprenörernas försäkringar

Planen bör också visa hur entreprenörerna är försäkrade, med uppgift om försäkringsgivare och omfattningen av respektive försäkring (det allmänna rådet under 2 kap. 6 § föreskrifterna).

Taxeringsvärdet

Taxeringsvärdet för fastigheten ska finnas med i den ekonomiska planen. Om huset håller på att uppföras, ska man i stället ange ett beräknat slutligt taxeringsvärde, uppdelat på mark och byggnader respektive på bostäder och lokaler (2 kap. 7 § föreskrifterna).

Taxeringsvärdet ska anges även om föreningen inte äger fastigheten utan har tomträtten till den. Även tomträttshavare betalar fastighetsskatt eller fastighetsavgift, eftersom de räknas som ägare av fastigheten enligt fastighetstaxeringslagen (1 kap. 5 § första stycket b fastighetstaxeringslagen [1979:1152]).