Markreservat för allmännyttiga ändamål

Bestämmelser om markreservat för allmännyttiga ändamål används för att reglera att ett område reserveras för att ge utrymme för ett visst allmännyttigt ändamål.

Bestämmelser om markreservat för allmännyttiga ändamål

Med bestämmelser om markreservat för allmännyttiga ändamål kan kommunen reservera områden för att ge utrymme för ett visst allmännyttigt ändamål. Till exempel kan en del av en bostadsfastighet reserveras för en allmän vattenledning. Bestämmelsen kan tillämpas på såväl allmän plats som på kvartersmark och vattenområde.

I lagen används begreppet allmänt ändamål med innebörden att det är allmännyttiga ändamål som ska tillgodoses. Det utesluter inte att verksamheten bedrivs av enskilda eller offentligt ägda bolag, det vill säga att också privata aktörer har möjlighet att tillgodose samhällsnyttiga behov på dessa områden.

Markreservat som behövs för allmännyttiga ändamål kan bestämmas för:

• ledningar,
• energianläggningar,
• anläggningar för elektronisk kommunikation och
• trafik- och väganläggningar.

Både befintliga och planerade anläggningar bör normalt regleras med markreservat. Skälet till att reglera markreservatet ska anges och motiveras i planbeskrivningen.

Markreservat innebär en begränsning

Ett markreservat för allmännyttiga ändamål begränsar användningen av området. Kommunen får till exempel inte lämna bygglov för en åtgärd som hindrar att det bildas en rättighet på ett område med markreservat. Planbestämmelsen begränsar på så vis fastighetsägarens möjlighet att använda marken. När området har tagits i anspråk för till exempel en ledningsrätt kan begränsningar även finnas i ledningsrättsbeslutet vilka kan vara av betydelse för ytterligare bebyggande.

En bestämmelse om markreservat begränsar möjligheten att använda marken även om någon rättighet inte bildas. För att denna begränsning ska försvinna krävs att planbestämmelsen tas bort genom att detaljplanen ändras, upphävs eller ersätts.

Eftersom en bestämmelse om markreservat innebär en begränsning av markens användning ska dess placering bedömas noggrant, så att det inte innebär en onödig inskränkning för fastighetsägaren. Bestämmelser om markreservat kan därför inte anges allmänt utan läget och avgränsningen måste preciseras. Om det redan när planen tas fram är klargjort vilket utrymme markreservatet kräver i höjdled kan det vara en fördel att avgränsa även denna utbredning så att utrymmet som annars hade haft en begränsning på sig har möjlighet att utnyttjas till andra lämpliga anläggningar eller ändamål. Det är endast lämpligt att använda markreservat om det på ett rimligt sätt kan kombineras med den huvudsakliga markanvändningen.

Det är möjligt att kombinera bestämmelser om markreservat med bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande men oftast finns inget behov av detta. En bestämmelse om markreservat innebär redan i sig att kommunen inte får lämna bygglov för något som hindrar utnyttjandet av markreservatet.

Underjordiska ledningar och luftledningar

Genom markreservat kan kommunen reservera områden för allmännyttiga underjordiska ledningar och allmännyttiga luftledningar. Det kan till exempel röra sig om ledningar för vatten och avlopp, starkström, fjärrvärme eller bredband. I begreppet ledning ingår alltså även vissa energianläggningar och anordningar för elektroniska kommunikationsnät både över och under mark.

Markreservat kan användas för befintliga eller planerade ledningar fram till och med den punkt där det allmänna ansvaret upphör. Det kan till exempel vara förbindelsepunkten för vatten- och avloppsledningar.

Om mark behöver tas i anspråk på ett mer omfattande sätt, till exempel för en transformatorstation, regleras området istället med användningen Tekniska anläggningar.

Huvudman för allmänna vatten- och avloppsanläggningar är normalt kommunen. För starkström är den huvudman som har områdeskoncession. För övriga typer av ledningar får huvudmannaskapet avgöras från fall till fall. Det är huvudmannen som ska förvärva rätt att använda markreservatet, detta görs normalt genom ledningsrätt. Huvudmannen är även skyldig att lösa in utrymmet om fastighetsägaren begär det.

Energianläggningar och elektronisk kommunikation

Med energianläggningar menas bland annat fjärrvärmeledningar, undercentraler, värmeväxlare och markförlagda anläggningar för värmelagring eller värmeproduktion. Anordningar för elektronisk kommunikation är framför allt så kallade bredbandsledningar.

I de flesta fall kan energianläggningar och anordningar för elektronisk kommunikation rymmas inom markreservat för underjordiska ledningar. För att undvika en onödig precisering är det lämpligt att i stället använda en sådan reglering så långt anläggningen överensstämmer med bestämmelsen.

Större energianläggningar eller basstationer är inte lämpliga att lägga ut som markreservat utan regleras i stället med användningen Tekniska anläggningar.

Markreservat för energianläggningar eller markreservat för elektronisk kommunikation är lämpligt att använda när anläggningen inte ryms inom markreservat för underjordiska ledningar eller inte är så pass omfattande att användningen Tekniska anläggningar bör användas.

Vem som är huvudman för en energianläggning får avgöras från fall till fall. För elektronisk kommunikation är en distributör huvudman. Det finns ingen generell inlösenregel för energianläggningar eller elektronisk kommunikation. Däremot är huvudmannen skyldig att lösa in utrymmet om markreservatet avser en ledning. Vanligtvis genomförs markreservatet genom att en ledningsrätt bildas eller att ett avtal mellan huvudmannen och markägaren upprättas.

Trafik- och väganläggningar

Med trafik- och väganläggningar avses till exempel gång- och cykelvägar, områden för körtrafik, spårtrafik, broar, bryggor eller tunnlar.

Det är inte lämpligt att lägga ut större trafik- och väganläggningar som markreservat utan de bör planeras som allmän plats. Även om det inte är en större anläggning ska det alltid övervägas om ett markreservat är det lämpligaste sättet att reglera denna typ av anläggning. Ett markreservat garanterar nämligen inte att anläggningen genomförs och därmed inte heller att den blir tillgänglig för allmänheten.

Bestämmelserna om markreservat är främst avsedda att användas för kompletterande anläggningar, till exempel slänter eller områden för att lägga upp snö, tunnlar eller för en passage mellan två allmänna platser över kvartersmark. Ett av de ursprungliga motiven bakom den lagreglering som gav upphov till markreservat för trafik- och väganläggningar var att möjliggöra allmän användning av kvartersmark när det allmänna utrymmesbehovet avsåg till exempel en passage i bottenplanet genom ett bebyggt kvarter. Eftersom det tidigare inte var möjligt att bilda tredimensionella fastigheter kunde inte en sådan separering göras på annat sätt än genom rättighetsbildning. Med de möjligheter som idag finns med tredimensionell fastighetsindelning är det dock fullt möjligt att i stället för ett markreservat för till exempel gång- och cykelväg istället planlägga till exempel ett utrymme i bottenplanet som allmän plats. För att en sådan planlösning ska vara lämplig måste dock den avsedda tredimensionella fastighetsbildningen vara lämplig enligt de särskilda lämplighetsvillkoren för tredimensionella fastigheter i fastighetsbildningslagen.

Det är bara kommunen som kan vara huvudman för denna typ av anläggningar. Markreservatet måste därför ansluta till allmän plats med kommunalt huvudmannaskap. Markreservatet genomförs vanligen genom att det vid en lantmäteriförrättning bildas ett servitut för en kommunal fastighet att utnyttja området. För att ett servitut ska kunna bildas krävs att servitutet är av väsentlig betydelse för den härskande fastighetens ändamålsenliga användning. För att ett servitut ska kunna bildas för sådana ändamål som avses med dessa markreservat krävs i regel att den härskande fastigheten är en kommunal gatufastighet där markreservatet utgör en del av trafiksystemet. Kommunen ska se till att det skapas en rättighet att använda markreservatet och kommunen är inlösenskyldig om fastighetsägaren begär det.

Det går inte att kombinera bestämmelserna om markreservat för allmännyttiga trafik- och väganläggningar med markreservat för gemensamhetsanläggning, för samma område och ändamål. De är två oförenliga planbestämmelser och en sådan reglering går inte att genomföra.

Rätten till utrymmet måste säkras

Syftet med bestämmelsen är att ett markområde reserveras så att det inte tas i anspråk på ett sätt som hindrar att det kan användas för den allmännyttiga anläggningen och att en rättighet bildas där. Själva planbestämmelsen ger ingen rätt att använda området för avsett ändamål. Att en bestämmelse om markreservat för allmännyttiga ändamål används i en detaljplan betyder inte heller att det har prövats att en rättighet kan bildas.

För att få utnyttja ett område som omfattas av markreservat måste en rättighet bildas. Det är huvudmannen för anläggningen som måste förvärva rättigheten att utnyttja markreservatet. Detta görs vanligtvis genom ett avtal med markägaren eller genom ansökan om förrättning hos lantmäterimyndigheten. Vid lantmäteriförrättningen prövas om förutsättningarna för en rättighetsupplåtelse finns enligt till exempel fastighetsbildningslagen eller ledningsrättslagen.

Bestämmelsen innebär alltså inte att det finns någon garanti för att en rättighet verkligen bildas. Markreservatet möjliggör dock att en rättighet kan bildas på den avsedda platsen om övriga förutsättningar är uppfyllda. Under vissa förutsättningar kan rättigheter bildas även utan markreservat. När en rättighetsbildning ska prövas hos till exempel lantmäterimyndigheten på en plats utan markreservat saknas planstöd och genomförandet blir då mer osäkert.

Om markreservat för allmännyttiga ändamål används behöver det klargöras att det finns förutsättningar för att bilda en rättighet. Detta krävs för att kunna bedöma att detaljplanen kan genomföras. Finns inte förutsättningar för att inrätta en rättighet är det inte heller lämpligt att bestämmelse om markreservat användas. Det ska framgå i planbeskrivningen hur markreservatet är tänkt att genomföras och vilka konsekvenser detta får för fastighetsägarna och andra berörda. Det kan exempelvis framgå vem som ska ansöka om lantmäteriförrättning och vilka kostnader som uppkommer vid bildandet av rättigheten.

Vid tvingande reglering krävs fastighetsindelningsbestämmelser

Om en rättighet behöver regleras mer i detalj för att underlätta detaljplanens genomförande kan fastighetsindelningsbestämmelser användas. Sådana bestämmelser är tvingande vid genomförandet och kräver redan i planarbetet prövningar av sådant slag som annars görs i lantmäteriförrättningen.

Planbestämmelsen används framför allt på kvartersmark

Markreservat för allmännyttiga ändamål används främst för att kunna lösa allmänna behov när det krävs att dessa placeras på kvartersmark. Utan markreservat på kvartersmark saknas planstöd och genomförandet kan inte garanteras. Planbestämmelsen används på samma sätt inom vattenområde.

På allmän plats kan markreservat för ledningar, elektroniska anläggningar och energianläggningar användas då kommunen vill styra var funktionen ska lokaliseras. Det är dock inte nödvändigt eftersom dessa allmännyttiga ändamål generellt sett alltid är förenliga med en allmän plats. När det är enskilt huvudmannaskap kan det ändå vara fördelaktigt att göra detaljplanen tydlig för alla parter och använda markreservat om en allmän plats behöver användas för något av dessa ändamål.

När det gäller markreservat för trafik- och väganläggningar används dessa inte på allmän plats oavsett huvudmannaskap.

Att kombinera markreservat för allmännyttiga ändamål med markreservat för gemensamhetsanläggningar

Möjligheten att kombinera en planbestämmelse om markreservat för allmännyttiga ändamål med en planbestämmelse om markreservat för gemensamhetsanläggning inom samma område är begränsad. Ett markreservat för allmännyttigt ändamål ska tillgodose ett allmänt behov till skillnad från en gemensamhetsanläggning som syftar till att tillgodose bara en begränsad grupp av fastigheters enskilda men gemensamma behov. Det betyder att om bestämmelserna kombineras och markreservaten gäller samma ändamål och område, så kommer de båda bestämmelserna att bli oförenliga och därmed omöjliga att genomföra. Kommunen kan alltså inte använda markreservat för att till exempel reglera att en väg ska användas både för ett kvarters gemensamma utfart och en kommunal gång- och cykelväg.

Om en bestämmelse om markreservat för allmännyttigt ändamål och en bestämmelse om markreservat för gemensamhetsanläggning avser olika ändamål kan det däremot vara möjligt att kombinera bestämmelserna. En sådan kombination förutsätter att båda ändamålen ska vara möjliga att genomföra utan att påverka varandra. Det kan till exempel handla om en gemensamhetsanläggning för väg och en ledningsrätt för allmännyttig underjordisk ledning. Ett annat exempel skulle kunna vara om både enskilda och allmänna ledningar kan placeras inom samma område utan att påverka varandra.

Lovfria åtgärder kan försvåra genomförandet av markreservat

För en- eller tvåbostadshus finns det vissa undantag, både från kravet på bygglov och från kravet på att åtgärder ska vara planenliga även om det inte behövs bygglov. Det gäller bland annat murar, plank,  komplementbyggnader och tillbyggnader. Eftersom de lovfria åtgärderna får placeras i strid mot planen skulle de kunna placeras på ett område med markreservat för allmännyttiga ändamål. Det kan då uppstå en konflikt mellan markreservatet och åtgärden. Placeringen av en lovfri åtgärd kan leda till att genomförandet av markreservatet försvåras eller till och med omöjliggörs, eftersom de lovfria åtgärderna, så som ett komplementbostadshus, kan vara svåra att flytta. För att säkerställa genomförandet av markreservat bör man därför noggrant överväga placeringen och användningen av markreservatet.

När en rättighet väl är bildad, till exempel en ledningsrätt, kan denna i sin tur hindra uppförandet av lovbefriade åtgärder eftersom fastighetsägaren då ska förhålla sig till denna och till det som sägs i beslutet om ledningsrätten.

Tillämpning av planbestämmelser om markreservat för allmännyttiga ändamål

Bestämmelser om markreservat för allmännyttiga ändamål får betydelse vid lantmäteriförrättningen genom att de ger planstöd för en rättighetsbildning. Ett upplåtande av rättighet får inte ske i strid mot planen.

Bestämmelser om markreservat för allmännyttiga ändamål tillämpas också i bygglovsskedet för lovpliktiga byggnadsverk på så sätt att kommunen inte får lämna bygglov för en åtgärd som hindrar att det allmännyttiga ändamålet anläggs på ett område med markreservat. För att byggnadsnämnden i lovskedet ska kunna bedöma åtgärdens planenlighet krävs att sökanden lämnar in de handlingar som behövs för prövningen.

Åtgärder avseende byggnadsverk som inte kräver lov ska genomföras så att de inte strider mot planen, med undantag för vissa lovfria åtgärder. Om det finns bestämmelser om markreservat för allmännyttiga ändamål ansvarar byggherren för att dessa följs. Byggnadsnämnden har ingen möjlighet att i förväg pröva att åtgärderna inte strider mot bestämmelserna, om inte den som avser att utföra åtgärden själv väljer att få åtgärden prövad. Om sådana åtgärder har utförts i strid med bestämmelserna i detaljplanen så är det möjligt för byggnadsnämnden att i efterhand ingripa med tillsyn enligt PBL.

Inlösenskyldighet

För de flesta markreservat gäller inlösenskyldighet. Om markreservatet avser en allmän ledning eller en allmän trafikanläggning på mark som ska användas för enskilt byggande är den som ska vara huvudman för anläggningen skyldig att förvärva nyttjanderätt eller annan särskild rätt i den omfattning som behövs för ändamålet, om fastighetsägaren begär det. Huvudmannen får bestämma med vilken rätt som förvärvet ska avse. I planbeskrivningen ska det framgå vem som är tänkt att vara huvudman för trafikanläggningen eller ledningen så att fastighetsägaren vet vem den ska rikta sin begäran mot.

Ersättning & inlösen

Bestämmelsen måste följa föreskriften

I Boverkets föreskrifter om detaljplan anges vad som kan regleras med en bestämmelse om markreservat för allmännyttiga ändamål, vilka underkategorier som bestämmelsen ska sorteras under och vilken kod som hör till respektive underkategori. Det är endast de underkategorier och koder som räknas upp i föreskriften som får användas.

Markreservat för allmännyttiga ändamål, allmän plats

Underkategori	Underkategorikod
Elektronisk kommunikation	DP_AP_Eg_Markreservat_ElektroniskKom
Energianläggningar	DP_AP_Eg_Markreservat_Energi
Underjordiska ledningar	DP_AP_Eg_Markreservat_UnderjordiskLedning
Luftledningar	DP_AP_Eg_Markreservat_Luftledning
Gång- och cykeltrafik	DP_AP_Eg_Markreservat_GC
Körtrafik	DP_AP_Eg_Markreservat_Kortrafik
Spårtrafik	DP_AP_Eg_Markreservat_Spartrafik
Bro	DP_AP_Eg_Markreservat_Bro
Brygga	DP_AP_Eg_Markreservat_Brygga
Tunnel	DP_AP_Eg_Markreservat_Tunnel

Markreservat för allmännyttiga ändamål, kvartersmark

Underkategori	Underkategorikod
Elektronisk kommunikation	DP_KM_Eg_Markreservat_ElektroniskKom
Energianläggningar	DP_KM_Eg_Markreservat_Energi
Underjordiska ledningar	DP_KM_Eg_Markreservat_UnderjordiskLedning
Luftledningar	DP_KM_Eg_Markreservat_Luftledning
Gång- och cykeltrafik	DP_KM_Eg_Markreservat_GC
Körtrafik	DP_KM_Eg_Markreservat_Kortrafik
Spårtrafik	DP_KM_Eg_Markreservat_Spartrafik
Bro	DP_KM_Eg_Markreservat_Bro
Brygga	DP_KM_Eg_Markreservat_Brygga
Tunnel	DP_KM_Eg_Markreservat_Tunnel

Markreservat för allmännyttiga ändamål, vattenområde

Underkategori	Underkategorikod
Elektronisk kommunikation	DP_VO_Eg_Markreservat_ElektroniskKom
Energianläggningar	DP_VO_Eg_Markreservat_Energi
Underjordiska ledningar	DP_VO_Eg_Markreservat_UnderjordiskLedning
Luftledningar	DP_VO_Eg_Markreservat_Luftledning
Gång- och cykeltrafik	DP_VO_Eg_Markreservat_GC
Körtrafik	DP_VO_Eg_Markreservat_Kortrafik
Spårtrafik	DP_VO_Eg_Markreservat_Spartrafik
Bro	DP_VO_Eg_Markreservat_Bro
Brygga	DP_VO_Eg_Markreservat_Brygga
Tunnel	DP_VO_Eg_Markreservat_Tunnel

Kommunen kan formulera bestämmelsen själv, så länge den ryms under någon av underkategorierna. Det går också att hämta en formulering ur Boverkets Planbestämmelsekatalog.

Redovisning av regleringar i detaljplan

Det finns inga bindande regler för hur en detaljplans reglering ska redovisas på plankartan. Det enda krav som måste uppfyllas är det så kallade tydlighetskravet som finns i PBL och som ställer krav på att alla regleringar som görs i en detaljplan ska vara tydliga. Tydlighetskravet är i sig teknikneutralt och kan uppfyllas på flera olika sätt vilket innebär att redovisningen av regleringar i detaljplan kan göras på olika sätt så länge det tydligt framgår vad som regleras. Med den digitala teknikens hjälp är det därför möjligt att ta fram nya sätt att redovisa planbestämmelser.

Redovisning enligt det allmänna rådet om redovisning av reglering i detaljplan

Ett sätt att redovisa regleringar i detaljplan är att följa Boverkets allmänna råd om redovisning av reglering i detaljplan. Vid redovisning enligt det allmänna rådet kan en bestämmelse om markreservat för underjordiska ledningar anges med beteckningen u på plankartan. Markreservat för luftledningar kan anges med beteckningen l. Markreservat för elektronisk kommunikation eller energianläggningar kan anges med beteckningen c. Markreservat för gång- och cykeltrafik kan anges med beteckningen x. Markreservat för körtrafik eller spårtrafik kan anges med beteckningen z och markreservat för bro, brygga eller tunnel kan anges med beteckningen t.

Vid reglering med flera olika bestämmelser som betecknas på samma sätt på plankartan kan detta redovisas genom att beteckningen indexeras med en nedsänkt siffra, till exempel u₁, u₂ och så vidare.

Alla planbestämmelser kan redovisas i en lista med planbestämmelser. Bestämmelser om markreservat för allmännyttiga ändamål kan redovisas under rubriken Egenskapsbestämmelser för allmän plats, Egenskapsbestämmelser för kvartersmark eller Egenskapsbestämmelser för vattenområde beroende på var bestämmelsen gäller. 

Det allmänna rådet anger bara ett sätt som redovisningen kan göras för att tillgodose kravet på tydlighet i PBL och föreskriftens regler. Redovisningen kan alltså även göras på andra sätt. För att underlätta framtida tolkning av detaljplanen är det lämpligt att det framgår i detaljplanen om det allmänna rådet använts.