Områdesbestämmelser

Vad kan regleras med områdesbestämmelser

Granskad:

Områdesbestämmelser är ett planinstrument som kommunen kan använda för en begränsad och översiktlig reglering, eller för att ange spelreglerna i ett område inför framtida, mer detaljerad planering.

Områdesbestämmelser

Områdesbestämmelser används bland annat för att säkerställa vissa grunddrag för användningen av mark- och vattenområden. Dessa grunddrag gäller för bebyggelse, fritidsanläggningar, kommunikationsleder och andra jämförliga ändamål. Områdesbestämmelser kan antas för begränsade områden som inte redan omfattas av detaljplan.

41 §
   Kommunen får anta områdesbestämmelser för att i vissa avseenden reglera begränsade områden av kommunen som inte omfattas av en detaljplan.

Avsikten med områdesbestämmelser är att åstadkomma en övergripande reglering som grund för efterkommande prövningar, som exempelvis bygglovsprövning. För områdesbestämmelser saknas det regler om genomförande och inlösen av mark för allmän plats. Om genomförandefrågor måste lösas är det sannolikt att en detaljplan måste upprättas för området eller för någon del av området. Områdesbestämmelser kan inte heller användas för att fördela så kallade byggrätter.

Endast vissa frågor kan regleras med områdesbestämmelser

Områdesbestämmelser kan användas för att översiktligt reglera markens användning och bebyggelsens omfattning. Det går dock endast att reglera vissa, i lagen angivna, frågor:

  • Grunddragen för användningen av mark- och vattenområden för bebyggelse, kommunikationsleder och liknande om det behövs för att säkerställa syftet med översiktsplanen eller för att tillgodose ett riksintresse enligt miljöbalken,
  • användningen och utformningen av mark för gemensam användning och i samband med det skyddet för sådana platser som är särskilt värdefulla, från till exempel kulturhistorisk synpunkt,
  • största tillåtna byggnads- eller bruksarea för fritidshus och storleken på tomter till sådana hus och,
  • utökad bygglovsplikt för vissa åtgärder som annars hade varit lovbefriade, dock endast inom eller i anslutning till områden som är av riksintresse för totalförsvaret.

Kommunen får även reglera placering, utformning och utförande av byggnadsverk och tomter och i samband med det:

  • vegetationen samt markytans utformning och höjdläge inom vissa områden som exempelvis är avsedda för bebyggelse,
  • skyddsanordningar för att motverka störningar från omgivningen,
  • skyddet för byggnadsverk och tomter som är särskilt värdefulla.

42 §
   Med områdesbestämmelser får kommunen endast reglera
   1. grunddragen för användningen av mark- och vattenområden för bebyggelse, fritidsanläggningar, kommunikationsleder och andra jämförliga ändamål, om det behövs för att säkerställa syftet med översiktsplanen eller för att tillgodose ett riksintresse enligt 3 eller 4 kap. miljöbalken,
   2. användningen och utformningen av mark för gemensam användning,
   3. största tillåtna byggnads- eller bruksarean för fritidshus och storleken på tomter för sådana hus, och
   4. placering, utformning och utförande av byggnadsverk och tomter och i samband med det bestämma
      a) om vegetation och markytans utformning och höjdläge inom ett område som är avsett för bebyggelse eller i närheten av en befintlig eller planerad anläggning för totalförsvaret, statlig flygplats, annan flygplats för allmänt bruk, kärnreaktor, annan kärnenergianläggning eller annan anläggning som kräver ett skydds- eller säkerhetsområde,
      b) om skyddsanordningar för att motverka sådana störningar från omgivningen som avses i 12 § 1, och
      c) i frågor som avses i 16 § 2, 4 och 5.

I samband med en reglering enligt första stycket 2 eller 4 får kommunen även reglera skydd för sådana särskilt värdefulla byggnadsverk, tomter och bebyggelseområden som avses i 2 kap.
6 § tredje stycket och 8 kap. 13 § samt för sådan mark för gemensam användning som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. Lag (2025:974) .

42 a §
   Inom eller i anslutning till sådana riksintresseområden för totalförsvarets anläggningar som avses i 3 kap. 9 § andra stycket miljöbalken, får kommunen, utöver det som anges i
42 §, med områdesbestämmelser reglera att det krävs bygglov för
   1. ekonomibyggnader,
   2. fasadändringar,
   3. små tillbyggnader av en- eller tvåbostadshus och tillhörande komplementbyggnader utanför sammanhållen bebyggelse, och
   4. uppförande av komplementbyggnader, murar eller plank i omedelbar närhet av en- eller tvåbostadshus utanför sammanhållen bebyggelse.

Reglering enligt första stycket får endast avse krav på bygglov som behövs för att pröva åtgärdernas inverkan på riksintresset. Lag (2025:974) .

Storleken på tomter för fritidshus går att reglera med områdesbestämmelser. Detta innebär i och för sig inte något automatiskt krav på fastighetsbildning, men binder lantmäterimyndigheten på så sätt att fastighetsbildningen inte kan ske i strid mot bestämmelserna. Vid lantmäteriförrättningen ska en bedömning av fastighetsbildningens allmänna lämplighet göras.

Ingen garanterad byggrätt

Syftet med områdesbestämmelser är bland annat att förhindra sådana åtgärder som omöjliggör eller försvårar att marken och vattnet används på det sätt som översiktsplanen anger. Som nämnts ovan är det bara vissa frågor som kan regleras. Det kommer därför alltid att finnas ett antal frågor som återstår att pröva vid bygglovsprövningen. Eftersom områdesbestämmelser inte har någon genomförandetid är 9 kap. 31 c inte aktuell.

57 §
   Bygglov ska ges för en åtgärd i ett område som inte omfattas av en detaljplan, om åtgärden
   1. inte strider mot områdesbestämmelser,
   2. inte förutsätter planläggning enligt 4 kap. 2 eller 3 §, och
   3. uppfyller de krav som följer av 2 kap. och 8 kap. 1 §, 2 § första stycket, 3, 6, 7 och 9-11 §§, 12 § första stycket och
13, 17 och 18 §§ och frågan inte redan är avgjord genom områdesbestämmelser eller förhandsbesked.

Vid bedömningen enligt första stycket 1 ska hänsyn inte tas till åtgärder som enligt 10 kap. 2 a § får strida mot områdesbestämmelser.

Vid bedömningen enligt första stycket 2 om en åtgärds miljöpåverkan förutsätter planläggning, ska hänsyn tas till de omständigheter som talar för eller emot en betydande miljöpåverkan och som motsvarar de omständigheter som hänsyn ska tas till vid en undersökning av en åtgärds miljöpåverkan enligt 6 kap. miljöbalken. Om åtgärden kräver tillstånd enligt
7 kap. 28 a § miljöbalken och redan har miljöbedömts enligt
6 kap. miljöbalken, ska hänsyn tas till resultatet av den bedömningen. Lag (2025:974) .

Detta innebär att även om möjligheterna att reglera med områdesbestämmelser används fullt ut så kan situationen uppstå att det vid bygglovsprövning innebär att bygglov inte kan ges.

De frågor som prövats i områdesbestämmelserna ska inte tas upp igen i lovprövningen. Områdesbestämmelser ger inte någon garanterad byggrätt därför att vissa frågor inte kan regleras med denna planform.

 

Boverket (2025). Vad kan regleras med områdesbestämmelser. https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/detaljplan/omradesbestammelser/vad-kan-regleras-med-omradesbestammelser/ Hämtad 2025-12-12