Kulturvärden i plan- och bygglagen

Områdesbestämmelser och kulturvärden

Granskad:

Utanför detaljplanelagt område kan områdesbestämmelser vara en möjlighet att värna områden med höga kulturvärden. 

Områdesbestämmelser för att värna kulturvärden

I ett område med begränsat bebyggelsetryck kan områdesbestämmelser användas för att säkerställa syftet med översiktsplanen eller tillgodose ett riksintresse enligt 3 eller 4 kap. miljöbalken, till exempel avseende ett områdes kulturvärden.

Med områdesbestämmelser kan kommunen peka ut ett områdes särskilda värden och precisera vilka krav dessa medför. På så sätt kan en fastighetsägare få besked i förväg om vad som gäller vid förändringar av bebyggelsen och det kan bli tydligt att området har sådana värden att det omfattas av den utökade lovplikten för kulturhistoriskt särskilt värdefulla områden. Ofta kan det vara enklare att ta ställning till en byggnads och bebyggelses värden i ett sammanhang. Genom att reglera ett bebyggelseområde i ett sammanhang säkerställer man även en likabehandling och syftet att säkerställa den gemensamma miljön blir tydligt för alla fastighetsägare. När kraven har tydliggjorts i förväg förenklas ofta bygglovprövningen.

Arbetet med att ta fram områdesbestämmelser ger också utrymme för att föra en dialog med fastighetsägare och boende om vilka som är de väsentliga värdena inom ett område och hur värdena kan skyddas. Genom en sådan förankringsprocess kan en respekt och förståelse för kulturvärdena skapas.

Vad kan regleras med områdesbestämmelser?

Liksom en detaljplan får områdesbestämmelser en rättsverkan, men i motsats till en detaljplan finns det inget krav på vad som måste regleras i planen. Jämfört med en detaljplan är det också mera begränsat vad som kan regleras med hjälp av områdesbestämmelser. Det är endast sådant som uttryckligen anges i plan- och bygglagen, PBL som får regleras i områdesbestämmelser.

I områdesbestämmelser får kommunen reglera skydd för sådana byggnadsverk, tomter och bebyggelseområden som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt.

42 §
   Med områdesbestämmelser får kommunen endast reglera
   1. grunddragen för användningen av mark- och vattenområden för bebyggelse, fritidsanläggningar, kommunikationsleder och andra jämförliga ändamål, om det behövs för att säkerställa syftet med översiktsplanen eller för att tillgodose ett riksintresse enligt 3 eller 4 kap. miljöbalken,
   2. användningen och utformningen av mark för gemensam användning,
   3. största tillåtna byggnads- eller bruksarean för fritidshus och storleken på tomter för sådana hus, och
   4. placering, utformning och utförande av byggnadsverk och tomter och i samband med det bestämma
      a) om vegetation och markytans utformning och höjdläge inom ett område som är avsett för bebyggelse eller i närheten av en befintlig eller planerad anläggning för totalförsvaret, statlig flygplats, annan flygplats för allmänt bruk, kärnreaktor, annan kärnenergianläggning eller annan anläggning som kräver ett skydds- eller säkerhetsområde,
      b) om skyddsanordningar för att motverka sådana störningar från omgivningen som avses i 12 § 1, och
      c) i frågor som avses i 16 § 2, 4 och 5.

I samband med en reglering enligt första stycket 2 eller 4 får kommunen även reglera skydd för sådana särskilt värdefulla byggnadsverk, tomter och bebyggelseområden som avses i 2 kap.
6 § tredje stycket och 8 kap. 13 § samt för sådan mark för gemensam användning som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. Lag (2025:974) .

42 a §
   Inom eller i anslutning till sådana riksintresseområden för totalförsvarets anläggningar som avses i 3 kap. 9 § andra stycket miljöbalken, får kommunen, utöver det som anges i
42 §, med områdesbestämmelser reglera att det krävs bygglov för
   1. ekonomibyggnader,
   2. fasadändringar,
   3. små tillbyggnader av en- eller tvåbostadshus och tillhörande komplementbyggnader utanför sammanhållen bebyggelse, och
   4. uppförande av komplementbyggnader, murar eller plank i omedelbar närhet av en- eller tvåbostadshus utanför sammanhållen bebyggelse.

Reglering enligt första stycket får endast avse krav på bygglov som behövs för att pröva åtgärdernas inverkan på riksintresset. Lag (2025:974) .

Det kan ske genom bestämmelser om varsamhet, och när det gäller särskilt värdefulla byggnader och bygglovspliktiga anläggningar bestämmelser om skydd av kulturvärden och rivningsförbud. (jfr prop. 2024/25:169 sid. 411)

Ett nytt regelverk för bygglov, prog. 2024/25:169 (på Sveriges riksdags webbplats)

Det går även i viss mån att reglera placering, utformning och utförande av nya byggnader. Eftersom varken byggrätter eller mark som inte får bebyggas kan regleras med stöd av områdesbestämmelser, är möjligheten att reglera ny bebyggelse begränsad. När det gäller fritidshus, så går det dock att ange största tillåtna byggnadsarea och storleken på tomter.

Mark som är till för gemensam användning och som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt kan också säkerställas genom bestämmelser om utformning och bestämmelser om skydd av kulturvärden.

Utökad lovplikt

Fram till den 1 december 2025 kunde det införas krav på utökad bygglovsplikt och rivningslovsplikt i områdesbestämmelser för att skydda bebyggelsens kulturvärden. Den möjligheten har numera tagits bort. När det gäller befintliga planer som innehåller bestämmelser om en utökad lovplikt, så gäller de bestämmelserna tills dess att planen eller bestämmelserna ändras. (jfr prop. 2024/25:169 sid. 82)

Ett nytt regelverk för bygglov, prop. 2024/25:169 (på Sveriges riksdags webbplats)

I områdesbestämmelser går det dock att införa en utökad lovplikt inom eller i anslutning till områden av riksintresse för totalförsvaret om det behövs för att pröva åtgärdernas inverkan på riksintresset.

42 §
   Med områdesbestämmelser får kommunen endast reglera
   1. grunddragen för användningen av mark- och vattenområden för bebyggelse, fritidsanläggningar, kommunikationsleder och andra jämförliga ändamål, om det behövs för att säkerställa syftet med översiktsplanen eller för att tillgodose ett riksintresse enligt 3 eller 4 kap. miljöbalken,
   2. användningen och utformningen av mark för gemensam användning,
   3. största tillåtna byggnads- eller bruksarean för fritidshus och storleken på tomter för sådana hus, och
   4. placering, utformning och utförande av byggnadsverk och tomter och i samband med det bestämma
      a) om vegetation och markytans utformning och höjdläge inom ett område som är avsett för bebyggelse eller i närheten av en befintlig eller planerad anläggning för totalförsvaret, statlig flygplats, annan flygplats för allmänt bruk, kärnreaktor, annan kärnenergianläggning eller annan anläggning som kräver ett skydds- eller säkerhetsområde,
      b) om skyddsanordningar för att motverka sådana störningar från omgivningen som avses i 12 § 1, och
      c) i frågor som avses i 16 § 2, 4 och 5.

I samband med en reglering enligt första stycket 2 eller 4 får kommunen även reglera skydd för sådana särskilt värdefulla byggnadsverk, tomter och bebyggelseområden som avses i 2 kap.
6 § tredje stycket och 8 kap. 13 § samt för sådan mark för gemensam användning som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. Lag (2025:974) .

42 a §
   Inom eller i anslutning till sådana riksintresseområden för totalförsvarets anläggningar som avses i 3 kap. 9 § andra stycket miljöbalken, får kommunen, utöver det som anges i
42 §, med områdesbestämmelser reglera att det krävs bygglov för
   1. ekonomibyggnader,
   2. fasadändringar,
   3. små tillbyggnader av en- eller tvåbostadshus och tillhörande komplementbyggnader utanför sammanhållen bebyggelse, och
   4. uppförande av komplementbyggnader, murar eller plank i omedelbar närhet av en- eller tvåbostadshus utanför sammanhållen bebyggelse.

Reglering enligt första stycket får endast avse krav på bygglov som behövs för att pröva åtgärdernas inverkan på riksintresset. Lag (2025:974) .

Mer om områdesbestämmelser och hur de tas fram kan du läsa om på sidan Områdesbestämmelser.

Områdesbestämmelser

Boverket (2026). Områdesbestämmelser och kulturvärden. https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/teman/kulturvarden/kulturvarden-i-plan---och-bygglagen/omradesbestammelser-och-kulturvarden/ Hämtad 2026-02-10