Ekosystemtjänster vid marklov

Åtgärder som påverkar mark och vegetation och därmed ekosystemtjänster, kan kräva marklov. Det kan då handla om schaktning eller fyllning som inom ett detaljplanelagt område avsevärt ändrar höjdläget eller för markåtgärder som försämra markens genomsläpplighet. Det kan även krävas marklov för trädfällning eller skogsplantering om kommunen har infört sådana bestämmelser i detaljplan eller i områdesbestämmelser. På den här sidan redogör vi för bestämmelser om marklov och hur beslut om marklov kan påverka ekosystemtjänster.

Om marklov

Inom områden med detaljplan krävs det marklov för schaktning eller fyllning som medför att höjdläget för tomter eller allmän plats ändras avsevärt. Det krävs dock inte marklov för att höja eller sänka markytan till en nivå som har angetts i planen eller om kommunen i planen har bestämt att marklov inte krävs. Sedan 1 augusti 2018 kan marklov också krävas för åtgärder som försämrar markens genomsläpplighet för vatten.

Kommunen kan också i detaljplanen bestämma att marklov krävs för trädfällning eller skogsplantering.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap. 11–12 §§

11 §
  Trots 9 § krävs det inte bygglov för tillbyggnad av en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus i ett område som omfattas av en detaljplan, om tillbyggnaden innebär att komplementbyggnaden eller komplementbostadshuset
   1. får en byggnadsarea som är högst 30,0 kvadratmeter,
   2. får en byggnadsarea som är mindre än byggnadsarean för den byggnad som komplementbyggnaden eller komplementbostadshuset ska komplettera,
   3. får en taknockshöjd som är högst 4,0 meter,
   4. placeras inom tomten, och
   5. tillsammans med övriga komplementbyggnader och komplementbostadshus på tomten får en sammanlagd byggnadsarea som är högst 45,0 kvadratmeter.

Vid beräkning av den sammanlagda byggnadsarean ska ingå komplementbyggnader och komplementbostadshus som inte omfattas av krav på bygglov enligt denna lag eller har undantagits från krav på lov enligt äldre bestämmelser. Lag (2025:974) .

12 §
  Trots 9 § krävs det inte bygglov för tillbyggnad av en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus i ett område som inte omfattas av en detaljplan, om tillbyggnaden innebär att komplementbyggnaden eller komplementbostadshuset
   1. får en byggnadsarea som är högst 50,0 kvadratmeter,
   2. får en byggnadsarea som är mindre än byggnadsarean för den byggnad som komplementbyggnaden eller komplementbostadshuset ska komplettera,
   3. får en taknockshöjd som är högst 4,5 meter,
   4. placeras inom tomten, och
   5. tillsammans med övriga komplementbyggnader och komplementbostadshus på tomten får en sammanlagd byggnadsarea som är högst 65,0 kvadratmeter.

Vid beräkning av den sammanlagda byggnadsarean ska ingå komplementbyggnader och komplementbostadshus som inte omfattas av krav på bygglov enligt denna lag eller har undantagits från krav på lov enligt äldre bestämmelser. Lag (2025:974) .

Utanför detaljplanelagt område kan kommunen genom områdesbestämmelser bestämma att det krävs marklov för schaktning, fyllning, trädfällning eller skogsplantering. Områdesbestämmelser kan omfatta områden avsedda för bebyggelse eller i närheten av en befintlig eller planerad anläggning som kräver ett skydds- eller säkerhetsområde.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap. 13 §

13 §
  Trots 9 § krävs det inte bygglov för tillbyggnad av en ekonomibyggnad i ett område som inte omfattas av en detaljplan. Lag (2025:974) .

Prövning av marklov

Marklov ska ges för en åtgärd som:

• inte strider mot detaljplanen eller områdesbestämmelserna,
• inte hindrar eller gör det svårt att använda området för bebyggelse,
• inte medför olägenheter vid användningen av anläggningar som har krav på skydds- eller säkerhetsområden,
• inte medför störningar eller betydande olägenheter för omgivningen, och
• inom detaljplanelagt område uppfyller kraven på att bebyggelseområdens särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden ska skyddas samt att ändringar och tillägg i bebyggelsen ska göras varsamt så att befintliga karaktärsdrag respekteras och tillvaratas, och
• inom detaljplanelagt område även uppfyller kraven på tomter, allmänna platser och på andra områden avsedda för anläggningar, eller
• utanför detaljplanelagt område uppfyller kraven i 2 kap PBL och kraven på tomter, och andra områden avsedda för anläggningar, i de delar som inte har prövats i områdesbestämmelser.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap. 35 §

35 §
  Trots 34 § krävs det inte bygglov om
   1. åtgärden avser en ekonomibyggnad i ett område som inte omfattas av en detaljplan,
   2. anläggningen enligt 20 §, 25 § 2 eller 26 § inte omfattas av krav på bygglov, eller
   3. de grannar som berörs av åtgärden skriftligen har medgett åtgärden och åtgärden
      a) inte strider mot en detaljplan eller områdesbestämmelser, eller
      b) är en sådan åtgärd som får strida mot en detaljplan eller områdesbestämmelser enligt 10 kap. 2 a §.

Vid en åtgärd intill en allmän plats eller järnväg ska grannen anses ha medgett åtgärden enligt första stycket 3, om medgivandet har lämnats av huvudmannen för den allmänna platsen eller av järnvägens infrastrukturförvaltare. Lag (2025:974) .

Prövning av marklov inom detaljplan

Vid prövning av marklov inom detaljplanelagt område prövas bland annat om åtgärden följer de materiella bestämmelser avseende markåtgärder som kan finnas i planen. Det kan då handla om bestämmelser som anger markhöjder över nollplanet, så kallade plushöjder eller om bestämmelser som anger att markens höjd inte får ändras eller vad som är största tillåtna lutning för en gångväg. Utöver att åtgärden ska följa sådana bestämmelser ska åtgärden också uppfylla övriga förutsättningar enligt PBL, bland annat att åtgärden uppfyller de krav som ställs på obebyggda tomter. (jfr prop. 1985/86:1 s. 725-726 och prop. 2010/11:63 s. 25-26 och s. 51-52.)

Med förslag till ny plan- och bygglag, prop. 1985/86:1 (på Sveriges riksdags webbplats)

Komplettering av den nya plan- och bygglagen, prop. 2010/11:63 (på Sveriges riksdags webbplats)

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap. 35 §

35 §
  Trots 34 § krävs det inte bygglov om
   1. åtgärden avser en ekonomibyggnad i ett område som inte omfattas av en detaljplan,
   2. anläggningen enligt 20 §, 25 § 2 eller 26 § inte omfattas av krav på bygglov, eller
   3. de grannar som berörs av åtgärden skriftligen har medgett åtgärden och åtgärden
      a) inte strider mot en detaljplan eller områdesbestämmelser, eller
      b) är en sådan åtgärd som får strida mot en detaljplan eller områdesbestämmelser enligt 10 kap. 2 a §.

Vid en åtgärd intill en allmän plats eller järnväg ska grannen anses ha medgett åtgärden enligt första stycket 3, om medgivandet har lämnats av huvudmannen för den allmänna platsen eller av järnvägens infrastrukturförvaltare. Lag (2025:974) .

Marklov och vegetation

I detaljplanen kan det också ha införts en särskild marklovsplikt för trädfällning. En sådan marklovsplikt kan ha införts för att kommunen genom marklovsprövningen ska kunna kontrollera vilka träd som får fällas eller inte får fällas i syfte att exempelvis skydda de träd som utgör ett värdefullt inslag i den bebyggda miljön. Marklovsplikt för trädfällning kan framgå som en egenskapsbestämmelse i detaljplanen. När en sådan lovplikt finns i detaljplanen kan ett underlag för prövningen av marklovet sökas i de motiv som kommunen har angett i planbeskrivningen för att införa lovplikten.

En detaljplanebestämmelse om att bevara träd kan avse enstaka träd eller träddungar men också mera sammanhängande trädbestånd mellan eller i anslutning till grupper av bebyggelse. Syftet med en sådan bestämmelse kan då vara att träden exempelvis ska bevaras för att de har betydelse för lokalklimatet eller för att de har en väsentlig betydelse för bebyggelsemiljön. (jmf prop. 1985/86:1 s.298-303 och 583-584)

Med förslag till ny plan- och bygglag, prop. 1985/86:1 (på Sveriges riksdags webbplats)

Träd och annan vegetation kan också ha betydelse som skydd mot störningar och olägenheter så som att motverka risk för översvämning, erosion, ras och skred.

Schaktning och fyllning på allmän plats kräver marklov

Det bör observeras att schaktning eller fyllning som avsevärt ändrar höjdläget för mark inom allmän plats kräver marklov. Marklov krävs dock inte om kommunen har bestämt något annat i planen eller att schaktningen eller fyllningen sker till ett höjdläge som är förutbestämt i planen. Marklov för en avsevärd ändring av höjdläget kan krävas när exempelvis en gata genom schaktning eller fyllning anläggs till en höjd som inte är förutbestämd i planen eller när det bredvid en gata på allmän plats anläggs skyddsvallar som ska skydda omgivningen mot buller från trafik. (jfr prop. 1985/86:1 s.298-302)

Med förslag till ny plan- och bygglag, prop. 1985/86:1 (på Sveriges riksdags webbplats)

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap. 11 §

11 §
  Trots 9 § krävs det inte bygglov för tillbyggnad av en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus i ett område som omfattas av en detaljplan, om tillbyggnaden innebär att komplementbyggnaden eller komplementbostadshuset
   1. får en byggnadsarea som är högst 30,0 kvadratmeter,
   2. får en byggnadsarea som är mindre än byggnadsarean för den byggnad som komplementbyggnaden eller komplementbostadshuset ska komplettera,
   3. får en taknockshöjd som är högst 4,0 meter,
   4. placeras inom tomten, och
   5. tillsammans med övriga komplementbyggnader och komplementbostadshus på tomten får en sammanlagd byggnadsarea som är högst 45,0 kvadratmeter.

Vid beräkning av den sammanlagda byggnadsarean ska ingå komplementbyggnader och komplementbostadshus som inte omfattas av krav på bygglov enligt denna lag eller har undantagits från krav på lov enligt äldre bestämmelser. Lag (2025:974) .

Marklov för markåtgärder som försämrar markens genomsläpplighet

Kommunen får i en detaljplan bestämma att det krävs marklov för markåtgärder som kan försämra markens genomsläpplighet. Dock inte för de fall mark har avsatts för gata, väg eller järnväg i detaljplanen. Här har kommunen redan vid planläggningen tagit ställning till hur sådana anläggningar påverkar markens genomsläpplighet.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap. 12 §

12 §
  Trots 9 § krävs det inte bygglov för tillbyggnad av en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus i ett område som inte omfattas av en detaljplan, om tillbyggnaden innebär att komplementbyggnaden eller komplementbostadshuset
   1. får en byggnadsarea som är högst 50,0 kvadratmeter,
   2. får en byggnadsarea som är mindre än byggnadsarean för den byggnad som komplementbyggnaden eller komplementbostadshuset ska komplettera,
   3. får en taknockshöjd som är högst 4,5 meter,
   4. placeras inom tomten, och
   5. tillsammans med övriga komplementbyggnader och komplementbostadshus på tomten får en sammanlagd byggnadsarea som är högst 65,0 kvadratmeter.

Vid beräkning av den sammanlagda byggnadsarean ska ingå komplementbyggnader och komplementbostadshus som inte omfattas av krav på bygglov enligt denna lag eller har undantagits från krav på lov enligt äldre bestämmelser. Lag (2025:974) .

Liten avvikelse vid marklov

Marklov får lämnas till åtgärder som innebär en liten avvikelse från detaljplan eller områdesbestämmelser, om avvikelsen är förenlig med syftet med planen eller bestämmelserna. I likhet med vad som gäller vid prövningen av bygglov bedöms en liten avvikelse i ett marklov i förhållande till omständigheterna i det enskilda fallet. En liten avvikelse kan därmed till exempel innebära en storleksmässigt större avvikelse i en industri- eller hamnmiljö jämfört med i en villamiljö. Till skillnad från vad som gäller vid prövningen av bygglov behöver man däremot inte vid prövningen av marklov göra en samlad bedömning av tidigare godtagna avvikelser.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap. 35 §

35 §
  Trots 34 § krävs det inte bygglov om
   1. åtgärden avser en ekonomibyggnad i ett område som inte omfattas av en detaljplan,
   2. anläggningen enligt 20 §, 25 § 2 eller 26 § inte omfattas av krav på bygglov, eller
   3. de grannar som berörs av åtgärden skriftligen har medgett åtgärden och åtgärden
      a) inte strider mot en detaljplan eller områdesbestämmelser, eller
      b) är en sådan åtgärd som får strida mot en detaljplan eller områdesbestämmelser enligt 10 kap. 2 a §.

Vid en åtgärd intill en allmän plats eller järnväg ska grannen anses ha medgett åtgärden enligt första stycket 3, om medgivandet har lämnats av huvudmannen för den allmänna platsen eller av järnvägens infrastrukturförvaltare. Lag (2025:974) .

Om planen syftar till att beakta och främja ekosystemtjänster så behöver detta därmed beaktas vid bedömningen av om marklovet innebär en liten avvikelse från detaljplanen eller inte. Här är planbeskrivningen ett viktigt underlag.

Prövning av marklov utanför detaljplan

Utanför detaljplan kan kommunen införa marklovsplikt i områdesbestämmelser inom områden som är avsedda för bebyggelse eller i närheten av en befintlig eller planerad anläggning som kräver ett skydds- eller säkerhetsområde. De motiv som kommunen har angett för att införa lovplikten i områdesbestämmelserna kan sedan ligga till grund för prövningen av marklovet. Några exempel på motiv som kan finnas för att införa marklovsplikt i områdesbestämmelser är att bevara markens miljökvaliteter eller vegetationens skärmande eller luftrenande verkan. Även motsatta syften kan finnas till exempel att hålla öppet kring vindkraftverk. (jfr prop. 1985/86:1 s.298-302)

Med förslag till ny plan- och bygglag, prop. 1985/86:1 (på Sveriges riksdags webbplats)

I områdesbestämmelser kan det också finnas materiella bestämmelser som styr prövningen av marklov. Det kan då handla om bestämmelser som styr vegetationen eller markytans utformning och höjdläge. Det kan också handla om bestämmelser som anger förbud mot avverkning eller skogsplantering. (jfr prop. 1985/86:1 sid. 605-606 och 725-726)

Med förslag till ny plan- och bygglag, prop. 1985/86:1 (på Sveriges riksdags webbplats)

Tänk på att: Ersättning vid vägrat marklov

Om en fastighetsägare vägras marklov kan det i vissa fall finnas en rätt till ersättning från kommunen för den skada som det vägrade marklovet medför. Detta gäller dock endast under förutsättning att det vägrade marklovet innebär att pågående markanvändning avsevärt försvåras inom den berörda delen av fastigheten. Fastighetsägaren har dock inte någon rätt till ersättning för skador på grund av ett vägrat marklov, om avslaget grundas på bestämmelser i en detaljplan eller områdesbestämmelser.

Plan- och bygglag (2010:900) 14 kap. 6 §

6 §
  Om marklov vägras med stöd av 9 kap. 77 § 2 eller 3, har fastighetens ägare rätt till ersättning av kommunen för den skada som det vägrade marklovet medför.

Rätten till ersättning gäller dock endast om det vägrade marklovet innebär att pågående markanvändning avsevärt försvåras inom den berörda delen av fastigheten. Lag (2025:974) .

Påverkan på ekosystemtjänster av schaktning och fyllning

Schaktning och fyllning påverkar både stads- och landskapsbilden och natur- och kulturvärden som är kopplade till markens naturliga förutsättningar. Markens naturliga beskaffenhet har stor betydelse för ekosystemtjänster. Här kan schaktning och fyllning förstöra markens naturliga egenskaper och förutsättningar att exempelvis infiltrera dagvatten.

En naturlig mark, med en obruten markhorisont, hyser i allmänhet en mångfald av organismer som bryter ned närsalter och andra ämnen. Dessa organismer minskar också föroreningar i marken och binder upp ett kollager. En sådan mark bidrar med flera ekosystemtjänster som reglerar klimat och miljö. Den byggda miljön, där marken har grävts upp många gånger, har ofta en störd markhorisont. En sådan mark har färre markorganismer och därmed en sämre förmåga att bland annat rena vatten och ta hand om föroreningar.

Betydelsen av stora träd och befintlig vegetation för ekosystemtjänster

Gamla träd och befintlig vegetation kan ha stor betydelse för biologisk mångfald, ge skugga och förbättra lokalklimat. De utgör en viktig del av stads- och landskapsbilden och ger stora upplevelsevärden. En befintlig vegetation är också mer tålig och robust mot förslitning tack vare ett utvecklat rotsystem. Ett stort träd kan till exempel ta hand om 100 gånger mer vatten än ett litet, nyplanterat träd.

Därför behöver vi naturen

Att ta bort äldre, uppvuxen vegetationsstruktur innebär borttagning av en livsmiljö för ett flertal arter. Därmed försämras den ekologiska funktionen. Träd och vegetation kan återplanteras, men det kan ta lång tid för den nya vegetationen att få samma värden som den borttagna. Ju äldre vegetation, desto längre återställningstid för att återfå liknande värden.

Prövning av marklov

Krav på tomter som ska bebyggas och ekosystemtjänster