Av landets övriga kommuner anger många fler än tidigare att det råder balans

De allra flesta av landets kommuner är varken storstadskommuner eller högskolekommuner. Det handlar om 209 kommuner som skiljer sig åt både i folkmängd och i geografisk storlek och som utgör två grupper: rikets större och mindre ”övriga kommuner”.  Bland de övriga kommunerna var det 88 som angav balans i kommunen som helhet. Detta kan jämföras med de två senaste åren då 59 respektive 58 kommuner angav att det rådde balans i kommunen som helhet.

Bostadsmarknad i förändring

Många av Sveriges kommuner har de senaste åren sett bostadsmarknaden förändras. Kommuner som tidigare hade balans på bostadsmarknaden har under flera år redovisat underskott. Nu ser det ut att svänga igen och många kommuner redovisar balans eller överskott, framför allt i de befolkningsmässigt minsta kommunerna. Utmärkande för de kommuner som anger överskott är att invånarantalet i samtliga har minskat sedan förra året.

Större övriga kommuner – underskott i 16 av 36 kommuner

Gruppen ”större övriga kommuner” består av 36 kommuner. Det är kommuner utan högskola eller universitet och som har över 25 000 invånare.

I 2023 års bostadsmarknadsenkät svarar 16 av 36 kommuner att det råder underskott på bostadsmarknaden i kommunen som helhet och 20 kommuner anger balans i kommunen som helhet. Det är 11 kommuner fler än förra året då bara 9 kommuner angav balans, och 14 fler än 2021. Det är alltså en stor förbättring jämfört med de senaste åren.

Fler kommuner uppger balans på centralorterna

På frågan om bostadsmarknadsläget på centralorten svarar 25 kommuner att det råder underskott. 11 kommuner svarar att det råder balans och ingen kommun svarar att de har överskott. Detta kan jämföras med förra året då bara 3 kommuner angav att det rådde balans på centralorten i kommunen.

Vad gäller läget i kommunernas övriga delar är det 24 kommuner som uppger balans på bostadsmarknaden. Det är 9 fler än förra året då 15 kommuner angav balans. 2 kommuner, Hässleholm och Västervik, anger överskott i kommunens övriga delar. Sammanfattningsvis är det genomgående förbättringar i samtliga kommundelar i landets större övriga kommuner.

Övriga större kommuner – de huvudsakliga problemen

De kommuner som svarar att det råder underskott i någon del av kommunen får en följdfråga om vilka de huvudsakliga problemen i kommunen är. Det är en flervalsfråga där kommunen kan välja flera alternativ. Hälften av kommunerna bedömer att det är Underskott på stora bostäder (18 kommuner, motsvarande 50 %) som är det huvudsakliga problemet i kommunen. Därefter är det Underskott på bostäder med rimliga boendekostnader (15 kommuner, motsvarande 42 %) och Underskott på små bostäder (12 kommuner, motsvarande 33 %) som över en tredjedel av kommunerna bedömt vara de huvudsakliga problemen.

Mer än hälften av kommunerna bedömer att det kommer råda balans om tre år

Totalt 21 av 36 kommuner bedömer att bostadsmarknadsläget om tre år kommer vara i balans i kommunen som helhet. De övriga 15 bedömer att det kommer råda underskott i kommunen som helhet.

Totalt 17 kommuner bedömer att det kommer att vara balans på bostadsmarknaden på centralorten, medan 18 kommuner bedömer att det kommer råda underskott om tre år. Det är 24 kommuner som bedömer att det kommer råda balans i kommunens övriga delar om tre år. Det är 8 kommuner som anger underskott och 3 kommuner, Västervik, Söderhamn och Hässleholm, som bedömer att det kommer råda överskott om tre år. Hässleholm och Söderhamn bedömde i 2020 års enkät att det skulle råda överskott 2023.

Flera olika upplåtelseformer och storlekar behövs

Samtliga kommuner i gruppen bedömer att det behövs fler bostäder under de kommande tre åren, i varierande storlekar och upplåtelseformer. De bostäder som det är störst behov av är bostadsrätter och hyresrätter i storleken tre rum och kök. Därefter är det äganderätter i större storlekar som det är störst behov av.

Byggandet av bostadsrätter och småhus förväntas minska mer än hyresrätter

I gruppen ”större övriga kommuner utanför storstadsregionerna” förväntas betydligt större minskningar för byggandet av bostadsrätter i flerbostadshus och av småhus än för hyresrätter i flerbostadshus.

Under 2022 påbörjades sammanlagt 6 500 bostäder i kommungruppen ”övriga större kommuner utanför storstadsregionerna”, enligt preliminär statistik från SCB. Av dessa bostäder tillkom 6 300 genom nybyggnad och 200 netto genom ombyggnad. Antalet var oförändrat jämfört med året före. Mest ökade antalet påbörjade bostäder i Nyköping och Katrineholm. I en stor del av kommunerna minskade dock antalet.

Kommunerna förväntar sig att antalet påbörjade bostäder minskar med drygt 30 procent 2023

De 36 kommunerna förväntar sig att det kommer att påbörjas 5 800 bostäder under 2023, vilket är 31 procent färre än förväntningarna för 2022. Byggandet av hyresrätter i flerbostadshus förväntas minska med 18 procent, medan byggandet av bostadsrätter i flerbostadshus förväntas minska med 53 procent och byggandet av småhus med 30 procent. År 2024 förväntas antalet påbörjade bostäder öka med 31 procent jämfört med 2023. Utöver den påbörjade nyproduktionen kan det tillkomma ett nettotillskott av bostäder genom att befintliga byggnader byggs om.

Bostadsbyggandet kan bli mycket lägre än vad kommunerna förväntar för 2023 och 2024

Antalet påbörjade bostäder är vanligen lägre än kommunernas förväntningar. Åren 2017–2021 var utfallen i genomsnitt 73 procent, detta med ganska små variationer förutom år 2021 då utfallet var 93 procent. År 2022 var utfallet 75 procent av förväntningarna.

Utvecklingen under 2023 och 2024 är mycket svårbedömd, inte minst mot bakgrund av det osäkra läget i samhällsekonomin. Antalet påbörjade bostäder kan bli mycket lägre än vad kommunerna i genomsnitt i förväntar.

Fler kommuner anger konflikter med statliga intressen som hinder

I årets enkät är det framför allt ekonomiska faktorer som ökat som angivet hinder för bostadsbyggandet. Höga produktionskostnader uppges som hinder av 92 procent av kommunerna. Det är en ökning med 44 procentenheter jämfört med förra året. Svårigheter för privatpersoner att få lån uppges som hinder av 50 procent, svårigheter för byggherrar att få lån av 44 procent medan konflikter i relation till allmänna eller statliga intressen enligt PBL uppges som hinder av 42 procent av kommunerna.

Mindre övriga kommuner – underskott i 92 av 173 kommuner

”Mindre övriga kommuner” är den allra största kommungruppen med 173 kommuner. Detta är kommuner utan högskola eller universitet och där det bor färre än 25 000 invånare.

Både ökad och minskad befolkning bland de mindre kommunerna

Kommunerna i gruppen ”mindre övriga kommuner” är spridda över hela landet, och det finns stora skillnader i förutsättningarna för deras respektive bostadsmarknader. Några kommuner ligger i nära anslutning till större städer med god infrastruktur och bra kommunikationer. Andra kommuner i gruppen har svaga bostadsmarknader som en effekt av bland annat en minskande befolkning och få arbetstillfällen.

Befolkningen har ökat i cirka 70 av kommunerna under 2022. Befolkningen i de kommunerna har ökat med sammanlagt cirka 5 300 individer. Majoriteten av kommunerna har haft en befolkningsminskning med totalt cirka 7 000 individer. Totalt bor cirka 19 procent av Sveriges befolkning i de mindre övriga kommunerna. Det motsvarar nästan invånarantalet i gruppen ”större högskolekommuner”.

Antalet kommuner som anger balans ökar

I årets bostadsmarknadsenkät svarar 92 av de mindre övriga kommunerna att det råder underskott på bostadsmarknaden i kommunen som helhet. Det är en minskning med 10 kommuner jämfört med förra året. Det är 68 kommuner som anger att det råder balans i kommunen som helhet, vilket är en ökning från förra året då 50 kommuner bedömde balans i kommunen som helhet.

12 kommuner anger överskott

I år är det 12 kommuner i hela landet som svarar att det finns ett överskott på bostadsmarknaden i kommunen som helhet. Samtliga tillhör denna kommungrupp med färre än 25 000 invånare. Förra året uppgav 14 kommuner att det var överskott och för två år sedan var det antalet 17 kommuner. Det är 1 kommun som inte har besvarat frågan i år.

Underskottet är tydligast på centralorterna

Det är cirka hälften av kommunerna i kommungruppen ”mindre övriga kommuner” som anger underskott på bostadsmarknaden. Andelen som svarar balans eller överskott på bostadsmarknaden är 40 respektive 7 procent. Skillnaden mellan balans och underskott är ännu tydligare i kommunernas centralorter, där 66 procent svarar att det råder underskott och 27 procent svarar balans.

Kommuner som tillhör gruppen ”övriga kommuner med färre än 25 000 invånare”, januari 2023. Källa: SCB.

Antalet kommuner med överskott utanför centralorterna minskar

I flera kommuner verkar läget vara mindre ansträngt utanför centralorten. Andelen som anger balans på bostadsmarknaden utanför centralorten är 56 procent. Andelen som anger underskott är 34 procent och andelen som anger överskott är 9 procent. Det senare är en minskning från förra året då 12 procent angav att det var överskott och för två år sedan då 15 procent angav att det var det.

Övriga mindre kommuner – de huvudsakliga problemen

De kommuner som svarar att det råder underskott i någon del av kommunen får en följdfråga om vilka de huvudsakliga problemen är. Det är en flervalsfråga där kommunen kan välja flera svarsalternativ. Av kommunerna i denna grupp är det nära hälften som anger Underskott på stora bostäder (83 kommuner, motsvarande 48 %), Underskott på små bostäder (70 kommuner, motsvarande 41 %) och Underskott på bostäder med rimliga boendekostnader (64 kommuner, motsvarande 37 %) som de huvudsakliga problemen. Det som skiljer kommungruppen ”övriga mindre kommuner” från samtliga övriga kommungrupper är att få anger Långa kötider i kommunen (förstahandskontrakt) (37 kommuner, motsvarande 21 %) som huvudsakligt problem.

Kommuner som förutspår balans ökar

På frågan om hur bostadsmarknadsläget i kommunen som helhet kommer att se ut om tre år svarar 85 av de 172 kommuner som besvarat frågan att det kommer att råda underskott på bostadsmarknaden. Det är 80 kommuner som bedömer att det kommer råda balans om tre år, vilket är en markant ökning från förra året då 66 kommuner angav att det skulle råda balans i kommunen som helhet om tre år. Vad gäller övriga delar av kommunen skiljer svaren sig inte mycket från förra årets enkätsvar. Det är 105 kommuner som anger att det kommer råda underskott i centralorten om tre år, och 60 kommuner som bedömer att det om tre år kommer råda balans i centralorten. Det är 58 kommuner som bedömer att det kommer att råda underskott på bostadsmarknaden i kommunens övriga delar om tre år. 97 bedömer att det kommer råda balans om tre år i kommunens övriga delar

Olika upplåtelseformer och storlekar behövs

Kommunerna i den här gruppen bedömer att det behöver tillkomma bostäder i varierande storlekar och upplåtelseformer under de kommande tre åren. Kommunerna bedömer i något mindre utsträckning ett behov av små hyresrätter och små bostadsrätter jämfört med andra kommungrupper. Störst behov anges generellt för hyresrätter med två eller tre rum och kök samt äganderätter med fyra eller fem rum och kök eller större. Dessutom anges ett stort behov av tre rum och kök i bostadsrätter.

Mindre övriga kommuner: minskat byggande förväntas

Under 2022 påbörjades drygt 10 procent fler bostäder än året före i kommungruppen ”övriga kommuner med färre än 25 000 invånare utanför storstadsregionerna”. Kommunernas förväntningar tyder på ett tydligt minskat byggande i kommungruppen år 2023.

Drygt 10 procent fler påbörjade bostäder 2022 än 2021

Under 2022 påbörjades drygt 10 procent fler bostäder än året före i kommungruppen ”övriga kommuner med färre än 25 000 invånare utanför storstadsregionerna”. Det påbörjades preliminärt cirka 7 300 bostäder. Av dessa tillkom 7 000 genom nybyggnad och 300 netto genom ombyggnad. Antalet påbörjade hyresrätter i flerbostadshus ökade enligt preliminära uppgifter med knappt 5 procent medan påbörjade bostadsrätter och äganderätter i flerbostadshus ökade med cirka 70 procent. Småhus, som står för cirka 40 procent av antalet påbörjade bostäder, minskade med cirka 15 procent.

Kommunerna förväntar sig att bostadsbyggandet minskar år 2023

Kommunerna förväntar sig att det kommer att påbörjas knappt 8 000 bostäder i år. Det är 29 procent färre än förväntningarna för år 2022. Byggandet av småhus förväntas minska mest, 33 procent färre än förra årets förväntningar. Det följs av hyresrätter, med en minskning med 28 procent och bostadsrätter med en minskning med 22 procent. Under 2024 förväntas att antalet påbörjade bostäder ökar med 16 procent jämfört med 2023.

Bostadsbyggandet kan bli mycket lägre än vad kommunerna förväntar för 2023 och 2024

Antalet påbörjade bostäder har historiskt varit betydligt lägre än förväntningarna i kommungruppen. Under perioden 2017 - 2021 har utfallet i genomsnitt varit 57 procent av förväntningarna. Utfallet har dock varit något högre de senaste åren, 63 procent år 2021 och 62 procent år 2022.

Utvecklingen under 2023 och 2024 är mycket svårbedömd, inte minst mot bakgrund av det osäkra läget i samhällsekonomin. Antalet påbörjade bostäder kan bli mycket lägre än vad kommunerna i genomsnitt i förväntar

Fler kommuner anger ekonomiska faktorer som hinder för bostadsbyggande

I årets enkät är det framför allt ekonomiska faktorer som ökat som angivet hinder för bostadsbyggandet. I synnerhet ökade antalet kommuner som anger höga produktionskostnader. Höga produktionskostnader uppges av 78 procent av kommunerna i gruppen som hinder, medan svårigheter för privatpersoner att få lån uppges som hinder av 55 procent. Därefter följer svårigheter för byggherrar att få lån, som uppges av 41 procent och brist på detaljplan på attraktiv mark, som uppges av 37 procent.

Under fördjupningsfliken hittar du kommunernas svar på ett urval av frågorna från enkäten.