Exempel - krav vid ändring
Följande exempel har tagits fram av Boverket som ett stöd för hur man kan resonera vid olika ändringssituationer. Syftet är framförallt att tydliggöra vilka delar man kan ställa krav på och vilka krav som då kan ställas.
Enbart åtgärda viss funktion eller tekniskt system – inte ombyggnad
Stambyte inklusive nya tätskikt och inredning
Enbart stambyten kan inte anses medföra att hela bostaden eller lokalen påtagligt förnyas även om åtgärden innefattar en totalrenovering av till exempel badrummen. Krav kan då enbart ställas på de ändrade delarna. Så kan till exempel krav ställas på att de nya stammarna placeras i sådana lägen att det medger en ur tillgänglighetssynpunkt bättre placering av fast inredning i badrummen. Medför en förändrad dragning höga merkostnader och eller negativa konsekvenser för underliggande lägenheter, så kan det vara skäl för att inte ställa krav på en förändrad dragning. Innefattar åtgärden borttagning av större delen av badrumsgolvet, så kan det vara rimligt att ställa krav på att tillgängligheten förbättras genom att badrumsgolvets nivå anpassas till angränsande golv, om det är tekniskt och ekonomiskt rimligt. Sker endast ett begränsat ingrepp i golven, kan inte golven i sin helhet anses vara ändrad del.
Tillgänglighetskraven vid ändring
Tillgänglighetsanpassning i ett flerbostadshus
I syfte att öka andelen tillgängliga lägenheter genomför ett bostadsbolag tillgänglighetsåtgärder på bottenvåningen i ett flerbostadshus. Man tar bort nivåskillnader i entrén och installerar trapphiss och dörröppnare. I lägenheterna tas nivåskillnader bort och toalettdörrar breddas.
I förhållande till byggnadens värde kan åtgärden knappast betecknas som ekonomiskt betydande. Med byggnadens värde menas då vad det hade kostat att uppföra en byggnad av motsvarande storlek och karaktär, inte byggnadens marknadsmässiga värde. Åtgärden utgör då ingen ombyggnad. Omfattningen av byggnadsåtgärder och ingrepp i byggnaden är begränsade, vilket även det medför att åtgärden inte kan betecknas som en ombyggnad. Krav kan endast ställas på de planerade åtgärderna.
Tillgänglighetskraven vid ändring
Mycket omfattande underhåll kan bli ombyggnad
Stomrent
En byggnad som till exempel har varit kallställd under en längre period eller drabbats av en omfattande vattenskada rensas på alla icke bärande ytter- och innerväggar samtidigt som merparten av de tekniska installationerna byts ut. Byggnadsåtgärdernas omfattning i kombination med utbytet av tekniska installationer gör att åtgärderna bör kunna betraktas som ombyggnad. Då det finns få befintliga förhållanden, utöver stommen, att ta hänsyn till så är utrymmet att modifiera de krav som gäller för nya byggnader mycket begränsat. Om det krävs för att tillgodose tillgänglighetskraven kan ingrepp i den bärande stommen krävas även om det inte var planerat.
Ombyggnad
Tillgänglighetskraven vid ändring
Inredning av vindar
Inredning av enstaka vindslägenheter
Inredning av enstaka lägenheter på en del av vinden i ett större flerbostadshus kan knappast betecknas som ombyggnad då åtgärden inte omfattar en betydande del av byggnaden. Krav kan dock ställas på den nya lägenheten. Utgångspunkten är då att den nya bostaden ska uppfylla samtliga de tekniska egenskapskraven inklusive tillgänglighet hela vägen utifrån ända in i bostaden, möjlighet till utrymning och tillgång till bostadskomplement. Även om kraven enbart ställs på den nya bostaden, så kan de alltså medföra förändringar i den resterande delen av byggnaden. I vilken mån det finns möjlighet att anpassa och göra avsteg från kraven, får diskuteras i det enskilda fallet.
Avser åtgärden inredning av bostäder om högst 35 kvadratmeter så får avsteg alltid göras från tillgänglighetskravet.
Tillgänglighetskraven vid ändring
Inredning av hela vinden
Om hela råvinden i en byggnad inreds till bostäder, så utgör det en påtaglig förnyelse av vinden. För att åtgärden ska kunna betraktas som en ombyggnad krävs det då att vinden kan anses utgöra en betydande och avgränsbar del av byggnaden. Vid en bedömning av om åtgärden ska anses vara en ombyggnad eller inte kan det därför vara av betydelse hur många våningar byggnaden har och om inredningen av vinden kombineras med andra åtgärder i byggnaden eller inte.
Om den planerade åtgärden inte alls berör de befintliga bostäderna i byggnaden, bör kraven, med hänsyn till ändringens omfattning, främst ställas på de nytillkommande lägenheterna. Kombineras vindsinredningen med ett antal andra åtgärder så får det utifrån de planerade åtgärderna avgöras vilka krav som kan ställas.
Avser åtgärden inredning av bostäder om högst 35 kvadratmeter så får avsteg alltid göras från tillgänglighetskravet.
Om det är lägenheterna på översta våningen som utökas upp på vinden så att det blir bostäder i två plan kan det vara skäligt att ställa krav på att de förses med tillgängliga badrum på nedre planet om åtgärden innebär att de får en påtagligt förändrad planlösning.
Tillbyggnad
Bostaden i ett enbostadshus förses med ett nytt våningsplan, stor ändring i befintlig planlösning
Ett enbostadshus i ett plan byggs på med ytterligare en våning som förbinds med den befintliga bostaden med en ny trappa. Det innebär att bostadsarean fördubblas. Fönster och fasader förnyas. Storleken på byggnadsåtgärden kombinerat med den påtagligt förändrade planlösningen gör att åtgärden kan betecknas som en ombyggnad. Krav kan då ställas på att till exempel bottenvåningen förses med en tillgänglig toalett. Då åtgärderna även innefattar ingrepp i klimatskärmen är det också rimligt att man ställer krav på byggnadens energiprestanda.
Enbostadshus byggs på så att det blir ett tvåbostadshus utan ändring av den befintliga bostaden
Ett enbostadshus byggs på med ytterligare en våning. Åtgärden utförs för att tillskapa en ny bostad och åtgärden medför inga nämnvärda ingrepp i den befintliga bostaden. Fönster och fasader förnyas. Åtgärden medför inte att den befintliga bostaden förnyas och den nya bostaden är helt ny, inte förnyad. Åtgärden kan därför inte anses vara en ombyggnad. Krav kan då ställas på den nya bostaden och den ändrade klimatskärmen, men inte på till exempel planlösningen i den befintliga bostaden.
Tillbyggnad av ett enbostadshus i markplanet
Vid bedömningen av om en tillbyggnad av ett enbostadshus ska anses utgöra en ombyggnad är ett väsentligt kriterium om tillbyggnaden kan anses medföra en större förändring av den befintliga bostadens planlösning. Lägger man enbart till ett rum och inga andra åtgärder vidtas i byggnaden kan åtgärden normalt inte betraktas som en påtaglig förnyelse. Krav kan då endast ställas på den nytillkommande delen. Görs ändringar i den befintliga byggnaden, kan krav även ställas på dessa ändringar.
Om tillbyggnaden omfattar flera rum eller har en sådan omfattning att den utgör en dominerande del av den nya bostaden, kan det finnas skäl för att åtgärden ska anses medföra en större förändring av befintlig planlösning och därmed utgöra en ombyggnad. I ett sådant fall kan det till exempel vara skäligt att kräva att bostaden ska förses med ett tillgängligt badrum.
Läs mer under rubrikerna Vad är en ändring, Krav vid ändring av byggnad, Tillgänglighetskraven vid ändring av byggnad, Ombyggnad och Tillbyggnad i menyn.
Tillgänglighetskraven vid ändring
Tillbyggnad av ett flerbostadshus med liten påverkan på den befintliga byggnaden
Ett flerbostadshus byggs till med en ny byggnadskropp som ur teknisk och funktionell synpunkt fungerar som en egen enhet i förhållande till den befintliga byggnaden. Det kan till exempel handla om att en befintlig byggnad förlängs med ytterligare ett eller flera trapphus med omkringliggande lägenheter. Den befintliga byggnaden påverkas där tillbyggnaden ansluter, men annars sker enbart marginella ingrepp i den befintliga byggnaden.
Åtgärden bör inte betraktas som en ombyggnad då den befintliga delen inte är påtagligt förnyad och den nya delen är helt ny, inte förnyad. Tillbyggnaden får dock inte medföra att den befintliga byggnadens förmåga att tillgodose de tekniska egenskapskraven försämras. Det kan till exempel handla om skydd mot brandspridning eller mot spridning av störande ljud. Krav kan därför ställas på att åtgärder vidtas i den befintliga byggnaden i den mån det behövs för att byggnadens förmåga att uppfylla de tekniska egenskapskraven ska upprätthållas.
När det gäller den tillbyggda delen finns det sannolikt inga befintliga förhållanden som kan motivera någon anpassning av de krav som gäller vid uppförandet av nya byggnader.
Bedömningen påverkas inte av hur stor tillbyggnaden är i förhållande till den befintliga byggnaden. Bedömningen påverkas inte heller av var tillbyggnaden sker. Placeras tillbyggnaden ovanpå den nya byggnaden och tillträde till de nya bostäderna sker genom loftgångar och nya trapphus vid gavlarna, där även de tekniska installationerna dras, så är det ingen principiell skillnad i förhållande till om tillbyggnaden hade placerats på marken. En förutsättning för att bygga på en befintlig byggnad är att den befintliga byggnaden klarar de ökade lasterna.
Tillbyggnad av ett flerbostadshus kombinerat med andra åtgärder
Ett flerbostadshus i två våningar förses med två nya våningar. Trapphusens förlängs och förses med hiss. Klimatskärmen och de tekniska installationerna byts ut, men byggherren planerar inte att genomföra några förändringar i planlösningen i lägenheterna på de befintliga våningarna. Ingreppen i den befintliga byggnaden kombinerat med byggnadsåtgärdernas omfattning gör att åtgärden måste betecknas som en påtaglig förnyelse. Även om planlösningen i de befintliga lägenheterna inte var tänkt att ändras kan krav ändå ställas på att lägenheterna till exempel förses med tillgängliga toaletter. Detta eftersom tillgänglighetskravet vid ombyggnad ska tillgodoses om det inte är uppenbart oskäligt med hänsyn till ändringens omfattning.
Då huvuddelen av byggnaden utgör ändrad del hade merparten av kraven kunnat ställas oberoende av ombyggnadsbegreppet, men då hade tillgänglighetskraven på de befintliga bostädernas planlösning inte kunnat ställas.
Tillgänglighetskraven vid ändring
Ändrad användning
Ändrad användning, inga ingrepp i planlösningen
Ett äldre bostadshus som tidigare i sin helhet har ändrats till kontor återställs till bostäder. Inga ingrepp i planlösningen görs. Eftersom hela byggnaden ges en ändrad användning kan krav ställas på hela byggnaden. Kraven ska dock tillämpas med hänsyn till bland annat ändringens omfattning och byggnadens förutsättningar.
Enbart den ändrade användningen är inte ett tillräckligt kriterium för att byggnaden ska anses vara påtagligt förnyad. Om omfattningen av byggnadsåtgärder och ingrepp i byggnaden är begränsade, så kan åtgärden inte anses vara en ombyggnad.
Vid annan ändring än ombyggnad får man anpassa och göra avsteg från tillgänglighetskravet utifrån varsamhetskravet och förvanskningsförbudet och därutöver:
- utifrån byggnadens förutsättningar, och
- om det är uppenbart oskäligt med hänsyn till ändringens omfattning.
Hade åtgärden kunnat betecknas som en ombyggnad hade tillämpningen av tillgänglighetskravet blivit annorlunda, jämför exempel 12.
Krav vid ändring av byggnader
Tillgänglighetskraven vid ändring
Ändrad användning, stora ingrepp i planlösningen
Ett helt våningsplan med kontor i öppen planlösning ändras till bostäder. Den ändrade användningen i kombination med att våningsplanet ges en ny planlösning kan vara skäl för att våningsplanet ska anses vara påtagligt förnyat. Ifall ett våningsplan ska anses vara en betydande del, och åtgärden därmed vara en ombyggnad, kan vara beroende av hur många våningar byggnaden har. I en sådan bedömning bör också vägas in vilka andra åtgärder som behöver genomföras, till exempel om nya trapphus behöver anordnas. Med hänsyn till ändringens omfattning bör kraven framförallt ställas på den del som ges en ändrad användning.
Bedöms åtgärden vara en ombyggnad får tillgänglighetskravet en skärpt tillämpning. Vid ombyggnad får man anpassa och göra avsteg från tillgänglighetskravet utifrån varsamhetskravet och förvanskningsförbudet och därutöver endast:
- om det är uppenbart oskäligt med hänsyn till byggnadens förutsättningar ,
- om det är uppenbart oskäligt med hänsyn till ändringens omfattning.
Äldre skolbyggnad ändras till bostäder
En större skolbyggnad från 1900-talets början ändras till bostäder. Sannolikt medför detta stora åtgärder avseende såväl planlösningen som de tekniska installationerna. Med hänsyn till den ändrade användningen och åtgärdernas omfattning utgör ändringen en ombyggnad. Såväl utifrån den ändrade användningen som utifrån att åtgärden utgör en ombyggnad, så kan krav ställas på hela byggnaden.
Sannolikt utgör byggnaden en sådan särskilt värdefull byggnad som inte får förvanskas. Utifrån bland annat varsamhetskravet och förvanskningsförbudet finns det ett utrymme för att anpassa och göra avsteg från de tekniska egenskapskraven. Om inte såväl varsamhetskravet och förvanskningsförbudet som de tekniska egenskapskraven kan tillgodoses på en godtagbar nivå, kan det medföra att den tänkta ändringen inte är möjlig. I så fall bör en annan användning väljas för byggnaden.
Webbutbildning
I webbutbildningen "Ändring och ombyggnad" får du lära dig mer om vad ändring och ombyggnad är, vilka krav som kan ställas, vilka delar som berörs av kraven och hur du kan resonera för att fastställa kravnivåerna.