Vägledande tillämpning av förordningen (2020:255) om statlig kreditgaranti för lån för bostadsbyggande
Kreditgarantiförordningen anger under vilka förutsättningar Boverket får lämna en kreditgaranti. Nedan ges en kort beskrivning av hur Boverket tillämpar dessa förutsättningar när ansökan om preliminär bedömning eller kreditgarantiavtal hanteras.
Bostadsbyggande
Enligt kreditgarantiförordningen får kreditgaranti lämnas för lån för bostadsbyggande. Bostad tolkas avse permanent bostad till skillnad från tillfälligt boende. Detta innebär att om lånet ska avse hyresrätter ska den slutliga hyresgästen inneha ett ordinarie hyreskontrakt med besittningsrätt. Hyresrätter till studenter och hyresrätter på tillfälligt bygglov bedöms normalt även de som permanenta bostäder.
Boenden anses inte vara en permanent bostad. Undantag kan medges för instegsboende, sociala kontrakt och LSS-boende då dessa anordnas i syfte att underlätta inträde på den ordinarie bostadsmarknaden för personer med socialt utsatt situation.
Lokaler
En kreditgaranti kan lämnas för bostadsprojekt som inkluderar gemensamhetslokaler avsedda för gemensamma aktiviteter och samvaro. Gemensamhetslokalerna kan inkluderas upp till högst 15 kvadratmeter per bostadslägenhet eller högst 20 kvadratmeter per bostadslägenhet om denna kan användas av två personer.
En kreditgaranti kan även inkludera kommersiella lokaler om de ingår i ett bostadsprojekt där det till exempel kan det vara olämpligt med bostäder i markplan. För att kreditgarantin ska kunna inkludera de kommersiella lokalerna får de normalt inte vara placerade i separat byggnad. Lokalarean får heller inte överstiga 30 procent av den sammanlagda boarean + lokalarean. Om den kommersiella lokalarean överstiger denna nivå kommer inte någon del av lokalerna att inkluderas i kreditgarantin.
Även garageplatser kan inkluderas i en kreditgaranti om de är placerade där bostäder inte är lämpliga, till exempel i bottenplan eller under mark.
Ramavtal
Kreditgaranti får lämnas till kreditgivare som ingått ramavtal med Boverket. Enligt kreditgarantiförordningen får även andra företag som erbjuder lån till bostadsbyggande, och som står under tillsyn av Finansinspektionen, ingå ramavtal. Med stöd av detta ansökte ett fondbolag om ramavtal. Fondbolaget förvaltade bland annat en fond som finansierar fastighetsprojekt. Utifrån att kreditgivningen skedde i den enskilda fonden, och inte i det förvaltande bolaget, var fonden den part som Boverket skulle teckna ramavtal om statliga kreditgarantier med. Fonden var registrerad hos Finansinspektionen men stod inte under dess tillsyn. Det var därför inte förenligt med kreditgarantiförordningen att teckna ramavtal enligt begäran.
Fastighetsförvärv
Eftersom en kreditgaranti får lämnas för lån till bostadsbyggande kan lån för fastighetsförvärv bara inkluderas i en kreditgaranti om det sker i samband med en byggkredit. Även ett tidigare fastighetslån kan inkluderas i en kreditgaranti som lämnas för en byggkredit. Undantag från denna begränsning gäller om det avser fastighetsförvärv för ombildning till kooperativ hyresrätt.
Slutfinansiering
För slutfinansiering kan en kreditgaranti efter färdigställande lämnas i samband med att byggnationen färdigställs, dock senast ett år efter färdigställd byggnation. Kreditgaranti efter färdigställande kan lämnas antingen separat eller efter en kreditgaranti under byggtiden, dock inte samtidigt som en kreditgaranti under byggtiden.
Förlängning av kreditgaranti under byggtiden
En kreditgaranti under byggtiden kan på begäran av kreditgivaren förlängas om det sker förseningar i byggnationen. Det kan finnas många olika orsaker till förseningen, generellt ska det finnas synnerliga skäl till varför Boverket inte skulle medge en förlängning under förutsättning att kreditgivaren bedömer att kredittagaren har kunskap, förmåga och vilja att färdigställa byggnationen.
Höjning av kreditgaranti under byggtiden
En kreditgaranti under byggtiden kan höjas i de fall det fanns utrymme för en större kreditgaranti redan när kreditgarantiavtalet ingicks. Höjningen medges baserat på de förutsättningar som angavs i den ursprungliga ansökan korrigerat för eventuella förändringar i boarea eller lokalarea.
Ändring
Enligt kreditgarantiförordningen får en kreditgaranti avse lån till ändring av en befintlig bostadsbyggnad som innebär att byggnadens värde ökar. Enligt plan- och bygglagen (2010:900, PBL) innebär ändring av en byggnad en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. De allra flesta ingrepp i en byggnad innebär någon form av ändring, till exempel kan en underhållsåtgärd medföra ändring i något annat avseende. För mer information om ändring av byggnader, se länk till PBL kunskapsbank under relaterad information.
När en kreditgaranti ska lämnas för lån till ändring av bostadsbyggnad kommer inte själva ändringsåtgärden vara av vikt i Boverkets bedömning. Avgörande är istället om ändringen medför en ökning av byggnadens värde, vilket vanligtvis sker genom påverkan på det bedömda marknadsmässiga driftnettot.