Ersättning på grund av att bygglov vägrats
Ett vägrat bygglov kan ge rätt till ersättning i två fall. Om bygglovet söktes för att återuppföra en riven eller på annat sätt förstörd byggnad, har fastighetsägaren rätt till ersättning av kommunen om den ekonomiska skadan till följd av beslutet är betydande. Om en fastighetsägare har betalat gatukostnadsersättning och ett vägrat bygglov innebär att fastigheten inte kan användas på det sätt som förutsattes när ersättningen togs ut ska kommunen betala tillbaka ersättningen.
Ersättning när återuppförande vägras
Om bygglov vägras för att ersätta en byggnad som är riven eller förstörd genom en olyckshändelse med en i huvudsak likadan byggnad, har fastighetens ägare rätt till ersättning av kommunen för den ekonomiska skada som det vägrade bygglovet medför. Rätten till ersättning gäller dock endast om ansökan om bygglov har gjorts inom fem år från det att byggnaden revs eller förstördes. Denna bestämmelse bygger på att en fastighetsägare har en principiell rätt att fortsätta med den pågående markanvändningen. Men om ersättningsbyggnaden strider mot detaljplanen eller om ett återuppförande utanför detaljplanelagt område bedöms som olämpligt kan bygglov vägras. Rätten till den pågående markanvändningen medför då att fastighetsägaren är berättigad till ersättning.
5 §
Om bygglov vägras för en åtgärd som avser att en byggnad som är förstörd genom en olyckshändelse eller riven ska ersättas med en i huvudsak likadan byggnad, har fastighetens ägare rätt till ersättning av kommunen för den skada som det vägrade bygglovet medför.
Om den byggnad som ska ersättas inte är förstörd genom en olyckshändelse, gäller rätten till ersättning endast om den skada som det vägrade bygglovet medför är betydande i förhållande till värdet av den berörda delen av fastigheten.
Rätten till ersättning gäller endast om ansökan om bygglov har gjorts inom fem år från det att byggnaden revs eller förstördes.
Om den byggnad som ska återuppföras är förstörd genom en olyckshändelse ska ersättning betalas för fastighetens marknadsvärdeminskning och för eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av det vägrade bygglovet. Ersättning betalas dock inte för förväntningsvärden, det vill säga värden som beror på att marknaden förväntar sig att markanvändningen ska förändras.
23 §
Vid bestämmande av ersättning enligt detta kapitel ska 4 kap.
expropriationslagen (1972:719) tillämpas.
24 §
I fall som avses i någon av bestämmelserna i 3 och 5-8 §§, 9 § första stycket samt 10-12 §§ ska, trots det som sägs i 23 §, ersättning för minskning av en fastighets marknadsvärde bestämmas
1. som skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde före och efter beslutet eller den åtgärd som avses i 8 §, och
2. utan hänsyn till förväntningar om ändring av markanvändningen.
Vid bestämmande av ersättningen ska 4 kap. 1 § andra stycket expropriationslagen
(1972:719) tillämpas.
I fall som avses i 5, 7 och 12 §§ ska ersättningen minskas med ett belopp som motsvarar det som på grund av 5 § andra stycket och 7 § andra stycket ska tålas utan ersättning.
Rätten till ersättning avser den förlorade byggrätten, det vill säga fastighetens markvärde. Om ingen byggnad alls får uppföras ska hela byggrättens värde ersättas. Om en ny byggnad visserligen får uppföras, men till exempel med färre våningar än den förstörda, är det minskningen i byggrättens värde som ska ersättas. Det är alltså inte byggnadens värde som ska ersättas utan detta får hanteras som en försäkringsfråga.
Om den byggnad som ska återuppföras i stället är "riven" gäller rätten till ersättning för förlorad byggrätt endast om den ekonomiska skada som det vägrade bygglovet medför är betydande i förhållande till värdet av den berörda delen av fastigheten. Av förarbetena till den tidigare plan- och bygglagen framgår att med "betydande skada" menas en minskning av marknadsvärdet med i storleksordningen 10–20 procent. Med "berörd del" avses den tomtplats som ska bebyggas, vilket i de flesta fall är detsamma som hela den aktuella fastigheten. (jfr prop. 1985/86:1 sid. 393)
Med förslag till ny plan- och bygglag, prop. 1985/86:1 (på Sveriges riksdags webbplats)
När man bedömer om det är fråga om en betydande skada ska hänsyn också tas till vissa andra beslut om restriktioner för markanvändningen enligt plan- och bygglagen, lagen om kulturminnen m.m., miljöbalken och skogsvårdslagen. Besluten ska ha meddelats inom tio år före det senaste beslutet. Det saknar betydelse om rätten att begära ersättning för en äldre skada har gått förlorad. Ersättning ska alltså betalas om den sammanlagda skadan, den så kallade ackumulerade skadan, under tioårsperioden bedöms som betydande.
22 §
Vid bedömningen av en skadas betydelse enligt någon av bestämmelserna i 5-7 och 10-13 §§ ska hänsyn också tas till
1. andra beslut som avses i 5-7 och 10-13 §§,
2. beslut enligt 3 kap. 2 § kulturmiljölagen (1988:950),
3. beslut enligt 7 kap. 3, 5, 6, 9, 22 eller 24 § miljöbalken,
4. beslut som innebär att tillstånd enligt 7 kap. 11 § andra stycket eller 28 b-29 a §§ miljöbalken inte ges,
5. förelägganden eller förbud enligt 12 kap. 6 § fjärde stycket miljöbalken,
6. beslut som innebär att dispens inte ges i fråga om de bestämmelser som avses i 1-5,
7. beslut enligt 18 § skogsvårdslagen (1979:429), och
8. inverkan av föreskrifter som har meddelats med stöd av
30 § skogsvårdslagen.
Första stycket gäller endast i fråga om beslut och föreskrifter som har meddelats inom tio år före det senaste beslutet.
Att en talerätt eller rätt till ersättning eller inlösen med anledning av ett beslut som avses i första stycket har gått förlorad till följd av bestämmelserna i 15 kap. 4 § eller motsvarande bestämmelser i miljöbalken eller kulturmiljölagen hindrar inte att hänsyn tas till beslutet. Lag (2017:568) .
Om skadan i rivningsfallet bedöms som "betydande" ska ersättning betalas för fastighetens marknadsvärdeminskning och för eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av det vägrade bygglovet. Vid bedömningen av skada och ersättning ska dock förväntningsvärden inte beaktas, det vill säga värden som beror på att marknaden förväntar sig att markanvändningen ska förändras.
23 §
Vid bestämmande av ersättning enligt detta kapitel ska 4 kap.
expropriationslagen (1972:719) tillämpas.
24 §
I fall som avses i någon av bestämmelserna i 3 och 5-8 §§, 9 § första stycket samt 10-12 §§ ska, trots det som sägs i 23 §, ersättning för minskning av en fastighets marknadsvärde bestämmas
1. som skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde före och efter beslutet eller den åtgärd som avses i 8 §, och
2. utan hänsyn till förväntningar om ändring av markanvändningen.
Vid bestämmande av ersättningen ska 4 kap. 1 § andra stycket expropriationslagen
(1972:719) tillämpas.
I fall som avses i 5, 7 och 12 §§ ska ersättningen minskas med ett belopp som motsvarar det som på grund av 5 § andra stycket och 7 § andra stycket ska tålas utan ersättning.
Om skadan på grund av att återuppförande vägras är så stor att användningen av fastigheten "synnerligen försvåras" är kommunen skyldig att lösa in fastigheten om fastighetsägaren begär det.
13 §
Om ett beslut som avses i 5, 6 eller 7 §, 9 § första stycket eller 10 eller 11 § medför att användningen av fastigheten synnerligen försvåras, är kommunen skyldig att på fastighetsägarens begäran lösa in fastigheten.
Det som gäller i fråga om fastighetens ägare ska gälla också den som har en särskild rätt till fastigheten, till exempel ett servitut eller ett arrende.
12 §
Det som enligt 5-11 §§ gäller i fråga om fastighetens ägare ska gälla också den som har en särskild rätt till fastigheten.
Den som vill begära ersättning ska göra det inom två år från den dag då lovbeslutet vann laga kraft.
5 §
I fall som avses i 14 kap. 3-7 och 9-13 §§ ska talan väckas inom två år från den dag då det beslut som talan grundas på vann laga kraft.
I fall som avses i 14 kap. 2 och 8 §§ ska talan väckas inom två år från den dag då den åtgärd som talan grundas på utfördes.
En talan får dock väckas senare än som anges i första och andra styckena, om skadan inte rimligen kunde förutses inom tvåårsperioden.
Återbetalning av ersättning för gatukostnader
Om en fastighetsägare har betalat ersättning för gatukostnader ska kommunen betala tillbaka ersättningen om en ekonomisk skada uppkommer genom att fastighetsägaren på grund av att bygglov vägras inte kan använda fastigheten på det sätt som förutsattes när ersättningen togs ut. Kommunen ska också betala ränta enligt 5 § räntelagen från den dag ersättningen betalades till kommunen.
4 §
Om ersättning har betalats för gatukostnader enligt 6 kap. 24 eller 25 §
eller enligt motsvarande äldre bestämmelser, ska kommunen betala tillbaka ersättningen i den mån skada uppkommer genom att fastighetsägaren på grund av att bygglov vägras inte kan använda fastigheten på det sätt som förutsattes när ersättningen togs ut.
Kommunen ska också betala ränta enligt 5 § räntelagen (1975:635) från den dag ersättningen betalades till kommunen.
Om fastighetsägaren inte alls tillåts att bebygga sin fastighet ska hela ersättningen betalas tillbaka. Om fastigheten visserligen får bebyggas, men i mindre omfattning än vad som förutsattes när ersättningen för gatukostnader betalades, kan det bli aktuellt med återbetalning av en del av ersättningsbeloppet.
Den som vill få ersättning återbetalad ska begära detta inom två år från den dag då lovbeslutet vann laga kraft.
5 §
I fall som avses i 14 kap. 3-7 och 9-13 §§ ska talan väckas inom två år från den dag då det beslut som talan grundas på vann laga kraft.
I fall som avses i 14 kap. 2 och 8 §§ ska talan väckas inom två år från den dag då den åtgärd som talan grundas på utfördes.
En talan får dock väckas senare än som anges i första och andra styckena, om skadan inte rimligen kunde förutses inom tvåårsperioden.