Villkor i förhandsbesked
Beslut om förhandsbesked kan ges med villkor. Enligt plan- och bygglagen, PBL, ska nämnden ställa de villkor som behövs. Detta för att åtgärden som förhandsbeskedet gäller, ska uppfylla de krav som ska prövas i den kommande bygglovsprövningen. Villkor i förhandsbesked ska vara tydliga och preciserade och avse sådant som kan uppfyllas av sökanden själv. Det är viktigt att skilja på villkor och upplysningar i beslut.
Villkor i förhandsbesked
I ett beslut att bevilja ansökan om förhandsbesked ska nämnden ange de villkor som behövs. Villkor för ett förhandsbesked anger vad som måste uppfyllas för att bygglovsansökan ska kunna beviljas. Med upplysning avses en vägledande information som kan ingå i beslutet.
Nämnden kan endast föreskriva villkor som är avgörande för den kommande bygglovsprövningen. Enligt praxis måste grundläggande förutsättningar för att platsen ska kunna bebyggas vara åtminstone översiktligt klarlagda. En sådan förutsättning är till exempel att frågor om vatten och avlopp går att lösa. Om villkoren kopplas till förutsättningar som inte finns vid beslutstillfället uttunnas innehållet i förhandsbeskedet till den grad, att det förlorar sin egenskap av tillstånd. (MÖD 2015-04-30 mål nr P 10164-14)
39 §
Ett förhandsbesked som innebär att en åtgärd kan tillåtas ska innehålla
1. en upplysning om att förhandsbeskedet endast gäller om bygglov för åtgärden söks inom två år efter det att beslutet om förhandsbesked vann laga kraft,
2. en upplysning om att förhandsbeskedet inte innebär att åtgärden får påbörjas, och
3. de villkor som behövs för att förhandsbeskedet ska vara förenligt med de förutsättningar som gäller för den kommande bygglovsprövningen.
Villkoren måste ha stöd i PBL eller i föreskrifter meddelade med stöd av PBL. Villkoren ska vara så preciserade att de kan tjäna som information både till sökande och till andra parter. (jfr prop. 1985/86:1 sid. 738, JO-protokoll 2006-05-08, dnr 414-2006)
I vissa fall kan ett beslut om positivt förhandsbesked behöva förenas med flera olika villkor.
Skillnad på villkor och upplysningar
Det är skillnad på villkor och upplysning. Den viktigaste skillnaden mellan villkor och upplysningar är att den som har fått sin ansökan om förhandsbesked beviljad med villkor måste följa villkoren för att kunna få bygglov. Villkoren kan därför överklagas. Villkor och upplysningar bör behandlas under olika rubriker i beslut. Upplysningar bör inte ges en språklig utformning som är mer typisk för villkor. (jfr JO-protokoll 2005-06-30, dnr 717-2005)
Villkor måste vara tydliga
För att det ska vara tydligt att villkor är reglerande är ordval och rubrik viktiga. Rubriker som "Att iaktta i övrigt" eller "Förutsättningar för lov" medför att det är oklart vad som menas med rubriken. Det är därför lämpligt att ordet villkor finns med i rubriken, inte minst för att få en koppling till lagstödet. För att ett villkor ska anses utgöra ett villkor ska detta uttryckas med ordet "ska" och inte "bör". Används ordet bör, blir det endast en icke bindande rekommendation. (jfr JO-protokoll 2006-10-26 dnr 4283-2006)
Villkor om vatten och avlopp
För att ett positivt förhandsbesked ska kunna ges måste grundläggande förutsättningar för att bygga på en viss plats vara åtminstone översiktligt klarlagda. En grundläggande förutsättning för att marken ska anses vara lämplig för bebyggelse är att det går att lösa vattentillgång och avloppshantering. Det måste därför vid prövningen av ett förhandsbesked klargöras att det är möjligt att lösa dessa frågor. Det kan därför inte vara ett villkor i ett förhandsbesked att VA-frågan ska gå att lösa. (jfr MÖD 2015-04-30 P 10164–14)
Exempel på villkor som har kritiserat
Justitieombudsmannen, JO, har vid inspektioner av byggnadsnämnder vid ett flertal tillfällen gjort anmärkningar på hur nämnderna formulerat sina villkor. Även domstolar har uttalat sig om hur villkor ska formuleras. Nedan följer några exempel. Vissa av dem rör ärenden om lov men kan ändå användas som vägledning för förhandsbesked.
Villkor som inte tillför något
Allmänt uttalande om placering och utförande ska inte ha formen av villkor. I ett fall hade nämnden satt som villkor att byggnaden skulle placeras och utformas på ett sätt som ansluter till landskap, terräng och övrig bebyggelse i området samt att byggnadens placering och utformning skulle studeras i bygglovet. JO påtalade att det finns bestämmelser i PBL om under vilka förutsättningar bebyggelse får komma till. Sådana bestämmelser gäller alltid och tillför inte något enligt JO. Om byggnadsnämnden i vissa fall behöver ställa krav på utformning eller utförande som villkor, måste dessa vara klart preciserade och inte endast anges som ett allmänt uttalande om reglerna i PBL. (jfr JO-protokoll 2006-05-08, dnr 414-2006)
Villkor som är opreciserade
I ett fall beviljade nämnden marklov för en väg och angav som villkor att vägen skulle smälta in i miljön. JO ifrågasatte om detta villkor var så preciserat som behövdes. (jfr JO-protokoll 2003-10-28 dnr 1624-2003)
Villkor som innebär att tillstånd vägras
En nämnd hade som villkor i ett förhandsbesked angett att detaljplanen måste ändras. Ett sådant villkor som avser resultatet av ett helt nytt ärende, i vilket grundläggande förutsättningar för platsen behandlas, är inget lagligt villkor enligt JO. (JO-protokoll 2002-08-12, dnr 1268-2002)
I ett annat förhandsbesked om tillbyggnad ställde nämnden som villkor att berörda sakägare inte fick motsätta sig en planändring och utbyggnad enligt sökandens förslag. Det är oförenligt med regelsystemet att ersätta den kommunicering som ska äga rum i tillståndsärendet med villkor. (JO-protokoll 2003-06-27, dnr 325-2003)
I båda fallen sa JO att förutom att innehållet i förhandsbeskedet tunnas ut så att det kan anses förlora egenskapen av tillstånd, föregrips också prövningen i planärendet vilket måste anses högst olämpligt. Innebörden av villkoret i beslutet är att sökanden, trots det positiva beslutet, inte får något tillstånd vid beslutstillfället. (JO-protokoll 2002-08-12, dnr 1268-2002 och JO-protokoll 2003-06-27, dnr 325-2003)
Villkor som skjuter avgörandet på framtiden
En nämnd hade i ett antal beslut om förhandsbesked uppgett som villkor att sökanden i samråd med stadsarkitekten eller länsmuseet skulle bestämma byggnadernas utformning och placering. JO ansåg att dessa villkor inte är korrekta eftersom de beror på förhållanden i framtiden. Vad som blir följden av ett sådant samråd är vid tidpunkten för beslutet ovisst. Villkoren avsågs innebära en begränsning av framtida möjligheter att få bygglov, som annars skulle beviljas. Villkoret om samråd med museet var inte korrekt, eftersom det betyder att byggnadsnämnden överlämnar bestämmandet till en instans, som inte utgör någon myndighet, utanför nämnden. (jfr JO-protokoll 1992-06-17 dnr 1647-1992)
Villkor som inte sökanden kan uppfylla
Ett villkor måste vara ett sådant som sökanden själv kan uppfylla. I ett ärende hade byggnadsnämnden lämnat bygglov med villkor att utfartsfrågan skulle lösas genom att ett så kallat vilplan anlades på en samfälld väg och att en häck togs bort på angränsande fastighet. Regeringen konstaterade att sökanden för att följa dessa villkor måste vidta åtgärder på andra fastigheter och att det inte var klarlagt hur detta skulle kunna ske mot dessa fastighetsägares vilja. Enligt regeringen kunde med hänsyn till dessa osäkra förutsättningar kraven i PBL om lämplig markanvändning inte anses vara uppfyllda, varför lovet upphävdes. (Regeringens beslut den 30 april 1997, In 96/990/PL )
Inte heller villkor som kräver markägares tillstånd eller grannens medgivande för byggåtgärden är lämpliga. Om nämnden vill upplysa om de förutsättningar som gäller enligt annan lag, till exempel civilrättsligt, ska det formuleras som upplysningar och rubriceras som det. (jfr JO-protokoll 2001-06-05, dnr 3337-2001)