Ekonomiska åtgärder

I planbeskrivningen ska kommunen redovisa de ekonomiska åtgärder som behövs för att planen ska kunna genomföras på ett samordnat och ändamålsenligt sätt. Planbeskrivningen ska också innehålla en redovisning av vilka konsekvenser dessa åtgärder får för fastighetsägarna och andra berörda.

Redovisning av ekonomiska åtgärder

I planbeskrivningen ska kommunen redovisa en ekonomisk bedömning över väsentliga delar av vad genomförandet av detaljplanen kan antas innebära för berörda parter. Det handlar till exempel om exploateringskostnader, intäkter från markförsäljning, ersättning för markintrång eller marköverföring, ersättning på grund av skyddsbestämmelser samt avgifter och taxor. Även den kostnadsfördelning och det betalningsansvar som kan uppkomma för berörda parter ska redovisas.

Redovisningens detaljeringsgrad

Syftet med redovisningen är att det ska vara tydligt för alla berörda vad ett genomförande av planen kommer att kosta och vilka vinster det kommer att leda till. För att en detaljplan ska vara motiverad bör det finnas en samhällsvinst. Ofta innebär det att värdeökningen som planen innebär överstiger kostnaderna för genomförandet. Det kan också vara befogat att anta en detaljplan trots att kostnaderna överstiger intäkterna. Det kan till exempel vara om planen innebär en förbättring ur miljösynpunkt eller ur sociala hänseenden.

Redovisningen kan vara till nytta på flera sätt. För att de som ska besluta om planen ska kunna bedöma om den leder till samhällsvinst är det viktigt med en ekonomisk helhetsbedömning. Till grund för den ekonomiska bedömningen krävs en så god redovisning som möjligt av kostnader och intäkter. Även för enskilda är det väsentligt med en ekonomisk redovisning för att de ska få en uppfattning om vilka kostnader eller intäkter som kan komma att bli aktuella för dem. Av den ekonomiska redovisningen ska det därför tydligt framgå vilka konsekvenser planen får för varje berörd fastighetsägare. Redovisningen kan göras fastighetsvis eller gemensamt för flera fastigheter.

De ekonomiska åtgärderna kan redovisas på olika sätt i planbeskrivningen. Vissa kostnader som går att beräkna redan under planprocessen, så som exploateringskostnader, anslutningsavgifter med mera, är lämpliga att ange i kronor. I andra fall kan redovisningen inte vara så detaljerad, till exempel när storleken på en ersättning ska avgöras vid ett senare tillfälle av en annan myndighet. I dessa fall behöver kommunen endast ange att en åtgärd kommer att innebära en kostnad. Det är bra om samtliga intäkter och kostnader som anges i kronor redovisas på ett likartat sätt. Det är till exempel lämpligt att ange dessa i ett visst års prisnivå exklusive moms.  

Om åtgärder planeras att genomföras längre fram under genomförandetiden kan det vara svårt att ange framtida kostnader redan då detaljplanen antas. Detta beroende på till exempel taxeförändringar, råvarutillgång, konjunkturförändringar med mera. I dessa fall kan kommunen redovisa vad åtgärden skulle kosta att genomföra vid antagandet av planen. Planbeskrivningen kompletteras då lämpligen med vilken tidpunkt som kostnaden är beräknad utifrån och hur tidplanen för genomförandet kan påverka den uppskattade kostnaden. Detsamma gäller för intäkter eller värdeförändringar som är väsentliga att redovisa. Huvudsaken är att den ekonomiska redovisningen gör det möjligt att göra en samhällsekonomisk helhetsbedömning.

Redovisningen kommer aldrig att kunna bli exakt på alla poster. Det är dock väsentligt att den blir så komplett som möjligt utifrån den information som finns under planprocessen för att bli relevant för alla inblandade som ska ta ställning till planen.  

Ekonomisk redovisning genom hela planprocessen

Eftersom konsekvenserna av genomförandet påverkar utformningen av planen är det viktigt att genomförandefrågorna beskrivs tydligt genom hela planprocessen. Detta gäller inte minst de ekonomiska frågorna. Redovisningen behöver alltså finnas redan vid samrådet och vara så utvecklad att de som berörs kan ta ställning till planförslaget. En genomarbetad redovisning av de ekonomiska konsekvenserna av en detaljplan ger ett bättre och tydligare beslutsunderlag som gör det lättare att välja mellan olika planeringsalternativ under processen. Det innebär även att genomförandekostnaderna inte kommer som en överraskning i slutet av planprocessen.

Genom att uppdatera planbeskrivningen efter hand kan planutformningen ekonomiskt motiveras i det slutliga planförslaget och kommunen kan visa att planen är ekonomiskt genomförbar. Om redovisningen inte görs kontinuerligt under planprocessen skulle det i värsta fall i ett sent läge kunna visa sig att planens ekonomiska konsekvenser inte blir godtagbara och att kommunen har lagt ner arbete förgäves. Noggrannheten på den ekonomiska redovisningen ökar efterhand som planförslaget färdigställs.

Ersättning vid markförvärv och markintrång

Många gånger innebär en detaljplans genomförande att mark behöver byta ägare eller att rättigheter behöver upplåtas. Detta kan grundas på en överenskommelse mellan parterna det kan också vara resultatet av ett myndighetsbeslut, ofta lantmäterimyndigheten.

Om det redan innan planens antagande finns en överenskommelse där parterna bestämt en ersättning kan denna summa användas vid redovisningen i planbeskrivningen. Om ersättningen ska beslutas av till exempel lantmäterimyndigheten är det däremot inte lämpligt att föregå denna prövning och ange några summor i planbeskrivningen. Det är dock viktigt att tydliggöra att planens reglering innebär en ersättningsskyldighet. Det kan även vara bra att redovisa vad det är som ska ersättas, exempelvis en minskning av marknadsvärdet. 

Kostnader för ersättningar på grund av detaljplanen

Om detaljplanen innehåller bestämmelser om skydd av kulturvärde eller rivningsförbud kan kommunen bli skyldig att ersätta fastighetsägaren för den ekonomiska skada som bestämmelsen medför. Om detaljplanens reglering innebär att markanvändningen synnerligen försvåras kan även inlösen av fastigheten bli aktuell. Om detaljplanen kan innebära en sådan ersättnings- eller inlösenskyldighet ska kommunen redovisa det i planbeskrivningen.  

Exploateringskostnader

De stora kostnaderna i en detaljplan är ofta så kallade exploateringskostnader. Det kan handla om kostnader för utbyggnad av allmänna platser så som gator, vägar, parker och så vidare. Andra omfattande kostnader kan röra utbyggnaden av teknisk infrastruktur, så som vatten-, avlopps- eller fjärrvärmeanläggningar, samt iordningställande av kvartersmark och rivning av befintliga byggnader och anläggningar. Även kostnader för åtgärder som krävs för att göra marken lämplig ska redovisas, som till exempel sanering av föroreningar, geotekniska stabilitetsåtgärder och ordnande av ytor för dagvatten. Beroende på planeringsförutsättningarna kan kommunen välja att redovisa dessa kostnader för hela planen eller för olika områden inom planen. Att dela upp redovisningen områdesvis kan vara av nytta om det är väldigt olika planeringsförutsättningar för skilda delar av planen. Syftet är att redovisningen ska kunna ligga till grund för bedömningen av om kostnaderna inom de olika delarna av planen är rimliga.

Om fastigheter ska ingå i en gemensamhetsanläggning kommer det förutom en anläggningskostnad även att uppstå framtida drift- och underhållskostnader. Att sådana kostnader tillkommer och vem som kommer att ansvara för dessa behöver framgå av planbeskrivningen.

Avgifter och taxor

I samband med genomförandet av en detaljplan finns flera typer av avgifter och taxor som kan komma att bli aktuella. Dessa avgifter är viktiga att redovisa både för att enskilda fastighetsägare ska kunna förutse vilka kostnader som de kommer att bli ansvariga för samt för att kommunen ska kunna uppskatta planens totala ekonomi.

Kostnader som är relevanta att redovisas är till exempel anslutningsavgifter för vatten och avlopp, fjärrvärme eller el. Det kan även vara bra att redovisa om plangenomförandet kan resultera i kostnader för bygglov och lantmäteriförrättningar även om någon summa inte kan anges. När det gäller lantmäteriförrättningar anges vem som ska stå för förrättningskostnaderna om detta är känt innan antagande. Då betalningsansvaret ska beslutas vid förrättningen är det däremot inte lämpligt att föregå denna prövning.

Gatukostnadsavgift är en annan kostnad som kan bli aktuell och behöva redovisas. Till beslutet om gatukostnadsavgift finns ofta en detaljerad redovisning av avgiften. I planbeskrivningen räcker det dock med en översiktlig redovisning av avgiften.

För att få kostnadstäckning för att upprätta detaljplaner kan kommunen ta ut en planavgift när bygglov beviljas. För att en kommande byggherre ska kunna uppskatta genomförandekostnaderna ska det framgå av planbeskrivningen om kommunen avser att ta ut planavgift i samband med bygglov. Kommunens möjlighet att ta ut planavgift styrs dock inte utifrån uppgiften i planbeskrivningen utan följer direkt av PBL. Redovisningen i planbeskrivningen ska dock redovisa kommunens intentioner när planen antas. Om planarbetet finansieras genom ett planavtal kan detta anges.

Ytterligare investeringar

Ett genomförande av en detaljplan kan innebära att investeringar behöver göras även utanför planområdet, såsom till exempel en ny förskola eller större tillfartsvägar. För att det ska vara möjligt för de som ska besluta om planen att göra en ekonomisk helhetsbedömning är det väsentligt att redovisa även sådana kostnader.

Intäkter

För att kunna bedöma om kostnaderna för planen är rimliga behöver även intäkterna redovisas i planbeskrivningen. Flera av de kostnader som redovisas kan även redovisas som intäkter för någon annan berörd i detaljplanen. Det kan till exempel gälla för anslutningsavgifter för kommunalt vatten och avlopp som är en kostnad för exploatören eller den enskilde fastighetsägaren men som är en intäkt för kommunen.

När en detaljplan tas fram resulterar det vanligtvis i att markvärdet inom planen ökar, till exempel genom att ny exploaterbar mark kan säljas eller att en ökad exploatering kan tillåtas. Det innebär att beräknade intäkter från markförsäljning eller ökade värdeökningar ska redovisas.

Behandling av personuppgifter

För att undvika att personuppgifter behandlas i onödan utifrån EU:s dataskyddsförordning, GDPR, kan det vara lämpligt att undvika personnamn, adressuppgifter och liknande i planbeskrivningen. I de fall Boverkets föreskrifter och allmänna råd om planbeskrivning innebär att personuppgifter behöver ingå i planbeskrivningen räcker det oftast med att ange till exempel ”Ägaren till fastighet X” eller ”Innehavare av rättighet på fastighet X” och så vidare.

Sortering och taggning av digital information

Planbeskrivningens information, så som text, bilder, kartor, diagram, tabeller med mera, sorteras och taggas digitalt i teman, grupper och ibland även undergrupper. Sorteringen innebär att den digitala informationen blir sökbar på den nivå den sorterats under.

Sorteringen och taggningen ska göras enligt listan i bilagan till Boverkets föreskrifter och allmänna råd om planbeskrivning. Ekonomiska åtgärder ska sorteras och taggas under temat ”Genomförandefrågor” och utifrån vad frågan rör i grupperna Ekonomiska frågor eller Kulturvärden. Informationen ska sedan också sorteras till en eller flera av de undergrupper som hör till den aktuella gruppen. Finns ingen passande undergrupp behöver informationen inte sorteras på den nivån. Läs mer i bilagan sist i Boverkets föreskrifter och allmänna råd om planbeskrivning.

Boverkets föreskrifter och allmänna råd (2020:8) om planbeskrivning

Föreskrifterna innehåller inga regler om hur planbeskrivningen ska redovisas och struktureras i ett dokument. Sorteringen i teman, grupper och undergrupper behöver alltså inte användas som rubriker, utan samma stycke i planbeskrivningen kan tillhöra flera olika grupper inom samma tema. Så länge det blir tydligt är kommunen fri att utforma planbeskrivningen efter egna behov. Om det finns frågor inom temat som hör till olika grupper men som för tydlighetens skull behöver beskrivas i ett sammanhang, är det ofta lämpligt att redovisa dessa frågor tillsammans.