Markens anordnande och vegetation
Egenskapsbestämmelser om markens anordnande och vegetation används för att reglera markförhållanden, vegetation och parkering.
Bestämmelser om markens anordnande och vegetation
Med bestämmelser om markens anordnade och vegetation kan kommunen på kvartersmark bland annat reglera höjdläge och utformning av markytan, bibehållande av vegetation samt parkering. Syftet med sådana bestämmelser kan vara att skapa goda boendekvaliteter eller att behålla en viss karaktär i ett område. Syftet kan även vara att göra marken lämplig ur hälso- och säkerhetssynpunkt. Skälet till att markens anordnande och vegetation regleras ska anges och motiveras i planbeskrivningen.
13 § Bestämmelser om markens anordnande och vegetation ska tillämpas på kvartersmark för att reglera markförhållanden, vegetation och parkering.
Tabell 7.12 Markens anordnade och vegetation
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
10 §
I en detaljplan får kommunen bestämma om vegetation och om markytans utformning och höjdläge.
13 §
I en detaljplan får kommunen bestämma
1. de krav i fråga om att ordna utrymme för parkering, lastning och lossning som behövs med hänsyn till 8 kap. 9 § första stycket 4,
2. placeringen och utformningen av parkeringsplatser, och
3. att viss mark eller vissa byggnader inte får användas för parkering.
3 § I planbeskrivningen ska kommunen redovisa motiven till de enskilda regleringarna i detaljplanen. Redovisningen ska göras utifrån detaljplanens syfte och 2 kap. plan- och bygglagen (2010:900).
Markens anordnande
Reglering av markens anordnande handlar om att bestämma höjdlägen och höjdförhållanden. Bland annat kan kommunen reglera markhöjder, största lutning på mark och lägsta schaktningsnivå. Detta kan behövas för att till exempel säkerställa tillgänglighet till tomter, styra avrinningen av dagvatten, bevara landskaps- eller stadskaraktär eller möta krav på stabilitet.
Markhöjder kan regleras i punkter, i relation till ett angivet nollplan. Vilken höjd marken ska ha i en viss punkt anges genom plushöjder. Tätheten mellan plushöjderna inom ett område beror på förutsättningarna på platsen och hur detaljerad höjdsättningen behöver vara. Om kommunen i detaljplan bestämt ett visst höjdläge för markytan krävs inte marklov för att genom schaktning eller fyllning höja eller sänka markytan till den angivna nivån.
11 §
Det krävs marklov för schaktning eller fyllning som inom ett område med detaljplan avsevärt ändrar höjdläget inom en tomt eller för mark inom en allmän plats, om inte kommunen har bestämt annat i detaljplanen.
Om ett visst höjdläge för markytan är bestämt i detaljplanen, krävs det trots första stycket inte marklov för att höja eller sänka markytan till den nivån. Lag (2014:900) .
Markbestämmelser kan också användas för en hel yta, normalt i relation till ett angivet nollplan. Det går till exempel att reglera markens högsta eller lägsta höjd på en hel yta. Detta kan vara lämpligt till exempel i översvämningsområden. Markbestämmelser för en hel yta kan också användas för att reglera lägsta schaktningsnivå. Det kan vara lämpligt där det finns underjordiska ledningar och dylikt.
Med markbestämmelser kan kommunen också reglera markens största lutning och lutningens riktning. Detta kan göras som ett lutningsförhållande, till exempel 1:20, i procent, till exempel 5 %, eller i grader, till exempel 2,5°. Lutningsbestämmelsen gäller inom sina egenskapsgränser om ingenting annat anges i bestämmelsen.
Vegetation
Med vegetation i dessa sammanhang avses träd och buskar. Det är möjligt att med planbestämmelse skydda enstaka träd på kvartersmark, om träden utgör ett värdefullt inslag i den byggda miljön. Det kan handla om trädets värde för kulturhistoria, ekologi, upplevelse samt lokalklimat eller ekosystemtjänster som har stöd i 2 kap. PBL. Bestämmelser om att vegetation ska finnas kvar bör kombineras med bestämmelse om marklovplikt för trädfällning.
12 §
Det krävs marklov, om kommunen har bestämt det i detaljplanen, för
1. trädfällning,
2. skogsplantering, och
3. markåtgärder som kan försämra markens genomsläpplighet.
Trots första stycket 3 krävs det inte marklov för åtgärder för att anlägga gata, väg eller järnväg på mark som enligt detaljplan får användas för det ändamålet. Lag (2018:1370) .
23 § Bestämmelser om ändrad lovplikt ska tillämpas på allmän plats och kvartersmark för att minska eller öka omfattningen av kraven på bygg-, rivnings- eller marklov. Bestämmelser om ändrad lovplikt ska alltid preciseras med vad som avses.
Tabell 7.32 Ändrad lovplikt, allmän plats
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
Tabell 7.33 Ändrad lovplikt, kvartersmark
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
Var återhållsam med vegetationsbestämmelser
Att reglera vegetation med planbestämmelser kräver eftertanke. Att ställa långtgående krav på vegetation i en detaljplan innebär en begränsning för fastighetsägaren. Det allmänna intresset av den aktuella vegetationen måste därför alltid vägas mot begränsningen i äganderätten för den enskilde.
Det kan ibland vara svårt att bevara vegetation. För att använda vegetationsbestämmelser krävs därför en förståelse för de biologiska förutsättningarna. Vegetation är känslig för påverkan från bygg- och grävarbeten i närheten och när markförhållandena runtomkring förändras. Det som planen i övrigt medger får inte negativt påverka den vegetation som ska bevaras.
Oftast är inte detaljplaner det mest lämpliga sättet att reglera vegetation, främst eftersom det är svårt att garantera genomförandet. Till exempel är det inte lämpligt att reglera höjd på häckar vid gator genom bestämmelser i en detaljplan.
Andra bestämmelser för att reglera vegetation
Det bästa sättet för kommunen att bevara och säkerställa grönytor och vegetation inom ett planområde är att planlägga det som allmän plats med kommunalt huvudmannaskap. Om det är någon funktion som måste säkerställas är det därför lämpligast att kommunen planlägger dessa ytor som allmän plats.
Vegetationsbestämmelser kan inte användas för att reglera utformning av tomter. För detta kan istället bestämmelser om utformning användas. Kommunen kan också reglera skydd för befintliga tomter, vars trädgårds- eller gårdsanläggningar, respektive park- eller torganläggningar är särskilt värdefulla ur historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. Detta görs då genom bestämmelser om skydd av kulturvärden.
9 § Bestämmelser om utformning ska tillämpas på kvartersmark för att reglera byggnadsverks form, färg och material, fasadutsmyckningar, typer av byggnadsverk samt utformning av tomt.
Tabell 7.8 Utformning
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
15 § Bestämmelser om skydd av kulturvärden ska på allmän plats tillämpas för att reglera hur befintliga miljöer som är särskilt värdefulla ur historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt ska skyddas.
Bestämmelser om skydd av kulturvärden ska på kvartersmark tillämpas för att reglera hur befintliga byggnader, bygglovspliktiga anläggningar, bebyggelseområden och tomter som är särskilt värdefulla ur historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt ska skyddas.
Tabell 7.15 Skydd av kulturvärden, allmän plats
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
Tabell 7.16 Skydd av kulturvärden, kvartersmark
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
Reglera inte grönytefaktorn
Vid framtagandet av många planer finns en vilja att uppnå en viss grönytefaktor, alltså andelen grönyta inom till exempel ett bostadsområde. Grönytefaktorn är dock ett mål för planeringen och det kommunen reglerar i detaljplanen ger förutsättningar för att uppnå detta mål genom en kombination av olika bestämmelser. Det kan handla om fördelningen av allmän plats och kvartersmark, placering av byggnader och olika begränsningar av byggrätten. Egenskapsbestämmelser om markens anordnande och vegetation kan användas för att bevara vissa träd. Grönytefaktorn kan alltså inte regleras med en särskild bestämmelse utan planen ska skapa förutsättningar för att detta mål ska kunna nås.
Parkering
I plan- och bygglagen, PBL, finns krav på att en tomt ska ordnas så att det på tomten eller i närheten av den i skälig utsträckning finns lämpligt utrymme för parkering, lastning och lossning av fordon. Kommunen måste utforma detaljplanen så att detta krav kan uppfyllas. Om tomten ska bebyggas med bostäder eller lokaler för fritidshem, förskola, skola eller liknande verksamhet ska det dessutom på eller i närheten av tomten finnas tillräckligt stor friyta som är lämplig för lek och utevistelse. Om utrymmet är begränsat och inte rymmer både parkering och friyta så ska friytan prioriteras. I dessa fall är det vid detaljplaneläggningen viktigt att båda anspråken kan tillgodoses.
9 §
En obebyggd tomt som ska bebyggas ska ordnas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och till natur- och kulturvärdena på platsen. Tomten ska ordnas så att
1. naturförutsättningarna så långt möjligt tas till vara,
2. betydande olägenheter för omgivningen eller trafiken inte uppkommer,
3. det finns en lämpligt belägen utfart eller annan utgång från tomten samt anordningar som medger nödvändiga transporter och tillgodoser kravet på framkomlighet för utryckningsfordon,
4. det på tomten eller i närheten av den i skälig utsträckning finns lämpligt utrymme för parkering, lastning och lossning av fordon,
5. personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga ska kunna komma fram till byggnadsverk och på annat sätt använda tomten, om det med hänsyn till terrängen och förhållandena i övrigt inte är orimligt, och
6. risken för olycksfall begränsas.
Om tomten ska bebyggas med byggnadsverk som innehåller en eller flera bostäder eller lokaler för fritidshem, förskola, skola eller annan jämförlig verksamhet, ska det på tomten eller i närheten av den finnas tillräckligt stor friyta som är lämplig för lek och utevistelse. Om det inte finns tillräckliga utrymmen för att ordna både friyta och parkering enligt första stycket 4, ska man i första hand ordna friyta.
10 §
Det som gäller i fråga om utrymme för parkering, lastning och lossning och om friyta i 9 § första stycket 4 och andra stycket ska i skälig utsträckning också tillämpas om tomten är bebyggd.
Om inget annat anges i planen är det alltid tillåtet med parkering på kvartersmark som ett komplement till användningen. Med egenskapsbestämmelser om parkering kan kommunen bestämma hur parkeringsplatser eller områden för lastning och lossning av fordon ska placeras. Det är även möjligt att reglera hur dessa ska utformas, till exempel antal parkeringsplatser inom ett område eller om parkeringen ska begränsas för ett visst fordonsslag. Det är även möjligt att bestämma att viss mark eller vissa byggnader inte får användas för parkering.
Parkering kan även regleras som en egen användning på kvartersmark, Parkering, som allmän plats P-PLATS, eller som utformningsbestämmelse på allmänna platser.
Tillämpning av planbestämmelse om markens anordnande och vegetation
Mark
Om det i detaljplan finns bestämmelser som reglerar ett visst höjdläge för markytan krävs inte marklov för att höja eller sänka markytan till den angivna nivån. Finns inga sådana bestämmelser krävs marklov för schaktning eller fyllning som avsevärt ändrar markens höjdläge. Förändringar av markens höjdläge som görs i samband med byggnadsarbeten som det har beviljats bygglov för kräver inte marklov eftersom planbestämmelserna då prövas i bygglovsärendet. (prop. 1985/86:1 sid 707 f.)
Med förslag till ny plan- och bygglag, prop. 1985/86:1 (på Sveriges riksdags webbplats)
11 §
Det krävs marklov för schaktning eller fyllning som inom ett område med detaljplan avsevärt ändrar höjdläget inom en tomt eller för mark inom en allmän plats, om inte kommunen har bestämt annat i detaljplanen.
Om ett visst höjdläge för markytan är bestämt i detaljplanen, krävs det trots första stycket inte marklov för att höja eller sänka markytan till den nivån. Lag (2014:900) .
Vegetation
För att en bestämmelse i detaljplan om att enstaka träd ska finnas kvar ska kunna tillämpas behöver den kombineras med en egenskapsbestämmelse om att marklov krävs om trädet ska tas ned. Vegetationsbestämmelsen behöver då formuleras på ett sådant sätt att trädet ska finnas kvar men får tas ned om det föreligger särskilda omständigheter, till exempel säkerhetsskäl. Det innebär att byggnadsnämnden kan ge marklov för att trädet ska få tas ner om någon av de omständigheter som bestämmelsen anger föreligger.
23 § Bestämmelser om ändrad lovplikt ska tillämpas på allmän plats och kvartersmark för att minska eller öka omfattningen av kraven på bygg-, rivnings- eller marklov. Bestämmelser om ändrad lovplikt ska alltid preciseras med vad som avses.
Tabell 7.32 Ändrad lovplikt, allmän plats
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
Tabell 7.33 Ändrad lovplikt, kvartersmark
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
35 §
Marklov ska ges för en åtgärd som
1. inte strider mot en detaljplan eller områdesbestämmelser,
2. inte förhindrar eller försvårar det berörda områdets användning för bebyggelse,
3. inte medför olägenheter för användningen av sådana anläggningar som anges i 13 § 1,
4. inte medför störningar eller betydande olägenheter för omgivningen, och
5. uppfyller de krav som
a) följer av 2 kap. 6 § tredje stycket och 8 kap. 9-12 §§, om lovet avser en åtgärd inom ett område med detaljplan, eller
b) följer av 2 kap. och 8 kap. 9-12 §§ i de delar som inte har prövats i områdesbestämmelser, om lovet avser en åtgärd utanför ett område med detaljplan.
Marklov får ges till en åtgärd som endast innebär en liten avvikelse från detaljplanen eller områdesbestämmelserna, om avvikelsen är förenlig med syftet med planen eller bestämmelserna. Lag (2011:335) .
Parkering
Huvudregeln är att parkeringsplatser utomhus kräver bygglov. Parkeringsbestämmelser i detaljplan prövas då i bygglovsskedet. För att bygglov ska kunna ges behöver parkeringsplatsen som lovet sökts för utformas så att bestämmelsen uppfylls. För att byggnadsnämnden i lovskedet ska kunna avgöra om parkeringsplatsen uppfyller bestämmelsen krävs att sökanden lämnar in de handlingar som behövs för prövningen.
30 §
Bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan, om
1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser
a) överensstämmer med detaljplanen, eller
b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning enligt denna lag eller äldre bestämmelser eller vid en fastighetsbildning enligt 3 kap. 2
§ första stycket andra meningen fastighetsbildningslagen
(1970:988),
2. åtgärden inte strider mot detaljplanen,
3. åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden för detaljplanen börjar löpa, och
4. åtgärden uppfyller de krav som följer av 2 kap. 6 § första stycket 1 och 5, 6 § tredje stycket, 8 och 9 §§ samt 8 kap. 1
§, 2 § första stycket, 3, 6, 7, 9-11 §§, 12 § första stycket,
13, 17 och 18 §§.
Om åtgärden är en sådan ändring av en byggnad som avses i 2 § första stycket 3 b eller c, ska bygglov ges även om fastigheten eller byggnaden inte uppfyller kraven i första stycket 1.
Sådana åtgärder som genomförts utan bygglov med stöd av 4-4 c
§§ eller motsvarande äldre bestämmelser ska inte beaktas vid bedömningen av om ett byggnadsverk eller en åtgärd överensstämmer med detaljplanen. Lag (2018:636) .
30 a §
Om den fastighet eller det byggnadsverk som åtgärden avser på grund av antagande av en detaljplan enligt denna lag eller äldre bestämmelser avviker från planen, får byggnadsnämnden i ett beslut om bygglov förklara att avvikelsen ska anses vara en sådan avvikelse som avses i 30 §
första stycket 1 b. En sådan förklaring får avse endast en liten avvikelse som är förenlig med detaljplanens syfte. Lag (2014:900) .
21 §
En ansökan om lov eller förhandsbesked ska vara skriftlig och innehålla de ritningar, beskrivningar och andra uppgifter som behövs för prövningen.
En ansökan om lov ska dessutom innehålla
1. byggherrens förslag om vem eller vilka som ska vara kontrollansvariga enligt det som följer av 10 kap. 9 och
10 §§, och
2. de handlingar som krävs för beslut om startbesked enligt
10 kap., om ansökningen avser tillbyggnad eller annan ändring av ett en- eller tvåbostadshus.
Om ett certifierat byggprojekteringsföretag som avses i 32 b § har använts för projektering och sökanden önskar att bygglov med stöd av 32 c § ska ges utan att vissa krav ska prövas, ska en ansökan om lov dessutom innehålla en uppgift om vilket företag som har använts. Lag (2022:1084) .
Det finns dock vissa undantag från bygglovsplikten för parkeringsplatser. Även parkeringsplatser som inte kräver lov ska genomföras så att de inte strider mot planen. Om det finns bestämmelser för sådana parkeringsplatser så ansvarar byggherren för att dessa följs. Byggnadsnämnden har alltså ingen möjlighet att i förväg pröva att dessa utformas i enlighet med bestämmelsen om inte den som avser att utföra åtgärden själv väljer att få åtgärden prövad. Om parkeringsplatsen inte följer bestämmelsen i detaljplan så är det möjligt för byggnadsnämnden att i efterhand ingripa med tillsyn enligt PBL.
14 §
Även om en åtgärd med ett byggnadsverk eller mark inte kräver bygglov, rivningslov eller marklov, får den som avser att vidta åtgärden ansöka om att åtgärden prövas och har rätt att få sin ansökan prövad som om åtgärden krävde lov. Prövningen ska avse åtgärdens förenlighet med denna lag.
2 §
Om annat inte särskilt anges i denna lag eller i föreskrifter som meddelats med stöd av lagen, ska en åtgärd som avser ett byggnadsverk, en tomt eller en allmän plats genomföras så att åtgärden inte strider mot
1. det lov som har getts för åtgärden, eller
2. om åtgärden inte kräver lov, den detaljplan eller de områdesbestämmelser som gäller för området.
Åtgärder som avses i 9 kap. 4-4 c §§ får, trots första stycket
2, strida mot en detaljplan eller områdesbestämmelser.
En åtgärd som avses i 9 kap. 4 f § får, trots första stycket
2, strida mot en detaljplan eller områdesbestämmelser. Detsamma gäller en åtgärd som avser en altan som inte kräver lov enligt 9 kap. 2 §, om åtgärden
1. vidtas inom 3,6 meter från ett en- eller tvåbostadshus eller tillhörande komplementbostadshus, och
2. inte vidtas i anslutning till en byggnad eller inom ett bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 §. Lag (2019:412) .
Bestämmelsen måste följa föreskriften
I Boverkets föreskrifter om detaljplan anges vad som kan regleras med en bestämmelse om markens anordnande och vegetation, vilka underkategorier som bestämmelsen ska sorteras under och vilken kod som hör till respektive underkategori. Det är endast de underkategorier och koder som räknas upp i föreskriften som får användas.
| Underkategori | Underkategorikod |
| Markförhållanden | DP_KM_Eg_MarkensAnordOchVeg_Markforhallanden |
| Vegetation | DP_KM_Eg_MarkensAnordOchVeg_Vegetation |
| Parkering och lastning | DP_KM_Eg_MarkensAnordOchVeg_ParkeringLastning |
| Annan mark | DP_KM_Eg_MarkensAnordOchVeg_AnnanMark |
13 § Bestämmelser om markens anordnande och vegetation ska tillämpas på kvartersmark för att reglera markförhållanden, vegetation och parkering.
Tabell 7.12 Markens anordnade och vegetation
Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.
Kommunen kan formulera bestämmelsen själv, så länge den ryms under någon av underkategorierna. Det går också att hämta en formulering ur Boverkets Planbestämmelsekatalog.
Redovisning av regleringar i detaljplan
Det finns inga bindande regler för hur en detaljplans reglering ska redovisas på plankartan. Det enda krav som måste uppfyllas är det så kallade tydlighetskravet som finns i PBL och som ställer krav på att alla regleringar som görs i en detaljplan ska vara tydliga. Tydlighetskravet är i sig teknikneutralt och kan uppfyllas på flera olika sätt vilket innebär att redovisningen av regleringar i detaljplan kan göras på olika sätt så länge det tydligt framgår vad som regleras. Med den digitala teknikens hjälp är det därför möjligt att ta fram nya sätt att redovisa planbestämmelser.
32 §
En detaljplan får inte omfatta ett större område än vad som behövs med hänsyn till planens syfte och genomförandetid.
Den avsedda regleringen av bebyggelsen, byggnadsverk och miljön i övrigt ska tydligt framgå av planen.
Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte. Lag (2011:335) .
Redovisning enligt det allmänna rådet om redovisning av reglering i detaljplan
Ett sätt att redovisa regleringar i detaljplan är att följa Boverkets allmänna råd om redovisning av reglering i detaljplan. Vid redovisning enligt det allmänna rådet kan en egenskapsbestämmelse om markens anordnande och vegetation anges med beteckningen n på plankartan. Bestämmelser om plushöjd kan betecknas + 0,0 där 0,0 byts ut mot den reglerade höjden i beteckningen på plankartan. Plustecknet anger den punkt där marknivån regleras. Den reglerade höjden behöver då inte anges i listan med planbestämmelser. Bestämmelser om största eller minsta lutning kan även betecknas med lutningsförhållanden tillsammans med pil som på plankartan pekar åt det håll som marken stiger uppåt:
Vid reglering med flera olika bestämmelser om markens anordnande och vegetation som betecknas med n i samma detaljplan kan detta redovisas genom att beteckningen indexeras med en nedsänkt siffra, till exempel n1, n2 och så vidare.
Alla planbestämmelser kan redovisas i en lista med planbestämmelser. Bestämmelser om markens anordnande och vegetation kan redovisas under rubriken Egenskapsbestämmelser för kvartersmark. Om en egenskapsbestämmelse gäller all kvartersmark behövs ingen beteckning på plankartan. Var någonstans egenskapsbestämmelsen gäller framgår då av att bestämmelsen redovisas under rubriken Egenskapsbestämmelser för kvartersmark.
- 1. Gränslinjer.
- 2. Användning av allmän plats.
- 3. Användning av kvartersmark.
- 4. Användning av vattenområde.
- 5. Egenskapsbestämmelser för allmän plats.
- 6. Egenskapsbestämmelser för kvartersmark.
- 7. Egenskapsbestämmelser för vattenområde.
- 8. Genomförandetid.
Det allmänna rådet anger bara ett sätt som redovisningen kan göras för att tillgodose kravet på tydlighet i PBL och föreskriftens regler. Redovisningen kan alltså även göras på andra sätt. För att underlätta framtida tolkning av detaljplanen är det lämpligt att det framgår i detaljplanen om det allmänna rådet använts.
32 §
En detaljplan får inte omfatta ett större område än vad som behövs med hänsyn till planens syfte och genomförandetid.
Den avsedda regleringen av bebyggelsen, byggnadsverk och miljön i övrigt ska tydligt framgå av planen.
Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte. Lag (2011:335) .