Fastighetsrättsliga åtgärder
I planbeskrivningen ska kommunen redovisa de fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att planen ska kunna genomföras på ett samordnat och ändamålsenligt sätt. Planbeskrivningen ska också innehålla en redovisning av vilka konsekvenser dessa åtgärder får för fastighetsägare och andra berörda.
Redovisning av fastighetsrättsliga åtgärder
När en detaljplan har fått laga kraft är det vanligt att en eller flera fastighetsrättsliga åtgärder behövs för att genomföra planen. Det kan till exempel handla om att mark ska överföras från en fastighet till en annan eller att en gemensamhetsanläggning ska inrättas. Detta ska beskrivas i planbeskrivningen på ett så tydligt sätt att det enkelt ska kunna gå att utläsa konsekvenserna för varje enskild fastighet. Det kan beskrivas fastighetsvis eller gemensamt för flera fastigheter. I anslutning till de fastighetsrättsliga frågorna kan det också redovisas vem som kan ta initiativ till en lantmäteriförrättning och, om det är känt, vem som kommer att stå för kostnaden. Det är även lämpligt att hänvisa till redan upprättade överenskommelser i anslutning till de fastighetsrättsliga frågorna.
33 §
Planbeskrivningen ska innehålla en redovisning av
1. planeringsförutsättningarna,
2. planens syfte,
3. hur planen är avsedd att genomföras,
4. de överväganden som har legat till grund för planens utformning med hänsyn till motstående intressen och planens konsekvenser,
5. om planen avviker från översiktsplanen, på vilket sätt den i så fall gör det och skälen för avvikelsen, och
6. om något av de underlag som avses i 5 kap. 8 § har tagits fram av en enskild, vilket underlag det i så fall är och vem som har tagit fram det.
Planbeskrivningen ska innehålla det illustrationsmaterial som behövs för att förstå planen.
Av redovisningen enligt första stycket 3 ska framgå de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att planen ska kunna genomföras på ett samordnat och ändamålsenligt sätt samt vilka konsekvenser dessa åtgärder får för fastighetsägarna och andra berörda. Vidare ska det framgå om kommunen avser att ingå exploateringsavtal eller genomföra markanvisningar, dessa avtals huvudsakliga innehåll och konsekvenserna av att planen helt eller delvis genomförs med stöd av ett eller flera sådana avtal. Lag (2021:752) .
33 a §
Om en detaljplan avser en eller flera bostadsbyggnader ska planbeskrivningen, om det inte kan anses obehövligt med hänsyn till bullersituationen, innehålla en redovisning av beräknade värden för omgivningsbuller
1. vid bostadsbyggnadens fasad, och
2. vid en uteplats om en sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden. Lag (2014:902) .
33 b §
Om en betydande miljöpåverkan inte kan antas enligt det beslut som avses i 5 kap. 11 a § tredje stycket, ska skälen för bedömningen i den frågan anges i redovisningen enligt 33 § första stycket 4. Lag (2021:785) .
Förändringar i fastighetsindelningen
Olika regleringar i en detaljplan kan förutsätta förändringar i fastighetsindelningen. Det kan handla om att allmän plats ska skiljas från kvartersmark, flera mindre fastigheter ska avstyckas från en stor exploateringsfastighet, en liten fastighet behöver utökas för att bli planenlig och så vidare. Dessa förändringar ska redovisas i planbeskrivningen. Förändringarna kan exempelvis illustreras genom att de aktuella markområdena markeras på en karta eller genom flera kartor som visar fastighetsindelningen före respektive efter genomförandet, kombinerat med en beskrivning över de illustrerade åtgärderna. Även rättigheter som ska bildas, ändras eller upphävas kan redovisas på en sådan illustration för att ge en ökad förståelse.
En del regleringar i detaljplanen styr precis hur fastigheterna ska delas in. Det gäller till exempel var gränsen ska gå mellan kvartersmark och allmän plats med kommunalt huvudmannaskap eller när fastighetsindelningen styrs av fastighetsindelningsbestämmelser. Eftersom dessa bestämmelser är tvingande är det viktigt att redovisningen av hur bestämmelserna ska genomföras och konsekvenserna av detta görs med extra omsorg. Det kan exempelvis gälla att utförligt redovisa uppgifter om vilka ytor som förs över från en fastighet till en annan. Beroende på lägesosäkerheten på till exempel befintliga fastighetsgränser i grundkartan bör dock kommunen inte ange allt för detaljerade arealuppgifter utan att ha diskuterat detta med lantmäterimyndigheten. Anledningen till detta är att ett återanvändande av ungefärliga uppgifter från planbeskrivningen, i till exempel överenskommelser om fastighetsreglering, kan komma att komplicera handläggningen vid lantmäteriförrättningen. Däremot är det möjligt att använda förändringskartor i planbeskrivningen för att redovisa vilka områden som ska föras mellan olika fastigheter. I anslutning till denna illustration kan det behövas en beskrivande text eller tabell som gör det tydligt och lättförståeligt för berörda parter vad illustrationen visar.
4 § Om det inom detaljplanen finns allmän plats ska det av planbeskrivningen framgå vilka rättigheter och skyldigheter som följer av huvudmannaskapet. Det som kommunen ska redovisas är
- 1. mark- och utrymmesförvärv som måste ske för att genomföra detaljplanen,
- 2. mark och utrymme som huvudmannen är skyldig att lösa in,
- 3. mark och utrymme som staten är skyldig att lösa in,
- 4. mark och utrymme som huvudmannen får lösa in, och
- 5. rättigheter som kommunen får lösa in.
6 § Om detaljplanen innehåller fastighetsindelningsbestämmelser som innebär att fastighetsindelningen ska ändras ska kommunen i planbeskrivningen redovisa på vilket sätt detta är avsett att genomföras och vem som ska stå för kostnaderna.
Även regleringar som till exempel minsta eller största fastighetsstorlek kan leda till förändringar i fastighetsindelningen. Precis hur fastigheterna kommer att utformas regleras då inte i detalj utan i dessa fall får kommunen mer generellt redovisa vad som kan hända. Exempelvis kan det redovisas att genomförandet av planen kräver att området delas upp i minst fem fastigheter.
33 §
Planbeskrivningen ska innehålla en redovisning av
1. planeringsförutsättningarna,
2. planens syfte,
3. hur planen är avsedd att genomföras,
4. de överväganden som har legat till grund för planens utformning med hänsyn till motstående intressen och planens konsekvenser,
5. om planen avviker från översiktsplanen, på vilket sätt den i så fall gör det och skälen för avvikelsen, och
6. om något av de underlag som avses i 5 kap. 8 § har tagits fram av en enskild, vilket underlag det i så fall är och vem som har tagit fram det.
Planbeskrivningen ska innehålla det illustrationsmaterial som behövs för att förstå planen.
Av redovisningen enligt första stycket 3 ska framgå de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att planen ska kunna genomföras på ett samordnat och ändamålsenligt sätt samt vilka konsekvenser dessa åtgärder får för fastighetsägarna och andra berörda. Vidare ska det framgå om kommunen avser att ingå exploateringsavtal eller genomföra markanvisningar, dessa avtals huvudsakliga innehåll och konsekvenserna av att planen helt eller delvis genomförs med stöd av ett eller flera sådana avtal. Lag (2021:752) .
33 a §
Om en detaljplan avser en eller flera bostadsbyggnader ska planbeskrivningen, om det inte kan anses obehövligt med hänsyn till bullersituationen, innehålla en redovisning av beräknade värden för omgivningsbuller
1. vid bostadsbyggnadens fasad, och
2. vid en uteplats om en sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden. Lag (2014:902) .
33 b §
Om en betydande miljöpåverkan inte kan antas enligt det beslut som avses i 5 kap. 11 a § tredje stycket, ska skälen för bedömningen i den frågan anges i redovisningen enligt 33 § första stycket 4. Lag (2021:785) .
Om kommunen avser att förvärva mark inom planen kan det redovisas om det är tänkt att göras genom till exempel fastighetsreglering eller inlösen genom domstolsprövning.
Gemensamhetsanläggningar
En detaljplans genomförande kan vara beroende av att gemensamhetsanläggningar inrättas, ändras eller upphävs. Det kan till exempel handla om att detaljplanen har enskilt huvudmannaskap och att det ska inrättas en gemensamhetsanläggning för de allmänna platserna eller att genomförandet av kvartersmark förutsätter att det bildas en gemensamhetsanläggning för att säkerställa en utfart eller liknande. I detaljplanen ska det redovisas på vilket sätt dessa förändringar är avsedda att genomföras. Det kan även vara nödvändigt att beskriva gränsen mellan gemensamhetsanläggningen och en fastighets privata anläggning, till exempel var en gemensam ledning slutar och den enskilda börjar.
5 § Om kommunen i detaljplanen bestämmer markreservat för allmänna ändamål eller gemensamhetsanläggningar ska kommunen i planbeskrivningen redovisa möjligheterna till markåtkomst.
7 § Om detaljplanen innehåller fastighetsindelningsbestämmelser om att gemensamhetsanläggningar eller rättigheter ska bildas, ändras eller upphöra att gälla ska kommunen i planbeskrivningen redovisa på vilket sätt detta är avsett att genomföras och vem som ska stå för kostnaderna.
Om det för gemensamhetsanläggningens förvaltning är lämpligt att bilda en samfällighetsförening kan det redovisas i anslutning till beskrivningen av gemensamhetsanläggningen. Att bilda en samfällighetsförening kan till exempel vara aktuellt då gemensamhetsanläggningen kommer att få många delägande fastigheter.
I planer där många fastigheter är berörda av gemensamhetsanläggningar kan det vara bra att i planbeskrivningen beskriva dessa anläggningar på ett ställe och sedan hänvisa dit från redovisningarna av varje berörd fastighet. Detta för att slippa allt för mycket upprepningar.
Rättigheter
Även andra rättigheter kan behöva upplåtas, ändras eller upphävas vid genomförandet av en detaljplan. Oftast handlar det om servitut eller ledningsrätter. På vilket sätt dessa rättigheter ska upplåtas eller förändras för att detaljplanen ska kunna genomföras ska redovisas i planbeskrivningen.
5 § Om kommunen i detaljplanen bestämmer markreservat för allmänna ändamål eller gemensamhetsanläggningar ska kommunen i planbeskrivningen redovisa möjligheterna till markåtkomst.
Servitut berör ofta få fastigheter och beskrivs därför lämpligast utifrån varje berörd fastighet i planbeskrivningen. Även ledningsrätter kan i vissa fall beröra ett fåtal fastigheter och kan då beskrivas utifrån varje berörd fastighet. I andra fall kan en ledningsrätt beröra ett stort antal fastigheter. För att slippa allt för långa beskrivningar kan det då vara lämpligare att beskriva ledningsrätten på ett ställe i planbeskrivningen och sedan hänvisa dit från redovisningarna av varje berörd fastighet.
Behandling av personuppgifter
För att undvika att personuppgifter behandlas i onödan utifrån EU:s dataskyddsförordning, GDPR, kan det vara lämpligt att undvika personnamn, adressuppgifter och liknande i planbeskrivningen. I de fall Boverkets föreskrifter och allmänna råd om planbeskrivning innebär att personuppgifter behöver ingå i planbeskrivningen räcker det oftast med att ange till exempel ”Ägaren till fastighet X” eller ”Innehavare av rättighet på fastighet X” och så vidare.
Sortering och taggning av digital information
Planbeskrivningens information, så som text, bilder, kartor, diagram, tabeller med mera, sorteras och taggas digitalt i teman, grupper och ibland även undergrupper. Sorteringen innebär att den digitala informationen blir sökbar på den nivå den sorterats under.
Sorteringen och taggningen ska göras enligt listan i bilagan till Boverkets föreskrifter och allmänna råd om planbeskrivning. Fastighetsrättsliga åtgärder ska sorteras och taggas under temat ”Genomförandefrågor” och gruppen Fastighetsrättsliga frågor. Informationen ska sedan också sorteras till en eller flera av de undergrupper som hör till den aktuella gruppen. Finns ingen passande undergrupp behöver informationen inte sorteras på den nivån. Läs mer i bilagan sist i Boverkets föreskrifter och allmänna råd om planbeskrivning.
Boverkets föreskrifter och allmänna råd (2020:8) om planbeskrivning.
Föreskrifterna innehåller inga regler om hur planbeskrivningen ska redovisas och struktureras i ett dokument. Sorteringen i teman, grupper och undergrupper behöver alltså inte användas som rubriker, utan samma stycke i planbeskrivningen kan tillhöra flera olika grupper. Så länge det blir tydligt är kommunen fri att utforma planbeskrivningen efter egna behov. Om det finns frågor inom temat som hör till olika grupper men som för tydlighetens skull behöver beskrivas i ett sammanhang, är det ofta lämpligt att redovisa dessa frågor tillsammans.