Mark – ett kommunalt verktyg för bostadsförsörjningen

Att äga mark i goda lägen är ett betydelsefullt verktyg för kommunerna när de vill bedriva en aktiv bostadspolitik. Genom markanvisningsavtal kan kommunerna ställa villkor som styr inriktningen på bostadsbyggandet, exempelvis när det gäller bostädernas upplåtelseform och storlek.

Enligt lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar ska kommuner som anvisar mark anta riktlinjer för markanvisningar. Riktlinjerna ska innehålla

  • kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för bebyggande,
  • handläggningsrutiner,
  • grundläggande villkor för att anvisa mark,
  • samt rutiner samt principer för prissättning av mark.

En markanvisning är en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om att överlåta eller upplåta ett kommunägt markområde för bebyggande.

De flesta kommuner äger lämplig mark

Så gott som samtliga kommuner uppger i 2018 års bostadsmarknadsenkät att de äger mark som är lämplig för bostadsbyggande. Dessutom uppger 194 kommuner att de planerar att köpa ytterligare mark för att bygga bostäder.

Flera kommuner uppger också att de planerar eller aktivt bevakar möjligheterna att köpa mark som kan komma att användas för framtida exploatering av bostäder eller verksamheter, eller för att kunna byta mark i kommande exploateringar.

Drygt hälften av kommunerna har riktlinjer för markanvisning

År 2015 hade totalt 58 kommuner antagit riktlinjer för markanvisning enligt lagen. I årets enkät har detta antal ökat till 149. Av de svarande kommunerna har 17 riktlinjer som är framtagna sedan innan lagen om markanvisning trädde i kraft.

På frågan om vad kommunernas riktlinjer för markanvisning innehåller svarar kommunerna följande:

  • Grundläggande villkor för markanvisningar (157 kommuner)
  • Kommunens utgångspunkter för mål och för överlåtelser av markområden för bebyggande (144 kommuner)
  • Handläggningsrutiner (137 kommuner)
  • Principer för markprissättning (135 kommuner)
  • Annat som inte framgår av lagkraven, t.ex. konkurrensaspekter eller sociala aspekter (19 kommuner).

Några kommuner har svarat att riktlinjerna innehåller uppgifter om val av metod för markanvisning. Några specificerar närmare vilka sociala aspekter som riktlinjerna innefattar.

Fler kommuner kommer att anta riktlinjer framöver

En fjärdedel (28 av 109) av kommunerna som har svarat att de inte har tagit fram riktlinjer för markanvisning påpekar att de arbetar med att ta fram sådana riktlinjer. Flera av kommunerna kommer att anta riktlinjer under 2018.

Vanligt med extern värdering av mark

Det vanligaste sättet att värdera kommunal mark är att låta en oberoende extern värderare sköta värderingen. Det uppger 206 kommuner att de gör. Andra vanliga sätt är att värdera marken utifrån tidigare års försäljningar eller praxis (118), eller utifrån självkostnadspris, projektkostnad eller en exploateringskalkyl (116).

Utöver detta görs även värdering i vissa kommuner av kommunal personal, genom anbudsförfarande, att kommunen har fast pris eller taxa, genom markanvisningstävling, känt marknadspris eller förhandling. Drygt 10 kommuner har svarat att det inte är aktuellt att värdera mark.

Vissa kommuner har styrt upplåtelseform och val av byggherre

Under de senaste två åren har 86 kommuner styrt upplåtelseformen i samband med markanvisning, medan 189 kommuner svarat att de inte gjort det.

De kommuner som har anvisat mark har använt följande metoder för att välja ut vilken byggherre som får markanvisningen:

  • Direktanvisning, inklusive att mark tilldelas efter intresseanmälan eller på förfrågan (159 kommuner)
  • Jämförelseförfarande genom markanvisningstävling avseende pris och kvalitet (62 kommuner)
  • Anbudsförfarande avseende högst pris (37 kommuner)
  • Jämförelseförfarande genom markanvisningstävling avseende kvalitet (47 kommuner).

Andra metoder är enbart intresseanmälan eller förhandling, eller att kommunerna jämför flera olika intressenters färdigställandetid och exploateringsgrad.

Totalt 70 kommuner har svarat att det inte har skett någon markanvisning de senaste två åren, och 45 kommuner har svarat att de inte tilldelar någon mark. Den huvudsakliga urvalsprincipen vid val av byggherre såg ut på följande sätt:

  • Anbudsförfarande avseende högst pris (21 kommuner)
  • Direktanvisning (126 kommuner)
  • Jämförelseförfarande avseende kvalitet (23 kommuner)
  • Jämförelseförfarande avseende pris och kvalitet (46 kommuner)
  • Annat sätt (28 kommuner).

Ovanligt med register över vem som tilldelats mark

Av de svarande kommunerna uppger 65 att de har register över vem som har tilldelats kommunal mark. Avsevärt fler, 208 kommuner, har svarat nej på frågan. Vanliga kommentarer är bland annat att det inte är aktuellt, att kommunen har lista men inte register och att kommunen har ett begränsat antal aktörer och därför har god kännedom ändå. Flera av kommunerna som har svarat såväl ja som nej uppger att de diarieför informationen.

På frågan om kommunerna har något intresseregister för byggherrar för kommunal mark svarar 134 kommuner att de har det. Något fler, 141 kommuner, svarar att de inte har ett sådant register.

Få kommuner upplät mark med tomträtt 2017

I enkäten finns en fråga om hur stor andel av den kommunala mark som anvisades till byggherrar uppläts med tomträtt för bostadsbebyggelse under 2017. Totalt 5 kommuner svarar att det skedde i stort sett i samtliga fall, 2 kommuner uppger att det skedde i mer än hälften av fallen och 10 kommuner svarar att det skedde i mindre än hälften av fallen. I 234 kommuner skedde inte detta i något fall under 2017.

Nära hälften av landets kommuner har tomtkö för småhus

I 134 kommuner fördelade över hela landet finns det möjlighet att stå i tomtkö för småhus. I 121 av dessa kommuner stod sammanlagt närmare 37 600 hushåll i tomtkö den 1 januari 2018. Det är cirka 15 procent fler jämfört med mätningarna 2014 och 2016, då drygt 32 000 hushåll stod i tomtkö.

Störst antal hushåll i tomtkö för småhus finns i Linköping, Härryda, Partille, Luleå, Jönköping och Västerås. De har alla över 1 700 hushåll i kö för att köpa en tomt. Samtliga är kommuner i storstadsregioner eller högskoleorter med en befolkning som är över 75 000.

Under 2017 fördelades cirka 2 300 tomter i landet. Det är drygt 300 tomter mer än vid mätningen 2015, och cirka 1 200 mer än 2014.

Ovanligt med krav på förmedling och hyresnivå

På frågan om kommunen i markanvisningsavtalen ställer krav på att få förmedla uppförda lägenheter svarar majoriteten (178 kommuner) att de inte gör det. Totalt 16 kommuner anger att de ställer detta krav i sina markanvisningsavtal, och 32 kommuner svarar att de gör det ibland.

När det gäller krav på en viss hyresnivå svarar 3 kommuner att de ställer krav, och 19 att de gör det ibland. En övervägande majoritet, 203 kommuner, anger att de inte ställer krav på hyresnivå i sina markanvisningsavtal.

Under fördjupningsfliken kan du se hur kommunerna har svarat på ett urval av frågorna.

 

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej