På Boverket.se används cookies för att webbplatsens funktioner ska visas korrekt. Klicka på "Jag förstår-knappen" för att acceptera att cookies används. Läs mer om Cookies

Gå till sidans meny Gå till sidans innehåll

Bostadsmarknadsanalysernas innehåll 2020

Granskad:
Flygfoto över Karlstad
Flygfoto över Karlstad. Foto: Mikael Svensson /Scandinav

Boverket har gått igenom samtliga regionala bostadsmarknadsanalyser för 2020. Här följer en sammanställning av analyserna samt Boverkets reflektioner över dem.

Bostadsbyggandet ligger på höga nivåer

Länen rapporterar om ett bostadsbyggande som fortfarande ligger på höga nivåer. Några län såg en viss avmattning i byggtakten under 2019 men konstaterar samtidigt att byggandet fortfarande ligger på höga nivåer, sett över en 20-årsperiod. I de flesta län konstateras att kommunernas förväntningar på kommande års bostadsbyggande kommer att vara fortsatt uppåtgående. Stockholms län rapporterar dock om en stor osäkerhet kring bostadsbyggandet och att många bedömare är överens om att byggandet går ner, dock osäkert hur mycket. Kommunerna har en god planeringsberedskap för ett högt och jämnt bostadsbyggande.

När denna rapport skrivs har nya prognoser för bostadsbyggandet tagits fram. I en byggprognos från december 2020 konstaterar Boverket att det fall i bostadsbyggandet som förväntades i coronapandemins spår har uteblivit. I takt med att den initiala osäkerheten lade sig har tilltron till bostadsmarknaden stärkts och byggstarterna har till och med överstigit den bedömning som myndigheten gjorde före pandemin. Boverket räknar med att 54 000 bostäder påbörjas under 2020, inräknat nettotillskott genom ombyggnad. År 2021 bedöms byggandet bli något lägre med cirka 52 500 påbörjade bostäder.

I Uppsala län färdigställdes 10,1 lägenheter per tusen invånare under 2019 vilket var det högsta antalet färdigställda lägenheter i hela landet. Det kan jämföras med att motsvarande siffra för hela riket var 5,4 nybyggda lägenheter per tusen invånare. Värmlands län rapporterar däremot att antalet färdigställda bostäder under 2019 var det lägsta antalet sedan 2014.

Bristen på bostäder kommer att vara en fortsatt utmaning i många kommuner och bristen är som störst bland särskilt sårbara grupper. Trots ett högt byggande är nyproducerade bostäder sällan något som dessa grupper kan efterfråga. Nybyggda bostäder förväntas tillgodose en del av bostadsefterfrågan men kan inte lösa hela behovet. I kommuner som har sämre marknadsförutsättningar är det svårt att tillgodose bostadsbehoven genom nybyggnation. Där kan det i stället krävas att det befintliga beståndet anpassas och byggs om för att kunna nyttjas mer effektivt.

Inslaget av fritidshusbebyggelse är betydande i län med stor turistindustri och utpräglade turistorter. Jämtlands länsstyrelse tar upp problematiken med att konverteringen mellan småhus och fritidshus påverkar länets bostadsbestånd, men att det inte finns någon tillgänglig statistik från SCB för att avskilja nybyggda fritidshus från konverterade fritidshus från år till år. Det finns inte heller tillgänglig statistik för att avgöra hur många tillkomna småhus som tidigare var fritidshus.

Faktorer som begränsar bostadsbyggandet

Liksom föregående år är höga produktionskostnader det som flest kommuner anger i BME 2020 som en begränsande faktor för bostadsbyggandet. Det är dock en lägre andel av kommunerna som anger denna faktor jämfört med året innan. Den näst vanligaste begränsande faktorn enligt kommunerna är att det är svårt för privatpersoner att få lån eller att lånevillkoren är för hårda. Andra hinder är brist på detaljplaner på attraktiv mark samt svårigheter för byggherrar att få lån till bostadsproduktion. Vissa regionala skillnader förekommer.

Investeringsstöd

Flera länsstyrelser bedömer att investeringsstödet har varit avgörande för genomförande av projekt i mindre kommuner med svag bostadsmarknad. På starkare bostadsmarknader har stödet inte varit avgörande för att projekt ska bli av, men har bidragit till att hyresnivåerna har blivit lägre jämfört med övrig nyproduktion. Investeringsstöden stimulerar nyproduktion av hyresrätter även i orter där bostadsbyggandet normalt sett inte är lönsamt. Men här är projekten ofta begränsade och hyresnivåerna kan trots investeringsstöden bli högre än i det befintliga beståndet.

En bostadsmarknad i obalans

Antalet bostadslägenheter uppgick den 31 december 2019 till 4 978 239, enligt SCB. Statistiken visar att lägenheterna fördelas på 2 087 965 (42 procent) i småhus, 2 548 530 (51 procent) i flerbostadshus, 260 406 (fem procent) i specialbostäder samt 81 338 lägenheter (två procent) i övriga hus. I september samma år var drygt 26 000 hyreslägenheter outhyrda. Av dem var cirka 14 400 lägenheter outhyrda på grund av reparation eller ombyggnad, vilket var den vanligaste orsaken till att en lägenhet var outhyrd. Ungefär 8 900 lägenheter var lediga för omedelbar uthyrning, vilket är 0,6 procent av samtliga hyreslägenheter i landet. Antalet lediga lägenheter 2019 var ett av de lägsta sett över tid.

Nationellt råder det ett underskott på bostäder, men det är inte underskott i alla kommuner och inte för alla grupper på bostadsmarknaden. Det kan råda volymmässig balans, men samtidigt vara brist på bostäder för vissa grupper, till exempel ungdomar, nyanlända, äldre, personer med särskilda behov eller begränsad betalningsförmåga. Även om det finns god tillgång på bostäder i en kommun är det inte säkert att utbudet tillgodoser och matchar de behov och den efterfrågan som finns från kommunens invånare, vilket påverkar balansen på bostadsmarknaden. Det kan till exempel finnas skillnader mellan utbud och efterfrågan beroende på upplåtelseform eller lägenhetsstorlek. Det kan också vara så att utbudet inte möter efterfrågan när det gäller läge, pris, tillgänglighet, närhet till kollektivtrafik, barnomsorg, skola och service med mera.

Bostadsbristen kan vara särskilt problematisk för de individer som ska etablera sig på bostadsmarknaden för första gången eller på en ny ort. Det kan handla om ungdomar som vill flytta hemifrån, kanske för att arbeta i en annan del av landet, studenter som kommit in på en eftertraktad utbildning eller nyanlända flyktingar som vill påbörja etableringen i en kommun.

Underskott på bostäder betyder inte alltid nybyggnadsbehov

Bostadsförsörjningsfrågan är sällan enkel att lösa. Det handlar inte bara om att bygga fler bostäder när befolkningen ökar. Länsstyrelserna konstaterar att det finns stora behov av att hitta boendelösningar för alla i kommunen, men att dessa frågor inte kan lösas enbart genom ökat byggande. En del av underskottet kan mötas genom att det befintliga beståndet utnyttjas bättre. Insatser som utvecklar det befintliga beståndet för dagens och framtida bostadsbehov är lika viktigt som att bygga nya bostäder.

En bostadsmarknad i balans innebär mer än att utbudet och efterfrågan rent numerärt är i jämvikt. Avgörande faktorer handlar också om läge, storlek, planlösning, standard och pris. Det måste finnas en väl fungerande bostadsmarknad där hushållens olika ekonomiska förutsättningar möts av ett varierat bostadsbestånd. Oavsett om underskottet på bostäder handlar om obalans mellan antalet lägenheter och antalet bostadssökande, eller att utbudet inte motsvarar det som efterfrågas, innebär det inte per automatik att lösningen ligger i nyproduktion av bostäder. Ett ökat utbud av bostäder kan exempelvis uppstå genom en ökad omsättning på bostäder eller genom om- och tillbyggnader av det befintliga beståndet.

Höga bostadspriser gör det svårt för stora grupper på bostadsmarknaden att köpa sin bostad. Många av hushållen som bor i hyresrätt saknar de ekonomiska förutsättningarna för att kunna debutera på ägarmarknaden, som till exempel ensamstående hushåll, unga vuxna och nyanlända. Lägre inkomster och ostabila anställningsformer, som ofta förekommer för dessa grupper, kan påverka möjligheten att få ta bolån. Dessa utmaningar kan inte lösas enbart på lokal nivå och kommer att kräva nationella insatser.

Bostadsrättsomvandlingar, utförsäljningar och kraftiga hyreshöjningar vid renoveringar i det äldre bostadsbeståndet innebär att andelen lägenheter med låg eller överkomlig hyra blir mindre för varje år som går. Det medför att konkurrensen ökar om dessa bostäder.

Bostadsmarknaden påverkar arbetsmarknaden

Underskottet på bostäder får även negativa konsekvenser för arbetsmarknaden. Möjligheten att rekrytera kompetens till offentlig förvaltning samt till små och stora företag påverkas, vilket i sin tur påverkar kommunens utvecklingsmöjlighet såväl ur välfärdsperspektiv som ur tillväxtperspektiv.

Det senaste årtiondet har präglats av tillväxt i de flesta län och sysselsättningen förväntas fortsatt vara hög. Underskottet på bostäder leder dock till en försämrad rörlighet på bostadsmarknaden, vilket även påverkar rörligheten på arbetsmarknaden.

Arbetsmarknaden påverkar och ställer krav på bostadsutbudet i kommunerna. Ska en ort vara attraktiv att bosätta sig och arbeta i måste det finnas ett bostadsutbud som motsvarar efterfrågan. Det kan i många fall finnas personer som inte kan ta ett jobb just på grund av att det inte finns någon tillgänglig bostad. Att ha ett arbete är samtidigt en viktig förutsättning för tillträde till bostadsmarknaden, då möjligheten att arbeta styr den disponibla inkomsten, vilket påverkar hushållens möjlighet att efterfråga en bostad. Bostadsbristen påverkar också flyttmönster eftersom en förutsättning för att tacka ja till ett arbete kan vara möjligheten att hitta en lämplig bostad. Arbetsmarknadsläget och vilka arbetstillfällen som kan erbjudas är därför viktiga faktorer som påverkar läget på bostadsmarknaden.

Ensamstående kvinnor med barn är särskilt sårbara

Det är flera län som beskriver hur hushållens privatekonomi och inkomstutveckling påverkar bostadsmarknaden. På flera håll ökar den ekonomiska standarden för hushållen, men den positiva utvecklingen är inte jämnt fördelad. Ensamstående hushåll med barn visar en svagare utveckling av den ekonomiska standarden jämfört med sammanboende hushåll med barn. Ytterligare skillnader tillkommer beroende på ålder och kön. Även etnisk bakgrund påverkar hushållens inkomstnivå.

Kronobergs län gör en jämförelse mellan kvinnors och mäns medelinkomst. Resultatet visar att en kvinnas medelinkomst vid mättillfället var cirka 77 procent av en mans medelinkomst. Detta mönster återfinns i alla länets kommuner, såväl som i riket, enligt länsstyrelsen. Lägst disponibel inkomst har ensamstående kvinnor utan barn. I samtliga kommuner i länet är samtidigt kvinnors utbildningsnivå högre. Andelen kvinnor med eftergymnasial utbildning är högre än andelen män med eftergymnasial utbildning.

Det är flera län som tar upp att barn till ensamstående kvinnor uppvisar den högsta ekonomiska sårbarheten. En annan utsatt grupp är barnfamiljer där den ena eller båda föräldrarna är födda utomlands.

Landsbygden har särskilda utmaningar

Bostadsbrist är inte bara ett storstadsfenomen. När kommunerna bedömer att det råder balans eller obalans på bostadsmarknaden kan det betyda olika saker i olika kommuner. Obalans i en storstadskommun motsvarar sällan den obalans som finns i en landsbygdskommun.

Bostadsförsörjningen har betydelse för att landsbygderna ska kunna utvecklas, och attraktiva boenden och en god gestaltad livsmiljö är en förutsättning för att människor ska vilja bosätta sig på en plats. Något som kan öka landsbygdens attraktivitet är en utbyggd IT-infrastruktur med tillgång till bredband, vilket ökar möjligheterna att arbeta på distans men också att kunna bo, arbeta och driva företag på landsbygden.

I flera inlandskommuner i norra Sverige har en inflyttning till centralorterna skett de senaste åren. Den inomkommunala centraliseringstrenden och utflyttningen till andra kommuner har fått till följd att många hus står tomma i kommunernas landsbygdsområden. Både efterfrågan och priser på dessa hus är låga vilket kan förklaras av läget i förhållande till arbetsplatser och service.

En del bostäder på landsbygden kommer aldrig ut till försäljning på grund av de låga priserna. Bostäderna behålls och nyttjas i stället som fritidshus eller ibland inte alls. Att en minskad andel av småhusen i en ort utgörs av permanentbostäder kan påverka möjligheten att tillhandahålla olika typer av service, såsom dagligvaruhandel, skola och förskola, vilket i sin tur även gör det svårt för nya familjer att etablera sig i dessa områden. Några län rapporterar om att vissa kommuner befinner sig i en situation där det är svårt att få lån för nyproduktion då marknadsvärdena på småhus understiger produktionskostnaderna.

Samtidigt rapporteras från de norra länen att köpare ibland inte hittar rätt objekt på bostadsmarknaden. Det är problematiskt då kommunerna kan förlora presumtiva inflyttare när de lokala bostadsmarknaderna inte fungerar. Antalet försäljningar är så få, och fastighetsvärdena bedöms vara så låga, att fastighetsägarna behåller fastigheterna trots att de inte längre nyttjar dem i någon större utsträckning, i bästa fall som sommarboende några veckor om året, i värsta fall resulterar det i hus som står och förfaller. Marknadsmekanismerna fungerar inte fullt ut när de befintliga fastighetsobjekten i för liten utsträckning kommer ut på en öppen marknad. Nybyggnation är svårt att motivera på orter med låga fastighetspriser och ett befintligt bostadsbestånd som inte nyttjas. Detta gör att det kan finnas ett äldre, men fortfarande attraktivt bostadsbestånd, som inte används som permanentboende, samtidigt som bostadsköpare inte hittar något attraktivt objekt på den lokala bostadsmarknaden.

Företeelsen med hus som står tomma eller som inte används i någon större utsträckning har börjat uppmärksammas av allt fler. Det kan röra sig om hus som kräver större renoveringsinsatser, men det finns också många hus som med inga eller små insatser är fullt beboeliga. I Västerbottens län finns exempel på projekt där fastigheter, där ingen är folkbokförd, inventeras. Sedan tas kontakt med ägarna för att undersöka om de är intresserade av att sälja. Från olika håll i landet kommer också exempel på åtgärder som syftar till att para ihop framtida boende med sina nya hem, oftast i kommuner med en minskande befolkning som har stort behov av skatteintäkter och av att öka underlaget för service.

Hög konkurrens på bostadsmarknader med säsongskaraktär

Säsongsvariationer och en stark efterfrågan på fritidshus har ökat trycket på bostadsmarknaden i län med populära turistorter, vilket har lett till ökad konkurrens om bostäderna. De som finns på orten kan få svårt att byta bostad eller etablera sig på bostadsmarknaden, medan de som kommer dit för att arbeta, stadigvarande eller i säsong, kan ha svårt att hitta en bostad. Detta har i sin tur gjort det svårare för bofasta hushåll att komma in på bostadsmarknaden eller att byta bostad. Samtidigt är många av dessa kommuner beroende av denna säsongsturism då den kan stå för en stor del av länets företagande och skapar arbetstillfällen, både direkt och indirekt. En nackdel med en stor säsongsbefolkning är att personerna i stor utsträckning kanske inte är skrivna i kommunen och därmed inte bidrar med skatteintäkter till kommunen.

I kommuner som har en bostadsmarknad av den här karaktären kan det, volymmässigt, finnas ett tillräckligt antal bostäder. Men då åretruntbostäder köps upp och används som fritidsbostäder, innebär det att de inte är tillgängliga för bostadssökande, utan står tomma under stora delar av året.

Det kan finnas starka privata intressen för att bygga fritidshusboende i orter med stor turistindustri men med begränsad tillgång till kommunal mark. Det kan leda till att fritidshusbebyggelsen prioriteras framför annan bostadsbebyggelse. Detta driver upp priser på bostadsmarknaden och det kan vara svårt för den bofasta befolkningen att konkurrera om åretruntbostäderna. Det påverkar även hyrorna.

Det finns även exempel på där industrin är konkurrent med skidturismen om boende. Det är internationella företag med stort kapital som efterfrågar boende. Det uppstår konkurrens om tillgängliga bostäder mellan industrin och turismnäringen, där industrin har helt andra möjligheter. Bostadsmarknaden påverkas och besöksnäringen får svårt att utvecklas på grund av konkurrensen.

Ojämn befolkningsutveckling inom länen

Befolkningen ökade under 2019, i alla län utom Blekinge, Västernorrland och Norrbotten, där befolkningen minskade något. Ökningstakten har dock avtagit jämfört med 2016, då flyktinginvandringen ledde till stor befolkningsökning i de flesta län. Utrikes inflyttade är fortfarande främsta faktorn till det positiva flyttnettot på många håll. 

Befolkningsutvecklingen skiljer sig åt inom länen. Tillväxten är ofta stark i ett antal kommuner, samtidigt som flera län rapporterar om en negativ befolkningsutveckling i vissa kommuner. Befolkningstillväxten sker framförallt på de större orterna, medan de mindre orterna tappar befolkning. Men även i kommuner med vikande befolkningsunderlag kan det finnas ett behov av nyproduktion, framförallt av fler hyresrätter.

Då andelen äldre i befolkningen ökar kommer det på sikt att behövas fler bostäder för denna grupp. Många kommuner har idag underskott på lämpliga bostäder för äldre. Ett begränsat utbud kan innebära en inlåsningseffekt för äldre personer som skulle vilja flytta, men som inte har möjlighet, då det saknas alternativ.

Migrationen har betydelse för befolkningsutvecklingen

Migrationen har fortsatt stor betydelse för den demografiska utvecklingen i landet. Flertalet län har kommuner som är beroende av inflyttning för befolkningstillväxten och det finns många exempel på att en negativ befolkningsutveckling har vänt tack vare ett positivt utrikes flyttnetto. Många av inflyttarna har dock ekonomiskt svaga förutsättningar och kan därför inte efterfråga nyproducerade bostäder. Bristen på bostäder som nyanlända skulle kunna efterfråga är problematisk för kommuner som riskerar att inte kunna behålla sina nya kommuninvånare.

Fortsatt svårt för flera grupper på bostadsmarknaden

Trots att bostadsbyggandet har ökat under flera år råder det fortfarande underskott på bostäder i majoriteten av kommunerna, framförallt på centralorterna. Svårigheter att hitta en lämplig bostad påverkar människors livskvalitet och barns uppväxtvillkor.

Nedan beskrivs situationen för några av de grupper som kan ha särskilda svårigheter att få tag i en lämplig bostad och som länsstyrelserna lyfter fram i sina regionala bostadsmarknadsanalyser. För mer information hänvisas till länsstyrelsernas regionala bostadsmarknadsanalyser, se "2020 års bostadsmarknadsanalyser" i menyn. Se även resultatet av BME 2020 se länk till sidan "Bostadsförsörjning för olika grupper" i Relaterad information.

Bostäder för äldre personer

Enligt SCB:s befolkningsframskrivning i april 2020 kommer antalet invånare över 80 år att öka med över 50 procent mellan 2020 och 2030. Det motsvarar en ökning med knappt 285 000 personer, varav 139 000 över 85 år.  Totalt sett förväntas Sveriges befolkning öka med cirka 767 300 personer 2020–2030. Av den ökningen förväntas över 45 procent ligga på åldrarna över 65 år och 37 procent på åldersgruppen över 80 år.

Förutom de biståndsbedömda bostäderna blir behovet av andra boendeformer, exempelvis trygghetsboende och andra så kallade mellanboendeformer, alltmer framträdande. Det råder brist på hyreslägenheter i mindre orter och på landsbygden, bland annat lägenheter med god tillgänglighet. Boende för äldre, i såväl det ordinarie bostadsbeståndet som i särskilda boendeformer, är ett bekymmer i flera kommuner där det saknas planering för hur de ska tillgodose äldres behov av förändrat boende.

Gruppen pensionärer, vars inkomster sjunker med ålder, kan ha svårt att efterfråga trygghetsbostäder i nyproduktion, både i kommuner med svag och i kommuner med stark bostadsmarknad. Som för övriga grupper är det även bland gruppen pensionärer svårare för kvinnor att efterfråga olika typer av bostäder då de generellt har lägre inkomst än män.

En länsstyrelse redovisar hur boendekostnaderna skiljer sig åt mellan olika åldersgrupper och mellan kvinnor och män. Resultatet visar tydligt att äldre personer lägger en större andel av sin inkomst på boendet. Skillnaderna är också mycket stora mellan kvinnor och män, där nästan 40 procent av kvinnorna som är 85 år och äldre har boendekostnader som överstiger 40 procent av den disponibla inkomsten (Källa: SCB. Uppgifterna avser riket som helhet år 2017.)

En annan länsstyrelse lyfter problemet med att bostadstillägget för pensionärer inte utnyttjas till fullo. Riksrevisionen har visat att bostadstillägget för pensionärer är underutnyttjat och att ca en tredjedel av de pensionärer som skulle kunna vara berättigade till denna förmån inte använder den. Riksrevisionen bedömer att om de pensionärer som kan ha rätt till bostadstillägg skulle nyttja det så skulle andelen ekonomiskt utsatta minska med 30 procent i denna grupp. Se Riksrevisionens rapport Mörkertal inom bostadstillägg, rapportnummer RIR 2019:22 i Relaterad information. Länsstyrelsen konstaterar att det är angeläget att informera och uppmuntra de som kan vara berättigade till bostadstillägget att söka det, då det kan göra stor skillnad för den enskilde.

Nyanlända personers situation på bostadsmarknaden

Det råder underskott på bostäder för nyanlända i de flesta län och för många kommuner är det en utmaning att kunna tillhandahålla bostäder för nyanlända både på kort och på lång sikt. Samarbetet med de allmännyttiga bostadsbolagen har stor betydelse, då det är många kommuners främsta verktyg för att kunna lösa denna grupps boendesituation. Det finns flera goda exempel där allmännyttan tar ett stort socialt ansvar. Ett exempel är ”boskola”, som vänder sig till nyanlända för att ge dem mer kunskap om hur det är att bo i Sverige. Detta informations- och kunskapsspridningsarbete ökar integrationen så att hyresgäst och hyresvärd kan mötas med rätt kunskap och förväntningar om varandra.

Situationen har förändrats de senaste åren när det gäller mottagandet av nyanlända. Antalet nyanlända har sjunkit sedan 2017, då många kommuner fick ta emot många nyanlända, som till stor del var ett resultat av flyktingsituationen 2015. Att antalet personer som söker asyl i landet harminskat innebär att det är färre personer som bott på anläggningsboende under asyltiden och därmed är det färre som behöver hjälp med att ordna en egen bostad.

När förutsättningarna förändras snabbt är det svårt för kommunerna att planera och bygga bostäder. De bristande planeringsförutsättningarna påverkas även av faktorer som lagstiftning, handläggningstid på Migrationsverket och flyktingsituationen i världen. Planeringsförutsättningarna har dock förbättrats något sedan lagen om ett gemensamt mottagande trädde i kraft den 1 mars 2016, som innebär att alla Sveriges kommuner ska ta emot nyanlända, vilket några länsstyrelser lyfter fram.

Även om länen inte ser samma akuta brist på bostäder för nyanlända som tidigare är bostadsbehovet fortfarande svårt att tillgodose för denna grupp. De som kom som nyanlända och blev en del av kommunernas mottagande är nu del av en större och mer anonym grupp som ska etablera sig på bostadsmarknaden. Men eftersom nyanlända står för hela befolkningstillväxten i vissa kommuner är det en resurs man inte vill förlora. Många kommuner arbetar på olika sätt för att det ska finnas bostäder till nyanlända och arbetar dessutom aktivt för att skapa incitament för de bosatta nyanlända att stanna kvar.

Kommunanvisade nyanlända

Det är ganska vanligt att kommuner erbjuder anvisade nyanlända permanenta och långsiktiga bostadslösningar, men skillnaden mellan olika kommuner är stor. Vissa tillämpar strikta tidsgränser på två år eller etableringstidens längd för både ensamhushåll och barnfamiljer. Andra kommuner erbjuder möjlighet till förlängning efter behovsprövning. Det finns också kommuner som väljer mer långsiktiga lösningar med exempelvis permanenta kontrakt till framförallt barnfamiljer. Frågan om hur kommunerna har valt att arbeta är komplex. Det finns variationer i arbetssätt och skillnader över tid där arbetssätt utvecklas eller omprövas. Många anvisade nyanlända flyttar vidare till andra kommuner. I kommuner med tidsbegränsade kontrakt på två år visade det sig att fler nyanlända personer flyttat från kommunen än vad som var fallet i kommuner som erbjuder längre bostadskontrakt.

Självbosatta nyanlända

Till skillnad från gruppen anvisade nyanlända är svårigheterna att lösa sitt bostadsbehov stora för många av dem som själva bosätter sig i kommunen, vilket är majoriteten av de nyanlända. Det leder ofta till otrygga och undermåliga boendelösningar.

Gruppen självbosatta nyanlända är en av flera grupper som riskerar att hamna i en strukturell hemlöshet av samma anledningar som anvisade nyanlända som får tidsbegränsade boendelösningar. Gruppen självbosatta inkluderar framförallt personer, och deras anhöriga, som redan under asyltiden ordnade ett eget boende i en kommun. De är ofta resurssvaga som både saknar ekonomiska resurser att köpa eller hyra bostad och nätverk för att ge referenser till hyresvärdar. Dessutom är de extra utsatta eftersom de saknar kunskaper om det svenska språket och de rättigheter och skyldigheter som gäller på bostadsmarknaden. Bostadssituationen för gruppen självbosatta är ofta otrygg och osäker, med trångboddhet, höga hyror och osäkra hyreskontrakt.

Ungdomar

Gruppen ungdomar är heterogen, men har i genomsnitt sämre ekonomiska förutsättningar än andra åldersgrupper, bortsett från de äldsta. Många ungdomar hyr sin bostad i andra hand, ofta med korta och osäkra kontrakt, eller bor kvar hemma hos sina föräldrar. (I Bostadsmarknadsenkäten är definitionen för ungdomar 19–25 år).

Ungdomars möjligheter begränsas av att de kan ha svårt att få ta tag i en bostad även om de har fast jobb och fast inkomst. Dels på grund av avsaknad av kötid i bostadskön, dels för att många inte har tillräckligt med sparat kapital för att beviljas lån för bostadsköp. Den här problematiken kan i sin tur vara negativ för arbetsmarknaden, eftersom det kan innebära att ungdomar måste tacka nej till erbjudna jobb, då de inte kan ordna sin bostadssituation.

Det är förhållandevis få kommuner som gör särskilda insatser för att förbättra ungdomars möjligheter att hitta en lämplig bostad. I de kommuner där det sker speciella insatser för ungdomar är det främst generella satsningar på bostadsbyggande som görs, då detta även ska gynna ungdomar. Andra insatser är ombyggnation av bostäder som är avsedda för ungdomar eller nyproduktion av bostäder med överkomliga hyror.

Något som framförs allt oftare är att det behövs fler former av bostäder för ungdomar som till exempel kollektivbostäder och byggemenskaper.

Ensamkommande flyktingungdomar

Under 2018 trädde en ny lag, den så kallade gymnasielagen, i kraft. (Lagen (2017:353) om uppehållstillstånd för studerande på gymnasial nivå). Lagen innebär att ungdomar som tidigare fått avslag på sin asylansökan, och som hunnit fylla 18 under väntetiden, kan ansöka om uppehållstillstånd för studier på gymnasial nivå. De är vuxna i lagens mening och förväntas kunna lösa sin boendesituation själva. I vissa kommuner får därför ungdomarna liten eller ingen hjälp med att hitta bostad. I andra kommuner har man aktivt hjälpt ungdomarna med boende, men det kan saknas kännedom om vilka individer det rör sig om. Detta har genererat en grupp unga med väldigt svag förankring på bostadsmarknaden, då många saknar sociala nätverk och kontakter som kan underlätta vid sökande efter en bostad. Vissa har tillfälliga boendelösningar, bor hos kompisar eller i frivilliga fadderhem, andra har fått hjälp av civilsamhällets organisationer eller har i perioder sovit utomhus.

Studenter

Antalet studentbostäder har ökat kraftigt de senaste åren, men det är fortfarande svårt för många studenter att hitta en lämplig bostad. De nyproducerade studentbostäderna har ofta höga hyresnivåer som tar stora delar av studiemedlet och det är ont om alternativa boendelösningar. Trots att många studenter har rätt till bostadsbidrag är det få som ansöker om det av rädsla för att bli återbetalningsskyldiga.

Även om det har tillkommit många nya studentbostäder bedömer drygt hälften av landets högskolekommuner att det saknas bostäder åt studenter vid högskola eller universitet. Ett fortsatt högt byggande av studentbostäder förväntas till och med 2021, cirka 8 200 bostäder, enligt BME 2020. Ungefär hälften förväntas tillkomma i Stockholmsregionen. Men som några länsstyrelser noterar så kommer vissa universitet att få utökat antal studieplatser framöver. På grund av det osäkra arbetsmarknadsläget, till följd av coronapandemin, har regeringen beslutat att öka antalet studieplatser på vissa lärosäten. Detta kan leda till ökade behov av studentbostäder i orter som redan har stora underskott på bostäder för ungdomar och studenter.

Det finns olika orsaker till hemlöshet

I bostadsmarknadsenkäten ingår ett avsnitt som handlar om personer som inte har blivit godkända på den ordinarie bostadsmarknaden. I BME 2020 var avsnittet utökat med ett antal frågor om kommunala andrahandskontrakt. Länsstyrelserna har därför kunnat få ett något mer omfattande resultat av situationen på bostadsmarknaden i frågor kopplat till hemlöshet. Detta präglar också innehållet i årets bostadsmarknadsanalyser, där länsstyrelserna ger ett större utrymme än tidigare åt frågor om hemlöshet, kommunernas vräkningsförebyggande arbete samt kommunal andrahandsuthyrning.

Personer som befinner sig i hemlöshet är inte en heterogen grupp utan består av personer i olika situationer av hemlöshet, kvinnor såväl som män, både personer som bor i landet och EU-medborgare som vistas här tillfälligt, unga vuxna och föräldrar, personer som har ekonomiskt bistånd och personer som inte har behov av något annat än en bostad. Det finns också personer med missbruk och personer med psykisk ohälsa. Det som är gemensamt för dem är att de befinner sig i mer eller mindre osäkra boendesituationer och har svårt att komma in på den ordinarie bostadsmarknaden. Orsaken till att ett hushåll har svårt att komma in på den ordinarie bostadsmarknaden och inte kan få ett förstahandskontrakt på en bostad kan vara låga inkomster, brist på referenser, avsaknad av tillsvidareanställning, betalningsanmärkningar, obetalda hyresskulder, missbruksproblem eller tidigare störningar. Eftersom en del hyresvärdar inte godkänner försörjningsstöd som inkomst utestängs många personer från den ordinarie bostadsmarknaden, något som visar på att förankringen på arbetsmarknaden är av central betydelse. Möjligheterna att få banklån för att köpa en bostad är också små för dessa grupper av människor.

En del allmännyttiga bostadsbolag har tagit bort inkomstkravet, enligt länsstyrelsernas rapporter, det vill säga att hyresgästen ska ha en viss inkomst för att få hyra en bostad. I stället för inkomstkrav ska ett bestämt belopp finnas kvar när hyran är betald. Eller så godkänns olika bidrag som inkomst, exempelvis försörjningsstöd. Men det finns också exempel på allmännyttiga bolag som har ett inkomstkrav som motsvarar 3,5 gånger årshyran. Hushåll som inte når upp till kraven tvingas ut på en osäker andrahandsmarknad eller tvingas att flytta till en annan kommun som har mer rimliga krav.

Den akuta hemlösheten ökar i Sverige och allt fler vänder sig till socialtjänsten för att de saknar en egen bostad. Hemlösheten drabbar inte bara den enskilda individen utan den drabbar även människor i dess närhet och ofta även barn. Andelen kvinnor samt andelen personer med utländsk bakgrund ökar inom denna grupp. Antalet barn som berörs av hemlöshet ökar också.

Hemlöshet kan bero på att man har blivit vräkt från sin bostad. Den största orsaken till vräkning beror i sin tur på utebliven hyra, varför de som löper störst risk att vräkas är personer med små inkomster, med ett begränsat socialt nätverk och som lever i social utsatthet. För en del hushåll är våld i nära relationer en orsak till hemlöshet. Majoriteten är kvinnor med eller utan barn, en betydande andel av kvinnorna är födda utomlands. Våld i nära relationer är en betydligt vanligare orsak till hemlöshet bland kvinnor än bland män.

I de flesta kommuner pågår ett arbete för att motverka och avhjälpa hemlöshet. Det vanligaste är att kommunen har uppsökande vräkningsförebyggande verksamhet och hyr ut andrahandslägenheter till personer som inte blivit godkända på den ordinarie bostadsmarknaden. De är vanligt att kommunerna har avtal med det kommunala bostadsbolaget för att få fram bostäder till hushåll som inte blir godkända som hyresgäster på den ordinarie bostadsmarknaden.

Några län har av sina kommuner uppmärksammats på att bedömningen för att få ett kommunalt andrahandskontrakt har blivit hårdare. Den förändrade lagstiftningen för uthyrning av hyreslägenheter som bland annat innebar skärpta krav för olovlig andrahandsuthyrning sägs också ha inneburit att människor i utsatta situationer har blivit av med sin bostad.

Social dumpning

Fenomenet social dumpning eller social export, som har uppmärksammats allt mer den senaste tiden, är något som flera länsstyrelser tar upp i årets analyser. I takt med att bostadsmarknaden blivit allt svårare att ta sig in på har vissa kommuner börjat hänvisa hemlösa till andra kommuner.

Kommuner ställer krav på personer utan bostad att de ska söka bostäder i andra delar av landet, och vissa hjälper även till att hitta bostäder i andra kommuner. Om flytterbjudandet inte accepteras kan den hemlöse bli av med sitt försörjningsstöd.

Några län ger exempel på att individer flyttat till en ny kommun med aktiv medverkan från den förra hemkommunen och att det ibland sker utan dialog med den mottagande kommunen. Det är problematiskt då individerna som flyttar ofta behöver den nya kommunens och socialtjänstens stöd. Det förekommer även att individer flyttar till undermåliga eller tillfälliga bostäder hos hyresvärdar som beskrivs som oseriösa.

Våldsutsatta i nära relationer

Årets bostadsmarknadsanalyser har ett större fokus än tidigare på problematiken med våld i nära relationer och hur detta påverkar de berördas bostadssituation. För våldsutsatta kan bristen på bostäder och svårigheter att hitta en lämplig bostad få stora konsekvenser. Det kan innebära att en våldsutsatt person upplever det som ännu svårare att lämna en destruktiv relation. Flera kommuner påtalar att det har blivit allt svårare att få fram platser i skyddade boenden.

De flesta som utsätts för våld eller hot om våld av närstående är kvinnor. Som regel är det också kvinnan som vid separation måste ordna nytt boende. Personen står oftast inte i någon bostadskö då boendet är tillgodosett när behovet av att flytta uppstår. En eventuell förtur saknar också verkan om personen inte kan accepteras som hyresgäst. En livssituation präglad av våld kan till exempel ha resulterat i skuldsättning eller långvariga sjukskrivningar, som i sin tur kan ha påverkat möjligheterna att förvärvsarbeta. 

Underskottet av tillgängliga bostäder har en kvarhållande effekt för kvinnan och fördröjer uppbrottsprocessen. Hon tvingas bo kvar längre än nödvändigt och riskerar därmed att utsättas för ytterligare våld. Detta riskerar också att drabba eventuella barn i hushållet.

Bostadsbristen får också efterverkningar för våldsutsatta personer som har lämnat relationen och fått möjlighet till ett skyddat boende. Kvinnojourer rapporterar om stödsökande som blir kvar i skyddade boenden upp till cirka ett år på grund av att det inte finns tillgängliga bostäder på den ordinarie bostadsmarknaden. Detta får effekter inte bara för den våldsutsatta utan också för eventuellt medföljande barn som inte får en trygg boendesituation.

Platserna i en kommuns kvinnojourer används ibland även av personer från kommuner i andra län. Det beror på att det i vissa fall inte är lämpligt att stanna kvar i hemkommunen eller hemlänet när det finns ett skyddsbehov och ibland inte heller efter att skyddsbehovet har avtagit. Det innebär att kommuner över hela landet samarbetar med varandra för att utbyta skyddat boende med varandra.

I några län finns en strukturerad samverkan mellan Länsstyrelsen och länets samtliga kommuner kring våldsutsatta som behöver byta bostadsort efter placering i skyddat boende. Samverkan syftar till att möjliggöra olika lösningar för att få en ny bostad på annan ort samt att ta tillvara på samordningsvinster mellan kommunerna. Behovet att byta bostadsort kan bland annat bero på rådande bostadsmarknad samt den rädsla som ofta finns hos den våldsutsatta för att återvända till hemkommunen.

Det finns indikationer om att våld i hemmet, framförallt mot kvinnor och barn, har ökat under coronapandemin. Behoven av skyddat boende och av stöd och hjälp att hitta nytt boende för våldsutsatta kan därför komma att öka framöver.

Kommunernas arbete med bostadsförsörjningen

Det är kommunerna som ansvarar för bostadsförsörjningen, vilket regleras i lagen (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Kommunens roll är att skapa goda förutsättningar för att alla i kommunen ska få möjlighet att leva i goda bostäder. Arbetet med bostadsförsörjningen ska redovisas i riktlinjer för bostadsförsörjningen, som ska tas fram varje mandatperiod. I riktlinjerna ska hänsyn tas till nationella och regionala utvecklingsperspektiv och de ska samspela med tillämpningen av ett flertal övriga lagar, bland annat plan- och bygglagen (2010:900), socialtjänstlagen (2001:453), lagen (1993:387) om stöd och service till vissa funktionshindrande och lagen (2016:38) om mottagande av vissa nyanlända invandrare för bosättning. När riktlinjer för bostadsförsörjningen tas fram ska kommunen samråda med berörda kommuner, med regionen och länsstyrelsen. Slutsatserna i riktlinjerna ska inarbetas i den kommunala översiktsplanen.

De flesta kommuner arbetar aktivt med bostadsförsörjningen

Länsstyrelserna redovisar antalet kommuner som har antagit riktlinjer för bostadsförsörjningen. I takt med att bostadsmarknaden blivit allt mer ansträngd har kommunernas arbete med och strategiska hantering av bostadsfrågor i de kommunala verksamheterna fått ökad betydelse. Ett växande antal kommuner har antagit riktlinjer för bostadsförsörjning sedan ändringarna i lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar trädde i kraft 2014. I de kommuner där nya riktlinjer saknas pågår i de flesta fall ett arbete med att ta fram dessa. Kvalitén och omfattningen på kommunernas riktlinjer har generellt blivit bättre och allt fler riktlinjer uppfyller numera kraven enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. De visar även på skillnader och likheter i kommunernas förutsättningar och därmed i arbetet med bostadsförsörjningen.

Vräkningsförebyggande arbete

Kommunernas vräkningsförebyggande arbete är viktigt för att motverka hemlöshet då personer som blir vräkta ofta har mycket svårt att komma tillbaka på den ordinarie bostadsmarknaden. Dessutom kostar vräkningar mycket i personligt lidande för den som drabbas och för samhället.

Det är vanligt att kommunerna arbetar för att motverka och avhjälpa hemlöshet främst genom uppsökande verksamhet för att förebygga avhysning, till exempel med hjälp av rådgivning eller särskilda insatser. Vikten av att ha kontroll på antal vräkningar och hur de kan förebyggas, särskilt när det gäller barnfamiljer, är grundläggande för att minska hemlösheten.

I regleringsbrevet för 2020 har länsstyrelserna fått i uppdrag att de ska stödja kommunerna i deras arbete med att motverka vräkningar av barnfamiljer.

Markinnehav

Ett viktigt instrument för kommunen i arbetet med att styra bostadsbyggandet är markinnehav och strategiska köp och försäljningar av byggbar mark. Att äga mark som kan exploateras innebär att kommunen har möjlighet att påverka tilldelningen och i viss mån prissättningen av mark. Ett markinnehav innebär också att kommunen kan välja att sälja eller upplåta mark med tomträtt vid exploatering och genom markanvisningar eller försäljningar arbeta aktivt för att främja den lokala konkurrensen. I årets bostadsmarknadsenkät ombads kommunerna att besvara frågor om markinnehav och strategiska köp.

Kommunala markanvisningar regleras i lagen (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar. En kommun som genomför markanvisningar ska anta riktlinjer för markanvisningar. Enligt lagstiftningen ska riktlinjerna innehålla kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för bebyggande, handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar samt principer för markprissättning.

Många kommuner gör strategiska markförvärv för att ha beredskap för framtida markanvisningar för bostadsbyggande. Markpolitik och planberedskap för bostäder kan dessutom sammankopplas. Med en mer aktiv markpolitik där kommunerna tar initiativ till att planlägga för bostäder utifrån strategiska vägval i den översiktliga planeringen kan riktlinjerna för bostadsförsörjningen och bostadspolitiken förverkligas. Förslaget om och den påbörjade digitaliserade samhällsbyggnadsprocessen gör att äldre detaljplaner kan komma att upphöra och föranleda en översyn över hur kommunerna vill att deras mark- och vattenanvändning ska vara planlagd.

Kommunen kan även arrangera markanvisningstävlingar för att locka nya aktörer samt sätta olika priser och skriva olika avtal för att anpassa områdets upplåtelseform.

Kommunernas arbete behöver utvecklas

Länsstyrelserna bedömer att kommunerna använder alla de verktyg de har till sitt förfogande när det gäller arbetet med bostadsförsörjningen, men att de skulle behöva nya metoder och arbetssätt. De skulle behöva utveckla arbetet när det gäller social hållbarhet och det vore önskvärt med en större tydlighet kring frågor som rör grupper som står utanför bostadsmarknaden.  

Många kommuner har genom åren utvecklat arbetssätten för att lösa bostadsförsörjningsfrågorna. Ett exempel är ökad tvärsektoriell och förvaltningsövergripande samverkan inom kommunerna för att motverka segregation och för att stödja grupper av hushåll som har svårt att etablera sig på bostadsmarknaden.

Några länsstyrelser menar att det krävs att kommunerna börjar ta ett helhetsgrepp om bostadsförsörjningen och inte bara fokuserar på att bygga nytt. Kanske är det på vissa håll renoveringar och insatser för att öka tillgängligheten i beståndet som bäst behövs.

Länsstyrelserna rapporterar att det är en svår uppgift för kommunerna att kartlägga hur många människor som påverkas av bristen på bostäder eller hur underskottet ska bedömas kvantitativt. Det saknas statistik och metoder för att få fram bättre underlag, till exempel kunskap om vilka bostäder som behövs på lokal nivå. Såväl kommuner som byggbransch efterfrågar bättre underlag. En utmaning är att det är långa ledtider i byggprojekt och att marknaden behöver prioritera vad som ska byggas.

Ansvaret för bostadsförsörjningen ligger ytterst hos kommunerna, men möjligheterna för dem att ensamma och fullt ut påverka utvecklingen på bostadsmarknaden när det gäller utbud och boendekostnader är på olika sätt begränsade. I brist på en välfungerande bostadsmarknad ställs därför generellt höga krav på kommunala insatser för att ordna bostäder till hushåll som saknar möjlighet att få tag på en bostad på egen hand. En översyn av bostadspolitiken har därför efterfrågats av många. Regeringen tillsatte i maj 2020 en ny utredning som syftar till att skapa förutsättningar för en socialt hållbar bostadsförsörjning som underlättar situationen för hushåll som har svårt att skaffa en bostad på marknadens villkor, något som välkomnas av länsstyrelserna.

Hjälpte informationen dig? Ja Nej
Tillbaka till toppen