Bostadsmarknadsanalysernas innehåll 2018

Flygfoto över Karlstad
Flygfoto över Karlstad. Foto: Mikael Svensson /Scandinav

Boverket har gått igenom samtliga bostadsmarknadsanalyser för 2018. Här följer en sammanställning av analyserna samt Boverkets reflektioner över dem.

Analysernas omfattning

De regionala bostadsmarknadsanalysernas omfattning och kvalitet varierar, men genomgående har en kvalitetshöjning skett under de senaste åren. Analyserna baseras på alltifrån redovisningar av resultaten ur Boverkets bostadsmarknadsenkät till mer ingående beskrivningar och fördjupade analyser med information hämtad från olika källor, som Boverkets utredningar, regionala utvecklingsprogram och statistik från Statistiska Centralbyrån (SCB). Läs mer om Boverkets bostadsmarknadsenkät och resultaten från denna under "Relaterad information"

Länsstyrelserna redovisar också erfarenheter från kommunbesök, information om länets näringsliv, infrastrukturplanering, situationen på arbetsmarknaden, nyanländas situation på bostadsmarknaden samt hur de arbetar med att stödja kommunerna i deras arbete. Flertalet län presenterar könsuppdelad statistik, bland annat utifrån utbildningsnivå, sysselsättningsgrad, inkomst, pendlingsmönster och flyttningar. Det finns exempel på län som i analyserna arbetar med särskilda fördjupningsområden. Ett exempel är bostadssituationen utifrån ett segregationsperspektiv.

Befolkning

Befolkningen ökade i nästan samtliga län under 2017, men ökningstakten har avtagit på flera håll jämfört med 2016 som beskrevs som ett rekordår på grund av invandringen. Faktorer som bidragit till 2017 års befolkningstillväxt är positiva födelsenetton samt att befolkningen lever längre.

Migrationen har fortsatt stor betydelse för den demografiska utvecklingen i landet. Flertalet län har kommuner som är beroende av inflyttning för befolkningstillväxten och det finns många exempel på där en negativ befolkningsutveckling har vänt tack vare ett positivt utrikes flyttnetto. Det utbredda underskottet på bostäder försvårar ytterligare för avfolkningsregioner som känner en oro över att inte kunna behålla sina nya kommuninvånare.

Befolkningsutvecklingen skiljer sig åt både inom och mellan länen. Tillväxten är stark i ett antal kommuner, samtidigt som flera län rapporterar om en negativ befolkningsutveckling i vissa kommuner. Den sammantagna bilden visar dock på positiv befolkningsutveckling på länsnivå.

Då andelen äldre i befolkningen ökar kommer det på sikt behövas fler boendelösningar för denna grupp. Framförallt för resurssvaga äldre samt för äldre i behov av särskilda boendeformer, som annars riskerar att bli en än mer utsatt grupp i framtiden. Många kommuner har idag underskott på särskilda boenden för äldre och för personer med funktionsnedsättning, varav flera bedömer att underskottet kvarstår om två till fem år.

Bostadsbyggandet

Bostadsbyggandet har legat på en hög nivå i landet under första och andra kvartalet 2018. En viss inbromsning har dock börjat visa sig på flera håll på grund av osäkerhet kring efterfrågan på nyproduktion. I kommuner där byggandet har tagit fart något senare råder generellt större optimism med såväl högt antal färdigställda som påbörjade bostäder under 2017. Majoriteten av byggandet har skett på central- och högskoleorter.

Ett antal län lyfter att byggandet har varit alltför ensidigt både ur ekonomiskt och geografiskt perspektiv. På vissa håll är det balans numerärt, det vill säga att mängden bostäder som produceras överensstämmer med det numerära behovet av nyproducerade bostäder, medan det sett till olika gruppers behov snarare råder obalans med brist på bostäder. Det är en stor utmaning att tillföra bostäder som fler hushåll kan efterfråga.

Faktorer som begränsar bostadsbyggandet

Höga produktionskostnader utgör det främsta hindret för bostadsbyggande i landets kommuner som helhet, enligt bostadsmarknadsenkäten. Därefter anges brist på detaljplanelagd mark i attraktiva lägen utgöra en begränsande faktor, följt av svårigheter för privatpersoner att få lån. Flera län rapporterar även kompetensbrist och kapacitetsbrist som begränsande faktorer, i såväl den offentliga sektorn som i byggbranschen.

De främsta hindren bland kommunerna i Storstockholm och Storgöteborg skiljer sig åt från landet som helhet. Kommunerna i Storstockholm anger att konflikter med andra allmänna intressen enligt PBL utgör ett hinder i högre utsträckning medan Storgöteborgs kommuner i högre grad anger brist på detaljplanelagd mark i attraktiva lägen som en begränsande faktor. I de resterande kommungrupperna Stormalmö, större och mindre högskolekommuner samt större och mindre övriga kommuner är höga produktionskostnader det överlägset största hindret för bostadsbyggande.

Kompetensförsörjning som ett hinder för tillväxt

I föregående års analyser uppgavs att kompetensbrist kopplat till bostadsbyggandet kan innebära en risk för att bostadsbyggandet begränsas. I år lyfter flera län att bristen på rätt kompetens är ett stort problem, kopplat till såväl planering och byggande som till kompetensförsörjning inom andra sektorer. Kompetensbristen har även kopplats till att bristen på detaljplaner på attraktiv mark har blivit ett växande hinder. Ett ökat antal kommuner har svårt att rekrytera rätt kompetens inom plan- och byggområdet, vilket i sin tur ger länsstyrelsen en ökad arbetsbörda och riskerar att försena planprocessen.

Flera län rapporterar även om svårigheter att rekrytera personal med rätt kompetens inom exempelvis vård och omsorg. I nordliga län kopplas bristen till det starka konjunkturläget i kombination med pågående generationsskifte, och invandringen lyfts som en potentiell förändringskomponent i framtida kompetensförsörjning. En väl fungerande hyresmarknad spelar en betydande roll för att skapa matchning på arbetsmarknaden, så att arbetsgivare kan attrahera den kompetens som de behöver och för att individer snabbt ska kunna ta de arbeten som erbjuds.

Arbetsmarknad

Det råder optimism och god konjunktur på länens arbetsmarknader. Bristsituationen på bostadsmarknaden, och särskilt bristen på hyresrätter, innebär dock att individer som inte kan eller vill köpa en bostad har svårt att bosätta sig där arbete erbjuds. Samtidigt utgör svårigheterna att rekrytera lämplig arbetskraft en stor utmaning för länens tillväxt. Stora pensionsavgångar riskerar att förstärka kompetensförsörjningsproblematiken i ett flertal län. Pensionsavgångarna bidrar dessutom till att öka en redan hög försörjningskvot i kommuner med lägre andel personer i arbetsför ålder.

Ett antal län rapporterar om ökade inkomstklyftor mellan kommuner och boende i olika områden. Det blir allt tydligare skillnader mellan de som har och de som saknar sysselsättning. Sysselsättningsgraden skiljer sig avsevärt mellan inrikes och utrikes födda på flera håll, där sysselsättningen är hög för inrikes födda och betydligt lägre bland utrikes födda.

Infrastruktur och kommunikationer

Viktiga faktorer för fungerande arbets-, studie- och bostadsmarknader är goda kommunikationsmöjligheter inom och mellan kommuner och län. Näringslivet får ett större rekryteringsunderlag och tillgången till utbildning och service förbättras. Goda kommunikationer kan vara en avgörande faktor för att det befintliga bostadsbeståndet ska vara fortsatt attraktivt och invånare ges arbetsmöjligheter utan att behöva flytta. Flertalet län har som målsättning att minska antalet lokala arbetsmarknader (regionförstoring). I flera av länens analyser redogörs för satsningar på utbyggd infrastruktur och förbättrad kollektivtrafik som förväntas generera nya bostäder.

Östergötland tar som exempel upp Linköping och Norrköping som i överenskommelse med Sverigeförhandlingen tagit på sig att bygga drygt 30 000 nya bostäder i samband med utbyggnaden av höghastighetsjärnvägen. Ett annat exempel är Stockholm, där föreslagna utbyggnader av kollektivtrafiken, genom avtal med Sverigeförhandlingen, genererar drygt 100 000 nya bostäder.

Blekinge lyfter fram att sydöstra Sverige är av strategisk betydelse vid en ökad handel över Östersjön mot växande ekonomier i Central- och Östeuropa och Asien. Utvidgningen av EU och nya ekonomier har kommit att förändra bilden av sydöstra Sveriges utvecklingspotential. Utvecklingen antas innebära en kraftig ökning av mängden godstransporter genom sydöstra Sverige.

Länen redovisar att det fortfarande är fler män än kvinnor som arbetspendlar över länsgränserna.

Fortsatt svårt för flera grupper på bostadsmarknaden

Det råder fortfarande underskott på bostäder i majoriteten av landets kommuner, framförallt i centralorterna, trots en ökning av byggtakten under senare år. När det handlar om hyresrätter utgör, förutom hyresnivåer, faktorer som kötid och hyresvärdars krav på blivande hyresgäster hinder för att komma in på bostadsmarknaden. Detta berör i synnerhet de som är nya på bostadsmarknaden, det vill säga unga och nyanlända. Det är också dessa två grupper som – enligt kommunernas bedömningar i bostadsmarknadsenkäten – har det tuffast på bostadsmarknaden, vilket speglar ett generellt problem. Det finns för få bostäder att efterfråga för dessa hushåll, som ofta konkurrerar om samma typ av bostäder.

Nyanlända personers situation på bostadsmarknaden

Det råder underskott på bostäder för anvisade nyanlända i samtliga län och det är en utmaning för flera kommuner att kunna tillhandahålla bostäder för nyanlända både på kort och på lång sikt. Samarbetet med de allmännyttiga bostadsbolagen har stor betydelse då det är många kommuners främsta verktyg för att kunna lösa denna grupps boendesituation. Särskilt kommuner som är beroende av inflyttning för befolkningstillväxten uttrycker en oro över att inte kunna behålla sina nya kommuninvånare.

Kommunernas arbete med egenbosatta nyanlända varierar. Vanligen hänvisas de till den ordinarie bostadsmarknaden, vilket innebär att de utgör en mycket utsatt grupp som riskerar att utelämnas till en skev marknad (andrahandsmarknad) med ofta väldigt undermåliga bostäder.

Anpassade bostäder

Många kommuner har underskott på anpassade boenden för personer med funktionsnedsättning, varav flera bedömer att underskottet kvarstår om två till fem år. Boende för äldre, i såväl det ordinarie bostadsbeståndet som i särskilda boendeformer, är ett bekymmer i flera kommuner där det saknas planering för hur de ska tillgodose äldres behov av förändrat boende. Något län påtalar risken för att äldre kan bli en än mer utsatt grupp på bostadsmarknaden i framtiden, särskilt nämns äldre kvinnor som i många fall haft ett kortare arbetsliv och en lägre inkomstnivå.

Särskilda boenden tar längre tid att planera för och genomföra och några kommuner påtalar att man inte hinner med att tillgodose behovet då gruppen ökar i högre takt än beståndet. Bristande utbud innebär en inlåsningseffekt för de äldre som vill flytta, men den låga flyttfrekvensen bland äldre beror även på att många vill bo kvar i sina nuvarande bostäder. För många äldre med en svag ekonomi finns det få alternativ på bostadsmarknaden och att bo kvar i en bostad med sämre tillgänglighet kan innebära stora begränsningar för en person. Att flytta till en nyproducerad bostad innebär ofta ökade kostnader vilket inte är möjligt för äldre med låga pensioner.

Hemlöshet

År 2016 fick Socialstyrelsen i uppdrag av regeringen att kartlägga hemlösheten i Sverige, vilken genomfördes vecka 14, 2017. Den senaste hemlöshetskartläggningen dessförinnan gjordes 2011. Länsstyrelserna redogör för kartläggningens resultat samt kommunernas insatser för att motverka hemlöshet i sina analyser.

Kartläggningen visar att antalet hemlösa har ökat sedan 2011. Särskilt har den akuta hemlösheten ökat bland utrikesfödda föräldrar till barn under 18 år, som inte har annan problematik än bostadslösheten. Antalet kvinnor i akut hemlöshet har ökat och en tredjedel av kvinnorna uppgav våld i nära relationer som en bidragande faktor till sin hemlöshetssituation.

Störst andel av de hemlösa befann sig i långsiktiga boendelösningar med sociala kontrakt där socialtjänsten står för bostaden och hyr ut i andra hand. Mörkertalet är dock troligtvis stort, bland annat eftersom kartläggningarna inte innefattar personer som saknar folkbokföring.

Vanliga insatser för att motverka hemlöshet är uppsökande och vräkningsförebyggande insatser samt konceptet Bostad först. Detta koncept bygger på principen att erbjuda de som varit hemlösa en längre tid en egen permanent bostad i kombination med anpassade stödinsatser.

Många kommuner använder sig av sociala kontrakt och hyr ut lägenheter med särskilda villkor i andra hand till personer som inte har blivit godkända på den ordinarie bostadsmarknaden. Behovet av särskilda boendelösningar har ökat kraftigt på senare år. Nya grupper har behövt söka sig till kommunens socialtjänst för att få tag i en bostad. I många fall är det inte sociala problem som ligger bakom hemlösheten, utan endast svårigheter att hitta en bostad. Några orsaker till utvecklingen är brist på bostäder och hyresvärdars hårdare krav på blivande hyresgäster.

En del kommuner har skapat särskilda enheter eller tjänster för att kunna möta en utveckling där hushåll stängs ute från bostadsmarknaden och allt fler människor behöver samhällets hjälp med att hitta en lämplig bostad.

Allt fler kommuner arbetar aktivt med bostadsförsörjningen

Länsstyrelserna redovisar antalet kommuner som har antagit riktlinjer för bostadsförsörjningen i sina analyser. Redogörelserna visar att bostadsfrågorna fått ökad betydelse i de kommunala verksamheterna och allt fler kommuner har tagit fram riktlinjer för bostadsförsörjningen sedan den förnyade bostadsförsörjningslagen trädde i kraft (2014). I de kommuner där nya riktlinjer saknas pågår i de flesta fall ett arbete med att ta fram dessa.

Utvecklingen mot en allt mer strategisk hantering av bostadsfrågor i de kommunala verksamheterna har skett i takt med att bostadsmarknaden blivit allt mer ansträngd. Riktlinjer som tagits fram de senaste åren håller generellt en högre kvalitet, men i några län är man av motsatt uppfattning. Flera länsstyrelser lyfter i analyserna vikten av ett aktivt arbete gentemot kommunerna, och särskilt att i ett tidigt skede ge kommunerna rådgivning och stöd i deras arbete med att ta fram riktlinjer.

Länsstyrelsens analyser av riktlinjerna visar på varierande kvalitet, särskilt gällande hur kommunerna har tagit hänsyn till nationella och regionala planer samt byggbehovsanalyser utifrån demografi och särskilda gruppers behov. Bristerna gäller i synnerhet de djupare analyserna, framförallt de demografiska, arbetet med svaga grupper samt konkreta handlingsplaner som gör dokumentet till ett verktyg snarare än ett visionsdokument. Det befintliga bostadsbeståndets betydelse tenderar att glömmas bort och riktlinjerna fokuserar till stor del på nyproduktionen.

Hur ger länsstyrelserna råd, information och underlag?

I bostadsmarknadsanalyserna ska länsstyrelserna redovisa hur de lever upp till kraven i bostadsförsörjningslagen när det gäller att ge sina kommuner råd, information och underlag för planering av bostadsförsörjningen.

Årets analyser innehåller beskrivningar av hur länsstyrelserna genomfört kommunbesök, arrangerat seminarier och nätverksträffar med bostadsförsörjningen i fokus och med olika typer av aktörer. Aktiviteterna har ökat i omfattning i takt med att situationen på bostadsmarknaden har blivit alltmer ansträngd. Länsstyrelserna har därför utvecklat samarbetsformerna i dessa frågor. Boverket har även, utifrån analyserna, uppmärksammat att fler aktörer från olika sektorer nu är involverade i bostadsförsörjningsarbetet.

Nedan följer några exempel från länsstyrelsernas arbete:

  • Uppsala besöker alla kommuner varje år och har bostadskonferenser. Sedan 2015 bildade länsstyrelsen ett nätverk med länets kommuner och allmännyttiga bostadsföretag där årliga erfarenheter kring bostadssociala frågor diskuteras och delges varandra.
  • Länsstyrelsen och Region Gotland har beslutat om en gemensam integrationsstrategi för Gotlands län 2017– 2020 som omfattar 5 utvecklingsområden och 15 strategiska vägval. I arbetsprocessen har det genomförts ett stort antal dialogmöten med representanter från myndigheter, näringsliv, civilsamhällets organisationer, volontärsnätverk samt asylsökande och nyanlända.
  • Stockholm arbetar utifrån den så kallade Stockholmsmodellen, där kärnan är tidig dialog. Arbetssättet är dock avhängigt på resurser inom länsstyrelsen, att fler än en handläggare kan arbeta med att stötta kommunerna.
  • Länsstyrelsen i Kronobergs län påtalar, även de, vikten av att stötta kommunerna i ett tidigt skede. Länsstyrelsen anordnade två strategiska konferenser om bostadsfrågor och byggande under 2017. På en av dessa deltog inte bara kommuner utan även bostadsbolag, byggherrar och olika organisationer. Länsstyrelsen anordnade även Plan- och bostadsdagarna i maj 2018, för de som arbetar med plan- och bostadsfrågor på landets alla länsstyrelser.
  • I Kalmar är ett tvärsektoriellt internt arbete, kommundialoger och flertalet årliga bostadskonferenser, avgörande för analysarbetet och viktiga former för att kunna stötta kommunerna. Exempelvis anordnades en konferens om socialt hållbar bostadsförsörjning i juni 2018 där tjänstepersoner och politiker, privata och kommunala bostadsbolag samt aktörer inom byggbranschen var målgruppen. Länsstyrelsen har också påbörjat arbetet med att bilda ett nätverk för bostadssociala frågor.
  • Länsstyrelsen i Östergötland bjuder in kommunerna till olika former av seminarier och dialogmöten för att stötta, utbyta erfarenheter och diskutera bostadsfrågor. Det förs även samtal med byggbolag och andra företrädare för näringslivet i byggbranschen (exempelvis via en arbetsgrupp som bildades 2016 med syfte att öka kontakt och kunskapsutbyte mellan länsstyrelse, kommun och näringsliv). Särskilda informationsmöten kring de statliga boendestöden har också anordnats för intresserade byggbolag och fastighetsägare i länet.
Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej