På Boverket.se används cookies för att webbplatsens funktioner ska visas korrekt. Klicka på "Jag förstår-knappen" för att acceptera att cookies används. Läs mer om Cookies

Gå till sidans meny Gå till sidans innehåll

Vad säger lagen?

Granskad: 

I hyreslagen ställs vissa minimikrav om de boendes rätt till information och inflytande i samband med ombyggnad.

Informera hyresgästerna skriftligen

Hyresgästerna har rätt att få skriftlig information om planerad ombyggnad. Detta gäller om det handlar om åtgärder som påverkar bruksvärdet eller om du vill ändra lägenhetsindelningen.

18e §
  Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, skall han skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta.

Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast två månader efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen.

Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts. Lag (2002:29) .

Det är viktigt att se till att informationen verkligen når varje hyresgäst. Du kan till exempel överlämna den personligen, och kanske be om en underskrift från hyresgästen på att den mottagits. Den kan också skickas i ett rekommenderat brev. Då får du som hyresvärd ett kvitto på att informationen nått fram.

Underhållsåtgärder kan genomföras utan hyresgästernas godkännande

Du behöver ha hyresgästernas godkännande för att bygga om. Men för åtgärder som inte höjer standarden på lägenheterna krävs inget godkännande från hyresgästerna. Du får till exempel genomföra sedvanligt underhåll som att måla, tapetsera, byta golvbeläggning, slipa parketten eller byta vitvaror utan hyresgästernas medgivande. Att bara byta rörstammar är också underhåll och kräver alltså i sig inte något godkännande.

Du behöver ha hyresgästens medgivande för att komma in i lägenheten

Du kan också behöva hyresgästens medgivande för att få komma in i lägenheten och genomföra ombyggnadsåtgärderna. Som hyresvärd har du i vissa fall rätt att gå in utan medgivande, till exempel vid akuta skador, som vattenläckor och liknande. I samband med ombyggnad bör hyresvärden alltid skaffa sig medgivande från hyresgästen för att få tillträde till lägenheterna. Om det inte går att få ett medgivande finns det regler om vad som gäller i hyreslagen 26 §. Där framgår att en hyresvärd i sista hand får vända sig till kronofogden för att få komma in i lägenheten.

26 §
  Hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lägenheten för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada. När lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid.

Efter tillsägelse minst en månad i förväg får hyresvärden i lägenheten låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Sådana arbeten får dock inte utan hyresgästens medgivande utföras under den sista månad som hyresförhållandet består. Vill hyresvärden utföra annat arbete i lägenheten, får hyresgästen inom en vecka från det att han fick meddelande om detta säga upp avtalet till upphörande. Sådant arbete får inte utan hyresgästens medgivande påbörjas förrän avtalet sålunda kunnat bringas att upphöra. Bestämmelserna i detta stycke gäller inte arbete som hyresvärden har utfäst sig att utföra åt hyresgästen eller som han genom ett åtgärdsföreläggande har ålagts att utföra.

I fall som anges i första eller andra stycket skall hyresvärden tillse att hyresgästen ej förorsakas större olägenhet än nödvändigt. Skada som förorsakas hyresgästen genom arbete som avses i andra stycket skall ersättas av hyresvärden, även om skadan icke beror på hans försummelse.

Hyresgästen är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten, som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om den av honom hyrda lägenheten inte besväras av ohyra. Därvid gäller 17 § andra stycket.

Underlåter hyresgästen att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten när denne har rätt till det, får kronofogdemyndigheten meddela särskild handräckning. I fråga om sådan handräckning finns bestämmelser i lagen
(1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning. Lag (1991:850) .

Du kan behöva ersätta hyresgästerna för olägenheterna

En hyresgäst har rätt till skälig nedsättning av hyran om lägenheten inte kan användas så som det är tänkt. Det heter att "hinder och men uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande". Så kan det till exempel vara vid en ombyggnad, om toaletten eller köket under en period inte går att använda. Den rätten går inte att avtala bort.

Det går däremot att avtala bort rätten till hyresnedsättning för olägenheter som uppstår till följd av sedvanligt underhåll. Men bara om det inte rör sig om alltför omfattande underhåll vid ett och samma tillfälle, så att det blir orimligt mot hyresgästen. Detta framgår av Hyreslagen 16 § och 10-12 §§.

Det framgår av 16 §, p. 3, hyreslagen att reglerna om hyresnedsättning, skadestånd m.m. i 10-12 §§ även ska tillämpas om det uppstår hinder eller men för hyresgästen att nyttja sin lägenhet. En förutsättning är dock att hyresgästen inte vållat hindret.

16 §
  Bestämmelserna i 10--12 §§ gäller också, om
   1. lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,
   2. hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket,
   3. hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande, eller
   4. myndighet under hyrestiden meddelar beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen givit anledning till det, dock ej förrän beslutet länder till efterrättelse.

Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i fall som avses i första stycket 1--3 eller om hyresvärden inte fullgör sin underhållsskyldighet enligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen
(åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, skall bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Föreligger särskilda skäl, får tiden förlängas, om ansökan om det görs före utgången av den löpande tidsfristen.

Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den för vilken lagfart senast är beviljad eller sökt, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan görs.

Överlåts fastigheten sedan ansökan har gjorts eller föreligger fall som avses i fjärde stycket, gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång.

Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel, kan ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk. Lag (2000:226) .

Omoderna lägenheter får renoveras till lägsta godtagbara standard

Lägenheter som inte är fullt moderna får rustas upp till vad man kallar lägsta godtagbara standard utan att inhämta hyresgästernas godkännande. Lägsta godtagbara standard innebär, något förenklat, att bostaden har kök eller kokvrå, uppvärmning, toalett och bad eller dusch. Det har de allra flesta lägenheter i Sverige i dag.

18a §
  Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard enligt sjätte och sjunde styckena, får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard (upprustningsföreläggande).

I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller.

Föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte.
Om den begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden.

Bestämmelserna i 16 § fjärde-sjätte styckena tillämpas också i fråga om upprustningsförelägganden.

Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör annan än fastighetsägaren.

En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard, om den är försedd med anordning inom lägenheten för
   1. kontinuerlig uppvärmning,
   2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,
   3. avlopp för spillvatten,
   4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller dusch,
   5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,
   6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och avställningsytor.

Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara standard skall uppnås
   1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från den, och
   2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas. Lag (2003:626) .

För åtgärder som påverkar bruksvärdet behöver du ha hyresgästernas godkännande

Om det handlar om standardhöjande åtgärder eller väsentliga förändringar av lägenheter, måste du som fastighetsägare inhämta hyresgästernas godkännande innan åtgärderna påbörjas. Varje enskild hyresgäst måste lämna sitt godkännande för åtgärder i den egna lägenhet och när det gäller åtgärder i de gemensamma utrymmena behöver du ett godkännande från en majoritet av berörda hyresgäster.

Det finns inget formellt krav på att godkännandet ska göras skriftligen men i praktiken är det nödvändigt. Annars har du som hyresvärd inga möjligheter att bevisa att du faktiskt fått ett godkännande.

Vad är bruksvärde?

En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. Det är hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som bestämmer dess bruksvärde. Olika individers skilda värderingar och behov påverkar inte bruksvärdet.

Mer information finns på hyresnämndens webbplats, se länk i "Relaterad information".

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

18d §
  En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket
   1. utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller
   2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.

För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda bostadslägenheterna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärderna vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena.

Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än fastighetsägaren. Med hyresgäst avses i 18 d-h §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om. Lag (2003:626) .

Hyresnämnden kan ge sitt tillstånd – efter två månader

Om någon eller några hyresgäster inte lämnar sitt godkännande har du möjlighet att vända dig till hyresnämnden, som då gör en intresseavvägning. Det måste ha gått två månader sedan hyresgästerna fick information om vilka åtgärder som du vill genomföra, innan du kan lämna en ansökan till hyresnämnden. Det är bland annat därför som det kan vara bra att ha någon form av bevis på att du lämnat skriftlig information till varje hyresgäst.

18e §
  Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, skall han skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta.

Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast två månader efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen.

Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts. Lag (2002:29) .

Hyresnämnden gör en avvägning mellan dina skäl att genomföra ombyggnadsåtgärderna och hyresgästernas skäl för att de inte ska genomföras. Avvägningen ska göras mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan tänkas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden ta hänsyn till individuella omständigheter.

Hyresnämnden kan alltså ge dig tillstånd att genomföra ombyggnaden, trots att inte alla hyresgäster lämnat sitt godkännande. Du måste ha ett beaktansvärt intresse av att bygga om och det får inte vara oskäligt mot hyresgästerna att ombyggnaden genomförs.

18f §
  En ansökan enligt 18 e § andra stycket skall bifallas, om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.

Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas. Lag (2002:29) .

Utan godkännande ingen hyreshöjning

Åtgärder som påbörjats innan hyresgästerna gett sitt godkännande eller hyresnämnden gett sitt tillstånd kan inte ligga till grund för hyreshöjning.

55a §
  Vid prövning av hyran skall en åtgärd som avses i 18 d §
och som har höjt lägenhetens bruksvärde inte beaktas, om
   1. godkännande eller tillstånd krävdes för att åtgärden skulle få vidtas och sådant godkännande eller tillstånd inte har lämnats,
   2. lägenheten är upplåten till den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden eller till en hyresgäst som har övertagit hyresrätten från denne enligt 33 § andra stycket, 34 § eller 47 § andra stycket, och
   3. det vid tidpunkten för ändringen av hyran har förflutit högst fem år sedan åtgärden slutfördes. Lag (2002:29) .

Hyresnämnden kan förbjuda dig att utföra åtgärderna och det kan bli fråga om vite (en slags böter) om du bryter mot förbudet.

18h §
  Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § påbörjas eller av särskild anledning kan antas bli påbörjad utan godkännande eller tillstånd, skall hyresnämnden förbjuda hyresvärden att utföra åtgärden. Förbudet får förenas med vite.

En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst.

På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud.

Bestämmelserna i 16 § fjärde-sjätte styckena tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts. Lag (2002:29) .

Allmännyttiga bostadsbolag ska erbjuda boendeinflytande

Allmännyttiga bostadsföretag som drivs i aktiebolagsform har ett generellt krav på sig att erbjuda sina hyresgäster inflytande över sitt boende och även ett inflytande över företaget (allmännyttelagen). Det står inte uttryckligen något om inflytande just vid ombyggnad, men hyreslagens krav på hyresgästernas godkännande gäller förstås även de allmännyttiga bostadsbolagen.

1 §
  Med allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag avses i denna lag ett aktiebolag som en kommun eller flera kommuner gemensamt har det bestämmande inflytandet över och som i allmännyttigt syfte
   1. i sin verksamhet huvudsakligen förvaltar fastigheter i vilka bostadslägenheter upplåts med hyresrätt,
   2. främjar bostadsförsörjningen i den eller de kommuner som är ägare till bolaget, och
   3. erbjuder hyresgästerna möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget.

Med bestämmande inflytande avses att en kommun eller flera kommuner gemensamt äger aktier i ett aktiebolag med mer än hälften av samtliga röster i bolaget och också förfogar över så många röster.

Det inflytande som utövas av ett bolag över vilket en kommun eller flera kommuner har ett bestämmande inflytande ska anses utövat av kommunen eller flera kommuner gemensamt.

2 §
  Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer trots 2 kap. 6 och 7 §§ kommunallagen (2017:725).

Första stycket hindrar inte att det lämnas sådant stöd till ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag som
   1. har godkänts av Europeiska kommissionen, eller
   2. har lämnats enligt sådana förordningar som Europeiska kommissionen beslutat enligt artikel 108.4 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt, eller
   3. har lämnats enligt villkor för stöd som har fastställts av Europeiska kommissionen och som anses förenligt med den gemensamma marknaden samt är undantaget från kravet på anmälan i artikel 108.3 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt. Lag (2017:760) .

3 §
  Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolags värdeöverföringar får under ett räkenskapsår inte överstiga ett belopp som motsvarar räntan på det kapital som kommunen eller kommunerna vid föregående räkenskapsårs utgång har skjutit till i bolaget som betalning för aktier. Räntesatsen ska därvid utgöras av den genomsnittliga statslåneräntan under föregående räkenskapsår med tillägg av en procentenhet.

Värdeöverföringar under ett räkenskapsår får dock inte överstiga ett belopp som motsvarar hälften av bolagets resultat för föregående räkenskapsår.

4 §
  Begränsningen av värdeöverföringar i 3 § gäller inte för överföring av sådant nettoöverskott som uppkommit vid avyttring av fastigheter under föregående räkenskapsår. Med nettoöverskott avses skillnaden mellan en fastighets försäljningspris och dess bokförda värde med tillägg för försäljningskostnader.

Värdeöverföringar enligt första stycket får dock inte överstiga hälften av nettoöverskottet och ska ha föregåtts av kommunfullmäktiges beslut.

5 §
  Begränsningen av värdeöverföringar i 3 § gäller inte för överföring av överskott som uppkommit under föregående räkenskapsår
   1. om överskottet används för sådana åtgärder inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar som främjar integration och social sammanhållning eller som tillgodoser bostadsbehovet för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar, eller
   2. om värdeöverföringen görs mellan allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag inom samma koncern.

6 §
  Ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag ska skriftligen varje år till regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer lämna uppgifter om beslutade värdeöverföringar och hur de har beräknats.

Boinflytandeavtal med stöd av förhandlingsordningen

Många hyresvärdar har tecknat avtal om förhandlingsordning med en organisation av hyresgäster. Sådana avtal tecknas med stöd av hyresförhandlingslagen och reglerar bland annat hur hyresförhandlingar ska gå till. Inom ramen för förhandlingsordningen kan det också tecknas ett så kallat boinflytandeavtal. I dessa avtal regleras vilket inflytande hyresgästerna ska ha över förvaltning med mera, samt hur inflytandet ska gå till rent praktiskt.

Hjälpte informationen dig? Ja Nej
Tillbaka till toppen