Du som ska få din bostad ombyggd

Byggarbetare arbetar med att montera fönster på en byggnad med hjälp av en kranbil. Foto: Franz Feldmanis
Foto: Franz Feldmanis

Du är hyresgäst och din hyresvärd planerar en större ombyggnad. Kanske ska hela bostadsområdet rustas upp och förnyas.

Att få sin lägenhet ombyggd kan vara ganska jobbigt men leder normalt sett till att man får en bättre bostad. Här får du veta vilka regler som gäller vid ombyggnad och vad du som hyresgäst har för möjligheter till inflytande.

En betydande del av alla hyreslägenheter ligger i hus som behöver genomgå en rejäl upprustning och ombyggnad under de närmaste åren. Om du bor i ett hyreshus byggt på femtio-, sextio- eller sjuttiotalet, och som ännu inte har renoverats, så är det inte osannolikt att din hyresvärd planerar en omfattande renovering.

Vad är ombyggnad?

Begreppen ombyggnad och renovering avser ofta samma sak, nämligen en större upprustning av lägenheten eller huset.

Underhåll, däremot, handlar om att ersätta funktioner som finns men är slitna.

Behov av stambyte ofta den utlösande faktorn

Vattenledningar och rörstammar slits ut efter hand och måste bytas för att förhindra omfattande vatten- och avloppsläckor. Då gör man ett så kallat stambyte. Ett stambyte innebär att alla vattenledningar och avloppsrör i huset byts ut. Men eftersom rören ofta är svåra att komma åt, där de sitter bakom väggar och under golv, kan det vara nödvändigt att samtidigt renovera badrummen.

Detsamma kan gälla köken

Många hyresvärdar väljer att göra någon form av förbättring och höja standarden i samband med stambytet, till exempel kakla badrum och byta ut inredningen i köket. Det medför att lägenhetens bruksvärde ökar och att hyran höjs.

Hyresvärden kommer att be om ditt godkännande

Innan ombyggnaden kan påbörjas måste du få skriftlig information om vilka åtgärder som hyresvärden vill genomföra. Du kommer troligtvis också att få en blankett och om du är nöjd med de åtgärder som du fått information om att hyresvärden vill genomföra, så kryssar du i att du godkänner åtgärderna och lämnar blanketten till hyresvärden.

Observera att ditt godkännande gäller vilka åtgärder som hyresvärden får genomföra – inte vilken hyra du kommer att få. Hyran förhandlas i särskild ordning och det kan ske före, under eller efter ombyggnaden. Men innan du godkänner åtgärderna bör hyresvärden kunna ge dig en ungefärlig uppfattning om hur hög din hyra kommer att bli efter ombyggnaden.

Vissa åtgärder kan fastighetsägaren genomföra utan ditt godkännande

För åtgärder som inte höjer standarden på lägenheten utan bara ersätter sådant som redan finns men är slitet, krävs inget godkännande från hyresgästen. Det kallas underhåll. Hyresvärden får till exempel måla, tapetsera, byta golvbeläggning, slipa parketten eller byta ett gammalt kylskåp eller en spis utan ditt medgivande. Att bara byta rörstammar är också underhåll och kräver alltså inte något godkännande.

För åtgärder som påverkar bruksvärdet behövs ditt godkännande

Om det däremot handlar om åtgärder som höjer standarden, så att lägenhetens bruksvärde ökar, måste hyresvärden ha ditt godkännande. Bruksvärdet har betydelse vid hyressättningen.

Likaså om det är fråga om åtgärder som innebär att din lägenhet förändras väsentligt. Till exempel om den ska delas i två lägenheter eller slås ihop med en annan lägenhet eller om hyresvärden vill flytta väggar så att planlösningen påverkas.

Många gånger genomförs även ombyggnadsåtgärder i de gemensamma utrymmena i huset. Även för sådana åtgärder behöver hyresvärden ha hyresgästernas godkännande, men här räcker det med att mer än hälften av de hyresgäster som berörs godkänner de planerade åtgärderna.

Hyresnämnden kan ge tillstånd även om hyresgästerna inte godkänner åtgärderna

Om du inte godkänner ombyggnadsåtgärderna kan hyresvärden vända sig till hyresnämnden, som då gör en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästernas intresse. Men det är normalt sett inte dina personliga skäl som är avgörande utan vad hyresgäster i allmänhet kan ha för intresse av att de åtgärder som hyresvärden vill göra inte genomförs.

Hyresgästföreningen kan hjälpa till

Ibland sker boendeinflytandet genom en lokal hyresgästförening. Hyresgästföreningen brukar använda den kortare formen "boinflytande".

Hyresgästföreningen anordnar ibland egna möten, där du kan få information om vad som gäller rent rättsligt när huset byggs om, och även få svar på frågor om själva ombyggnaden. Representanter från hyresgästföreningen kan också ingå i samrådsgrupper och liknande, som stöd för hyresgästerna.

Ibland finns ett "boinflytandeavtal" med hyresgästföreningen. Där står vilket inflytande hyresgästerna kan ha över sitt boende, hur inflytandet ska gå till rent praktiskt och vad hyresvärden ska samråda med hyresgästerna om. Det kan till exempel gälla ombyggnader. Ibland har hyresvärden och hyresgästföreningen ett ramavtal, som talar om hur själva processen för ombyggnad ska gå till.

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej