Du som fattar beslut om boendeinflytande

Du är vd eller annan högre chef i ett allmännyttigt eller ett privat bostadsföretag, som står inför att förnya hela eller delar av beståndet. Du ingår kanske i en ledningsgrupp som beslutar om företagets policy och värdegrund och om satsningar på boendeinflytande. Eller är det du som äger den eller de fastigheter som ska byggas om.

Det lönar sig ofta att erbjuda de boende ett aktivt inflytande över ombyggnaden - att ge hyresgästerna möjlighet att vara delaktiga i planeringen av ombyggnaden. Det innebär ett inflytande som sträcker sig utöver vad lagen kräver. Men det behöver inte innebära att dina möjligheter att bygga om inskränks, kanske tvärtom.

Du kan utgå från boendeinflytandeavtalet

Om det finns ett boinflytandeavtal, så kan du utgå från det. Ett boinflytandeavtal reglerar hur och i vilken utsträckning hyresgästerna kan påverka förvaltningen och vad du som hyresvärd ska samråda med hyresgästerna om. Det kan även omfatta vad som ska gälla vid ombyggnad. Avtalet tecknas av dig som hyresvärd och den organisation av hyresgäster som du har förhandlingsordning med.

Spara tid genom att låta det ta tid

Du som fastighetsägare kan ha mycket att vinna på att komma överens med hyresgästerna om en ombyggnad. Det kräver att du informerar noga och öppnar upp för en dialog i god tid innan du vill påbörja ombyggnaden. Det är lättare att få hyresgästerna positivt inställda till ombyggnaden om de får vara delaktiga i processen och ha inflytande över beslut som rör ombyggnaden.

Vad är ombyggnad?

Begreppet ombyggnad, som finns i hyreslagen, har ingen entydig definition. Här används ombyggnad synonymt med renovering och avser en större upprustning av huset.

Om du kan undvika att behöva dra ärendet i hyresnämnden spar du både tid och pengar. Hanteringen i hyresnämnden kan ta tre till fyra månader om det bara är ett fåtal hyresgäster som inte gett sitt godkännande, annars sex månader eller mer. Om ärendet överklagas till Svea Hovrätt kan det ta ytterligare sex månader eller mer, beroende på hur många hyresgäster det är.

Vi har inte haft något ärende i hyresnämnden de senaste tre åren.

Jörgen Olsson, vd för Tunabyggen i Borlänge, som arbetar mycket aktivt med boendeinflytande inför renoveringar.

Ett ambitiöst dialogförfarande är förstås ingen garanti för att alla hyresgäster blir nöjda. I synnerhet om det handlar om en mer omfattande förnyelseprocess, som kanske berör ett helt bostadsområde, kan det vara svårt att få ett godkännande från varje enskild hyresgäst. Men tvisterna kan bli färre och mindre slitsamma.

Det behövs ett tydligt mandat – och en budget

Det måste finnas ett tydligt ställningstagande från dig som ägare eller er i ledningen för bostadsbolaget att det ska erbjudas ett utökat boendeinflytande i samband med den förestående ombyggnaden. Det behövs ett uppdrag och en avsiktsförklaring, det vill säga svar på frågan – Vad är syftet med dialogen med de boende? Och så behövs det en ansvarsfördelning och en budget för genomförandet av dialogen. Den eller de som ska genomföra dialogen kring ombyggnaden behöver ha ett tydligt mandat i ryggen för att kunna vara trovärdiga inför hyresgästerna.

Dessa grundläggande förutsättningar blir ännu mer avgörande om det rör sig om ett större förnyelseprojekt, med flera hus som ska byggas om under en längre period. Då måste dialogförfarandet planeras in som en tydlig del i förnyelseprocessen. Det finns konsultföretag som har specialiserat sig på att hålla i den här typen av dialogprocesser.

Påkalla förhandling med hyresgästföreningen

Om det finns en förhandlingsordning bör du påkalla förhandling med hyresgästföreningen så tidigt som möjligt och lägga ett yrkande om hyreshöjning. Då kan hyresgästerna redan från början få en realistisk uppfattning om hur stora hyreshöjningar det blir fråga om. Det kan underlätta att få godkännande från hyresgästerna.

Kvarboende eller evakuering?

Frågan om eventuell evakuering bör lösas i samråd med de boende. Kommer alla dina hyresgäster att kunna bo kvar under ombyggnaden? Försök ordna evakueringsbostäder åt dem som har särskilt svårt att bo kvar under ombyggnaden, till exempel småbarnsfamiljer och de som har husdjur.

De flesta väljer hyresnedsättning

– En del hyresgäster är oroliga inför att behöva bo kvar under ombyggnaden, men evakueringsbostad ordnas för dem som behöver det. Bor man kvar eller evakuerar sig själv så är det hyresfritt under den tiden ombyggnationen pågår (5 veckor), vilket många väljer. I ett trapphus på sex lägenheter är det i snitt två personer som vill ha en evakueringslägenhet. Det är oftast inte de äldre – de är tåliga – utan nattarbetare och de som har husdjur eller riktigt små barn, som vill flytta ut under renoveringen. Men att få pengar över gör att man anstränger sig att, hitta en egen evakueringsbostad – till exempel hos någon släkting, säger Katrin Cederborg, ombyggnadssamordnare på Bostads AB Mimer.

Läs mer på sidan: En öppen enkät som utgångspunkt

Du kan behöva ersätta hyresgästerna för olägenheterna

En hyresgäst har rätt till skälig nedsättning av hyran om lägenheten inte kan användas så som det är tänkt. Det heter att "hinder och men uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande". Det gäller till exempel om toaletten eller köket under en period inte går att använda till följd av ombyggnaden. Vad säger lagen?

"En väg in"

Det kan vara bra att avsätta resurser i form av en särskild person som tar hand om dialogen med hyresgästerna. Det gör det lättare att på ett systematiskt sätt fånga upp synpunkter och önskemål och avlastar den övriga personalen. Den dialogansvariga kontaktpersonen fungerar som "en väg in" till hyresvärden genom att ta hand om alla de frågor och praktiska problem som hyresgästerna kan ha under ombyggnaden och ser också till att det i varje skede finns adekvat information till hyresgästerna.

Stora ombyggnadsprojekt riskerar stoppas om man inte har hyresgästerna med sig

Det finns många exempel på att hyresgäster som känner sig överkörda protesterar, går samman och ställer krav på inflytande. Det har hänt att stora förnyelseprojekt fått stoppas, att fastighetsägaren fått backa bandet och börja om från början och då med utgångspunkt i de boendes erfarenheter och önskemål.

Hyresgäster som däremot får möjlighet till inflytande kan känna sig delaktiga i utvecklingen av bostadsområdet och främja förnyelseprocessen i stället för att motarbeta den. Ombyggnaden går smidigare och förmodligen också snabbare. Det blir en större acceptans för förändringar, även när det gäller effekter på hyran.

Informera hyresgästerna skriftligen och muntligen

Hyresgästerna har rätt att få skriftlig information om dina planer. Den kan gärna överlämnas personligen, antingen vid hembesök eller på ett möte. Om du ber om en underskrift från hyresgästen på att man fått informationen, så får du ett kvitto på att informationen nått fram. Det går också att skicka informationen i ett rekommenderat brev. Men det kan av hyresgästerna uppfattas som skrämmande, och är kanske därför en åtgärd som bör tillämpas i andra hand, om någon hyresgäst är svår att nå. Kombinera i vilket fall som helst med en noggrann genomgång vid ett eller flera möten med hyresgästerna, där det också ges tillfälle att ställa frågor.

Du behöver ha hyresgästernas godkännande

Inför en större ombyggnad måste du som fastighetsägare inhämta hyresgästernas godkännande innan åtgärderna påbörjas. Varje enskild hyresgäst måste lämna sitt godkännande för åtgärder i den egna lägenhet och när det gäller åtgärder i de gemensamma utrymmena behöver du ett godkännande från en majoritet av berörda hyresgäster. Det är lämpligt att godkännandet görs skriftligen, även om det inte finns något formellt krav på det.

Läs mer på sidan: Vad säger lagen?

Hyresnämnden kan ge tillstånd

Om någon eller några hyresgäster inte lämnar sitt godkännande har du möjlighet vända dig till hyresnämnden, som då gör en intresseavvägning. Det måste ha gått två månader sedan hyresgästerna fick information om vilka åtgärder som du vill genomföra, innan ansökan kan lämnas in till hyresnämnden.

Hyresnämnden gör en avvägning mellan dina skäl att genomföra ombyggnadsåtgärderna och hyresgästernas skäl för att de inte ska genomföras. Avvägningen ska göras mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan tänkas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl får individuella omständigheter beaktas.

Hyresnämnden kan alltså ge dig tillstånd att genomföra ombyggnaden, trots att alla hyresgäster inte lämnat sitt godkännande. Du måste ha ett beaktansvärt intresse av att bygga om och det får inte vara oskäligt mot hyresgästerna att ombyggnaden genomförs.

Tänk på att åtgärder som påbörjats innan hyresgästerna gett sitt godkännande eller hyresnämnden gett sitt tillstånd inte kan ligga till grund för hyreshöjning. Hyresnämnden kan förbjuda dig att utföra åtgärderna och det kan bli fråga om vite (en slags böter) om du bryter mot förbudet.

Allmännyttiga bostadsbolag ska erbjuda boendeinflytande

Allmännyttiga bostadsföretag som drivs i aktiebolagsform har ett generellt krav på sig att erbjuda sina hyresgäster inflytande över sitt boende och även ett inflytande över företaget (allmännyttelagen). Det står inte uttryckligen något om inflytande just vid ombyggnad men hyreslagens krav på hyresgästernas godkännande gäller förstås även de allmännyttiga bostadsbolagen.

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej