Fastighetsstorlek

I en detaljplan får kommunen bestämma en största eller minsta storlek på fastigheter. Bestämmelser om största och minsta fastighetsstorlek betecknas d.

Kommunen kan i detaljplanen bestämma en största eller minsta fastighetsstorlek. Det är även möjligt att ange ett intervall inom vilken fastighetsstorleken ska vara. Enligt äldre lagstiftning kunde kommunen i detaljplanebestämmelser ange "principerna för fastighetsindelningen" vilket kunde uttryckas på olika sätt. Detta har i plan- och bygglagen, PBL, preciserats till att endast avse fastighetsstorlek.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 18 §

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 7.3

Bestämmelser om största eller minsta fastighetsstorlek är ett av flera sätt som kan användas för att styra exploateringsgraden inom ett område. Bestämmelsen kan tillämpas när kommunen vill styra fastighetsstorleken i ett område utan att reglera fastighetsindelningen i detalj. Bestämmelsen kan till exempel användas för att få en liknande fastighetsstorlek över ett större område eller för att hindra att nya fastigheter avstyckas.

Skillnad på bestämmelser om fastighetsstorlek och bestämmelser om fastighetsindelning

Om fastighetsindelningen på grund av genomförandet behöver regleras i detalj kan kommunen använda bestämmelser om fastighetsindelning istället för bestämmelse om fastighetsstorlek. Bestämmelser om fastighetsindelning styr i detalj hur fastighetsgränserna kommer att placeras. De är därför inte så flexibla som planbestämmelser om fastighetsstorlek.

Läs mer om bestämmelser om fastighetsindelning här

Använd begreppet fastighet och inte tomt

Det är endast storlek på fastigheter som kan regleras genom bestämmelser om fastighetsstorlek. Tidigare användes ofta begreppet tomtstorlek istället för fastighetsstorlek i planbestämmelser. En tomt och en fastighet omfattar dock inte nödvändigtvis samma område utan en tomt kan bestå av flera fastigheter och en fastighet kan rymma flera tomter.

Begreppet fastighet är definierat i jordabalken som jord som är avgränsad horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. En fastighet är en registrerad enhet med gränser som inte är beroende av användningen av marken.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 18 §

Jordabalk (1970:994) 1 kap 1 §

Vilken fastighetsstorlek ska väljas

Planbestämmelser om fastighetsstorlek bör om det är möjligt sättas med lite marginal. Genom att välja en fastighetsstorlek med lite marginal kan fastighetsägare sinsemellan göra små justeringar av sina fastigheter som kan vara viktiga för dem i användandet av fastigheterna men som inte motverkar bestämmelsens syfte. Om och hur stora marginaler som används får bedömas i varje fall.

Vilken fastighetsstorlek ska väljas
Illustrationen visar ett område om 5000 m2 där kommunen bedömt att det inte är lämpligt med fler än fem fastigheter. Genom att ange en minsta fastighetsstorlek på till exempel 900 m2 säkerställs syftet med planbestämmelsen så att det inte kan bildas fler än fem fastigheter inom området. Planen blir samtidigt flexibel så att fastigheterna kan variera i storlek beroende på till exempel fastighetsägarnas önskemål eller terrängförhållanden i området. En planbestämmelse om 1000 m2 hade uppfyllt syftet lika bra men inte gett samma flexibilitet. Illustration: Boverket

För att en fastighet ska kunna bildas eller ombildas måste denna följa planbestämmelser om fastighetsstorlek men också vara lämplig enligt fastighetsbildningslagen. Om kommunen vill göra det möjligt med ett visst antal fastigheter i ett område och reglerar detta genom bestämmelser om fastighetsstorlek måste fastighetsstorleken därför anpassas så att det är möjligt att bilda lämpliga fastigheter. Detta kan vara viktigt att tänka på i till exempel kuperad terräng där mer yta kan behövas för att bilda lämpliga fastigheter än vid plana förhållanden.

Bestämmelse om största fastighetsstorlek

En reglering av största fastighetsstorlek kan vara lämplig i ett område där kommunen vill ha en hög exploateringsgrad. Det bör dock observeras att en sådan bestämmelse kan hindra bildande av exploateringsfastigheter vilket kan innebära att ett successivt genomförande inte kan ske. Bestämmelsen kan även medföra att befintliga fastigheter med en areal större än vad planbestämmelsen medger blir planstridiga innan en fastighetsbildning enligt bestämmelsen har skett. Detta kan i sin tur leda till att bygglov inte kan lämnas förrän fastighetsbildningen är genomförd.

Fastighetsbildningslag (1970:988) 3 kap 2 §

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 30 §

Bestämmelse om minsta fastighetsstorlek

En reglering av minsta fastighetsstorlek används ofta då kommunen vill förhindra en olämplig förtätning. Genom att använda en bestämmelse om minsta fastighetsstorlek kan kommunen beräkna hur många fastigheter som maximalt kan komma att bildas inom området.

Bestämmelse om både största och minsta fastighetsstorlek

I de fall då kommunen anser det nödvändigt att både styra en minsta och en största fastighetsstorlek går det att reglera genom ett intervall inom vilken fastighetsstorleken ska vara. Detta kan vara aktuellt där kommunen vill skapa ett homogent område med jämnstora fastigheter.

Gör inte befintliga fastigheter planstridiga

Ofta används bestämmelser om fastighetsstorlek för att styra kommande fastighetsbildning, det vill säga avstyckning av nya fastigheter. Eftersom dessa bestämmelser inte bara gäller nya fastigheter utan även befintliga är det viktigt att se till att inte befintliga fastigheter oavsiktligt blir planstridiga.

Om kommunen exempelvis använder en bestämmelse om minsta fastighetsstorlek i ett redan bebyggt område, där det finns fastigheter som är mindre än den angivna storleken, blir dessa fastigheter planstridiga. Grundregeln är att bygglov inte får lämnas om fastigheten inte överensstämmer med detaljplanen. En sådan bestämmelse kan därför leda till att bygglov inte kan ges för till exempel en tillbyggnad på en sådan fastighet, även om åtgärden i sig är planenlig.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 30 §

Genom att använda olika bestämmelser om fastighetsstorlekar inom samma användningsområde kan kommunen förhindra att befintliga fastigheter blir planstridiga. Flera bestämmelser om fastighetsstorlek inom samma användningsområde kan dock leda till svåröverskådliga effekter vid framtida fastighetsbildning. Fastighetsindelningen behöver nämligen inte följa egenskapsgränserna utan kan sträcka sig över en egenskapsgräns. En fastighet kan på så sätt komma att omfatta flera bestämmelser om fastighetsstorlek. Om en fastighet sträcker sig över en egenskapsgräns så att den omfattar flera bestämmelser om fastighetsstorlek måste fastigheten dock uppfylla samtliga dessa bestämmelser.

Gör inte befintliga fastigheter planstridiga
Illustrationerna visar samma planområde. Kvartersmarken omfattar fastigheten 1:1 som är 3000 m² stor. På kvartersmarken finns två olika planbestämmelser om minsta fastighetsstorlek. En avstyckning planeras av det östra området av fastigheten. Två olika gränsdragningar föreslås. Ingen av dem följer egenskapsgränsen. Illustration: Boverket

I det första fallet föreslås att 1500 m² avstyckas till en ny fastighet, lotten A. Det skulle innebära att lotten A blir planenlig eftersom den uppfyller bestämmelsen om en minsta fastighetsstorlek om 1500 m². Stamfastigheten kommer även den att bli 1500 m². För stamfastigheten gäller två planbestämmelser om minsta fastighetsstorlek både 1000 m² och 1500 m². Stamfastigheten uppfyller båda planbestämmelserna och fastighetsbildningen kan ske.

I det andra fallet föreslås att 1700 m² avstyckas till en ny fastighet. Det skulle innebära att Lotten A blir planenlig eftersom den uppfyller bestämmelsen om en minsta fastighetsstorlek om 1500 m². Stamfastigheten kommer genom detta att bli 1300 m². För stamfastigheten gäller fortfarande två planbestämmelser om minsta fastighetsstorlek, både 1000 m² och 1500 m². Stamfastigheten uppfyller inte bestämmelsen om en minsta fastighetsstorlek på 1500 m² och fastighetsbildningen är planstridig och kan därför inte ske.

Om avsikten med bestämmelser om fastighetsstorlek är att befintliga fastigheter ska bli planstridiga måste detta framgå tydligt i planbeskrivningen. Det bör framgå varför kommunen valt denna reglering, hur planbestämmelsen ska uppfyllas för dessa fastigheter och vilka konsekvenser detta får för fastighetsägarna.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 33 §

Tillämpningen

Bestämmelser om fastighetsstorlek tillämpas vid fastighetsbildning. För att lantmäterimyndigheten ska kunna nybilda och ombilda fastigheter ska fastigheten överensstämma med detaljplanen och planbestämmelsen uppfyllas.

Fastighetsbildningslag (1970:988) 3 kap 2 §

Bestämmelser om fastighetsstorlek tillämpas även i bygglovsskedet för åtgärder som kräver lov. Grundregeln är att bygglov inte får lämnas på en fastighet som inte överensstämmer med detaljplanen. För att ett bygglov ska kunna lämnas krävs att en fastighet har den storlek som bestämmelsen anger. Denna information har byggnadsnämnden tillgång till via fastighetsregistret.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 30 §

Beteckningar och bestämmelser

Egenskapsbestämmelser om fastighetsstorlek anges med d på plankartan. Om det finns flera olika bestämmelser om fastighetsstorlek bör varje d kompletteras med index i form av en nedsänkt siffra för att planbestämmelserna ska kunna särskiljas från varandra. Om bestämmelsen gäller inom hela planområdet behöver ingen beteckning anges på plankartan. Bestämmelsen behöver då endast anges bland planbestämmelserna.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 7.3

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 1.2.1

Lagstödet för planbestämmelsen bör redovisas i anslutning till planbestämmelserna på detaljplanen. Lagstödet för bestämmelser om fastighetsstorlek är PBL 4 kap. 18 § första stycket.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 18 §

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 1.1.3

Exempel

I exempel nedan symboliserar nummertecknet, #, nedsänkta indexsiffror.

d# Minsta fastighetsstorlek ... m2 (PBL 4 kap. 18 § första stycket)
d# Största fastighetsstorlek ... m2 (PBL 4 kap. 18 § första stycket)
d# Fastighetsstorleken ska vara mellan ... m2 och ... m2 (PBL 4 kap. 18 § första stycket)
Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej