På Boverket.se används cookies för att webbplatsens funktioner ska visas korrekt. Klicka på "Jag godkänner-knappen" för att acceptera att cookies används. Läs mer om Cookies

Gå till sidans meny Gå till sidans innehåll

Höjd på byggnader

I en detaljplan kan kommunen reglera höjd på byggnader med bestämmelser om byggnadshöjd, nockhöjd och totalhöjd. Bestämmelserna betecknas på plankartan med olika rombsymboler för respektive höjdbestämmelse.

För att reglera höjd på byggnader kan kommunen använda sig av bestämmelser om byggnadshöjd, nockhöjd eller totalhöjd. Vilken regleringsform som är lämpligast beror på typ av bebyggelse, byggnadens utformning och markens topografi.

Höjder på byggnad
Höjder på byggnad. Illustration: Boverket

Skiftande syften och olika lagstöd

Bestämmelsen om höjd på byggnader kan regleras med stöd av två olika paragrafer i fjärde kapitlet i plan- och bygglagen, PBL. Antingen är syftet med bestämmelsen att kommunen vill bestämma utformningen av byggnaden. Alternativt är syftet att reglera omfattningen på det som får byggas, alltså kopplat till byggrätten.

Att reglera höjd med avseende på utformning kan handla om den inverkan som byggnadens höjd och volym får på upplevelsen av den byggda miljön, som att skapa ett vackert gaturum eller att bevara en viss utsikt. Reglering av höjd på byggnader kan även göras för att ta tillvara dagsljus, till exempel genom att säkra ljusinsläpp på gårdar, in i byggnader eller ner på gatan.

Höjdbestämmelser begränsar tillsammans med andra planbestämmelser byggandets omfattning. Storleken på byggrätten avgörs av vad som är lämpligt på platsen utifrån hur mycket infrastrukturen, som till exempel gator, VA-nät och offentlig service klarar av men också av kommunens mål för bebyggelseutvecklingen.

Enligt PBL får kommunen reglera bebyggandets omfattning. Bestämmelser om höjd på byggnader kan därför även användas för att reglera att en byggnad inte får understiga en viss höjd. Detta kan behöva göras av till exempel hälso- och säkerhetsskäl, bevarande av ett gaturum eller för att skapa en viss karaktär på ett område. I planen regleras då byggnadens lägsta tillåtna höjd, oftast i kombination med högsta tillåtna höjd.

Byggnadshöjd

Förenklat uttryckt kan sägas att bestämmelser om byggnadshöjd reglerar avståndet från markplanet till skärningen mellan fasadplanet och ett takplan med 45 graders lutning. Innebörden av bestämmelsen definieras i plan- och byggförordningen som avståndet från den medelnivå som marken har invid byggnaden till skärningen mellan fasadplanet och ett plan som med 45 graders lutning inåt byggnaden berör byggnadens tak. Om byggnaden är belägen mindre än 6 meter från allmän plats ska avståndet beräknas från den allmänna platsens medelnivå invid tomten. Det senare får frångås om det finns särskilda skäl för detta.

Byggnadshöjd
Illustrationen visar principen för beräkning av byggnadshöjd. Illustration: Boverket

Begreppet byggnadshöjd har funnits under lång tid inom planeringen och har sitt ursprung i regleringen av förhållandet mellan byggnaders höjd och gatubredder i städer. Under nästan lika lång tid har det funnits bestämmelser om hur byggnadshöjd ska beräknas.

När är det lämpligt att använda bestämmelser om byggnadshöjd

Om byggnadshöjd är den enda begränsning i höjdled innebär det inte en reglering av hur hög en byggnad kan bli totalt sett. Bestämmelser om byggnadshöjd kan användas när det är viktigt att reglera hur en byggnad upplevs från gatan i en kvartersstad. Bestämmelser om byggnadshöjd behöver därför ofta kombineras med andra planbestämmelser, till exempel utnyttjandegrad, nockhöjd, takvinkel eller utformningsbestämmelser om takets utseende. Med bestämmelser om byggnadshöjd i kombination med bestämmelser om takvinkel och takutformning går det att åstadkomma en jämn takfotshöjd i ett gaturum i en kvartersstruktur, vilket innebär att byggnaderna upplevs vara lika höga.

Byggnadshöjd är oftast inte lämplig att användas för friliggande småhus. En höjdbestämmelse som utgår från fasadens höjd och byggnadens placering är oftast inte relevant i ett villaområde. Småhus kan ofta ha olika utformningar och placeringar, vilket innebär att bestämmelser om byggnadshöjd blir svår att tillämpa och tolka för byggherrar och grannar.

Nockhöjd

Bestämmelser om nockhöjd reglerar den högsta delen på en byggnads takkonstruktion. Delar som sticker upp över taket som skorstenar och ventilationstrummor räknas inte in. Det finns dock ingen definition av nockhöjd i plan- och byggförordningen eller i någon annan författning.

Begreppet nock, eller taknock, brukar definieras som en horisontal skärning mellan två från varandra lutande takfall. Planbestämmelsen nockhöjd avser dock takkonstruktionens högsta punkt, då det är den som har koppling till byggandets omfattning och byggnadens inverkan på platsen. Därmed kan nockhöjd användas även för att regera till exempel högsta punkten på ett pulpettak.

Det är lämpligt att ange varifrån nockhöjden ska mätas, alltså den nedre mätpunkten. Då markförhållandena är mycket oregelbundna bör nockhöjden anges som en plushöjd över ett givet nollplan.

Nockhöjd
Illustrationen visar principen för beräkning av nockhöjd. Illustration: Boverket

När är det lämpligt att använda bestämmelser om nockhöjd

Nockhöjd är ofta en lämplig höjdbestämmelse för att reglera en- och tvåbostadshus eller för att bevara en utsikt. Nockhöjd är också en lämplig planbestämmelse om kommunen avser en plan med valfri arkitektur och med höjdbestämmelsen enbart vill sätta ramen för en lämplig byggrätt.

Enbart bestämmelse om nockhöjd lämnar utrymme för byggnader med platta tak vilka kan upplevas som stora. För att undvika detta kan bestämmelser om nockhöjd kombineras med bestämmelser om takvinkel. Detta ger möjlighet till en varierad arkitektur eller ett bestämt uttryck.

Totalhöjd

Bestämmelser om totalhöjd reglerar höjd på byggnader inklusive uppstickande delar ovanför en takkonstruktion, till exempel skorstenar, antenner, master och hisschakt. Med bestämmelser om högsta totalhöjd reglerar kommunen alltså den absolut högsta tillåtna höjden på en byggnad. Då markförhållandena är mycket oregelbundna bör totalhöjden anges som en plushöjd över ett givet nollplan.

Totalhöjd är liksom nockhöjd inte definierad i plan- och byggförordningen eller i någon annan författning.

Totalhöjd
Illustrationen visar hur principen för beräkning av totalhöjd. Illustration: Boverket

När är det lämpligt att använda bestämmelser om totalhöjd

Ofta är totalhöjd en alltför strikt bestämmelse att använda för byggnader, särskilt för en- och tvåbostadshus. Bestämmelsen kan till exempel användas av kulturhistoriska skäl, då det är viktigt att i planen reglera en absolut höjd över vilket inget får sticka upp.

Totalhöjd ger inte samma utrymme för flexibilitet som nockhöjd. Det gör att kommunen i högre utsträckning på förhand behöver veta vad som kan komma att påverka höjden på byggnaden. Detta kan vara svårt då krav gällande exempelvis ventilationshuvar, skorstenar eller hisschakt varierar över tiden.

Reglera höjd på andra anläggningar än byggnader

Enligt PBL är det möjligt att även reglera höjd på andra anläggningar än byggnader. Bestämmelser om totalhöjd kan därför även användas för att reglera höjden på byggnadsverk som inte har en takkonstruktion, men som omfattas av lovplikt enligt plan- och bygglagen eller plan- och byggförordningen. Det kan till exempel handla om master, fasta cisterner, upplag eller åkattraktioner.

Kombinera höjd på byggnader med bestämmelser om markens höjd

Bestämmelser om höjd på byggnader bör kombineras med bestämmelser som reglerar markens höjdförhållanden och höjdlägen. Om markförhållandena är mycket oregelbundna bör byggnadens höjd anges som plushöjd över ett givet nollplan. Detta gör det tydligt varifrån höjden på en byggnad ska mätas.

Använd höjdbestämmelse istället för våningsantal

Som en reglering av höjd på byggnader har ofta våningsantal använts i planer. Detta är ett otydligt och svårtolkat begrepp och är därför inte lämpligt att använda i planbestämmelser.

Tolkning av begreppet våning har gett upphov till stora bekymmer i kommuner och prövande instanser, vilket avspeglas i den omfattande och motsägelsefulla rättspraxis som finns inom området. De olika regler som finns om våning till exempel när vind respektive källare ska anses vara en våning är svårtolkade. Det skapar oförutsägbarhet och otydlighet när det gäller tolkning av planbestämmelser om våningsantal.

En planbestämmelse om våningsantal anger inte heller hur högt ett hus kan bli, eftersom det inte finns några regler för hur hög en våning kan vara. Bestämmelser om våningsantal reglerar alltså förhållanden inuti en byggnad. Vid planläggningen finns inget behov av att reglera förhållanden inuti byggnaderna eftersom detaljplanen ska pröva lämpligheten på platsen, alltså till exempel hur en byggnad upplevs utifrån eller förutsättningar för bebyggelsen. Om det är höjden på kommande bebyggelse som ska regleras så bör detta istället göras med bestämmelser om höjd, eftersom det innebär en tydlig reglering av hur hög byggnaden faktiskt kan bli. Om det är upplevelsen eller utseendet av ett visst våningsantal som är avsikten i planen är det tydligare att tillämpa utformnings- eller varsamhetsbestämmelser för detta.

Motivera i planbeskrivningen

Av planens syfte bör motivet till höjdbestämmelsen framgå för att underlätta tolkningen av planen och för att byggnadsnämnden i lovärenden lättare ska kunna avgöra när bestämmelsen är uppfylld. Bestämmelser om höjd på byggnader kan syfta till att reglera antingen bebyggandets omfattning över markytan eller utformning av byggnader.

I planbeskrivningen behöver kommunen också redovisa de överväganden och slutsatser som har gjorts i planarbetet och som legat till grund för planbestämmelsen. Motiveringen till bestämmelserna kan utgå från överväganden och ställningstaganden som har gjorts i översiktsplanen eller i ställningstaganden om exempelvis gestaltning.

Tillämpning av planbestämmelser om höjd på byggnader

Planbestämmelser om höjd på byggnader prövas i bygglovsskedet för byggnader som kräver lov. I lovskedet har byggnadsnämnden möjlighet att begära in de handlingar som behövs för att kunna avgöra om en åtgärd uppfyller bestämmelsen. En åtgärd behöver alltså uppfylla höjdbestämmelsen för att nämnden ska bevilja bygglov.

Vissa åtgärder som påverkar höjden på en byggnad kräver inte bygglov. Däremot så måste en del av de bygglovbefriade åtgärderna följa bestämmelserna i detaljplanen. Det är byggherren som ansvarar för att planbestämmelser för åtgärder som inte kräver lov följs i de fall det är ett krav. Byggnadsnämnden har ingen möjlighet att i förväg pröva att sådana åtgärder utförs i enlighet med bestämmelserna om inte den som avser att utföra åtgärden själv väljer att få åtgärden prövad. Om sådana åtgärder inte följer höjdbestämmelserna i detaljplan så är det möjligt för byggnadsnämnden att i efterhand ingripa med tillsyn enligt PBL. Kommunen kan även införa lovplikt i planen för vissa åtgärder som i PBL är lovbefriade.

Beteckningar och bestämmelser

Egenskapsbestämmelser om höjd på byggnader betecknas på plankartan med olika rombsymboler för byggnadshöjd, nockhöjd eller totalhöjd. Om markförhållandena är mycket oregelbundna bör höjd på byggnader anges som plushöjd över ett givet nollplan. Detta preciseras genom ett plustecken framför siffrorna i romben på plankartan.

Beteckningar och bestämmelser
Egenskapsbestämmelser, symboler. Illustration: Boverket

I symbolen på plankartan anges den reglerade höjden i meter. l listan med bestämmelser anges oftast 0,0 i beteckningssymbolen. Om planen innehåller olika sätt att reglera samma typ av höjd, till exempel både en högsta och en lägsta nockhöjd, behöver den reglerade höjden i meter anges även i beteckningssymbolen i listan med planbestämmelser. Om bestämmelsen gäller inom hela planområdet behöver ingen beteckning anges på plankartan. Bestämmelsen behöver då endast anges bland planbestämmelserna.

Lagstödet för planbestämmelsen bör redovisas i anslutning till planbestämmelserna på detaljplanen. Lagstödet för bestämmelser om höjd på byggnadsverk är PBL 4 kap 11 § punkt 1 eller 4 kap 16 § punkt 1.

Exempel

Exempel höjd på byggnader
Exempel höjd på byggnader. Illustration: Boverket
Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej