Begränsning av markens utnyttjande

Kommunen kan i detaljplan begränsa var det får byggas och vad som får byggas. Bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande betecknas på plankartan med prickmark eller korsmark. Prickmark reglerar att marken inte får förses med byggnad och anges som raster med prickar. Korsmark reglerar att endast komplementbyggnader får placeras inom egenskapsområdet och anges som raster med kors.

Bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande kan användas för att begränsa var det får byggas. Syftet kan till exempel vara att reglera hur mycket som får byggas över och under markytan, alltså kopplat till byggrätten. Bestämmelsen kan också användas exempelvis om marken av olika skäl är olämplig att bygga på eller för att ge ramar för placering och utformning av byggnader. Begränsning av markens utnyttjande kan även användas för att begränsa vilken typ av komplementbyggnad som får uppföras, exempelvis om marken endast är lämplig för garage.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 11 §

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 16 §

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 7.2.2

Prickmark

Med bestämmelser om prickmark kan kommunen reglera att marken inte får förses med byggnad inom ett egenskapsområde. Det innebär att byggnader varken får byggas på eller flyttas till områden som omfattas av prickmark. Prickmark sträcker sig såväl nedåt som uppåt från markytan vilket innebär att även underjordiska byggnader och byggnadsdelar som inte vidrör markytan är otillåtna. Det kan exempelvis handla om att balkonger som kragar ut över prickmark strider mot prickmarksbestämmelsen. Detta gäller oavsett om syftet med prickmarken är att marken är olämplig att bygga på eller om det handlar om att ge ramar för placering och utformning. Om avsikten är att det inom prickmarken ska vara tillåtet med till exempel källare eller balkonger måste detta uttryckas i planbestämmelsen. Planbestämmelsen kan då exempelvis formuleras " Marken får inte förses med byggnad, bortsett från helt underjordisk byggnad".

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 11 §

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 16 §

Bestämmelser om prickmark reglerar endast att marken inte får förses med byggnader. Andra anläggningar än byggnader exempelvis parkeringsplatser, lekplatser, pooler, murar och staket får uppföras på marken. Även fristående skyltar och ljusanordningar är tillåtna på prickmark.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 7.2.2

Prickmark har tidigare kallats för punktprickad mark.

Korsmark

Med bestämmelse om korsmark kan kommunen reglera att endast komplementbyggnad får placeras inom ett område. En komplementbyggnad i plansammanhang är en byggnad som utgör ett komplement till huvudbyggnaden inom användningen, exempelvis förråd, garage eller miljöhus. Detta gäller såväl för bostäder som för industri, kontor eller andra användningar. Kommunen kan i bestämmelsen ange vilken typ av komplementbyggnad som får uppföras.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 7.2.2

Korsmark reglerar enbart byggnader och innebär inte förbud mot andra typer av byggnadsverk. På korsmark är det alltså tillåtet att uppföra anläggningar som till exempel altan och parkering. Med formuleringen "Endast komplementbyggnader får placeras" i planbestämmelsen avses alltså endast en begränsning av vilka typer av byggnader som får placeras på marken.

Används andra begrepp i bestämmelseformuleringen kan innebörden av planbestämmelsen bli en annan än den avsedda. I en dom i ett tillsynsärende 2017 från Mark- och miljööverdomstolen, MÖD, var den centrala frågan innebörden i en planbestämmelse om korsmark. Ett trädäck var uppfört på mark som i detaljplanen var korsmarkerad och som enligt planbestämmelserna endast får bebyggas med uthus. Kommunen hade alltså i den aktuella planen valt att i planbestämmelsen använda ordet bebygga. Domstolen framhöll att enligt legaldefinitionen i PBL menas med termen bebygga att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk. Domstolen påpekade att den legaldefinitionen fanns i PBL när detaljplanen antogs. MÖDs uppfattning var därför att det inte fanns något utrymme för att tolka detaljplanen på annat sätt än att den inte tillät något annat byggnadsverk än uthus på marken. (MÖD 2017-07-10 mål nr P 9947-16)

Korsmark har tidigare ibland kallats för plusmark, kryssmark eller korsprickad mark.

Prickmark och korsmark över befintliga byggnader

Om det finns skäl kan prickmark och korsmark anges på plankartan över befintliga byggnader så att dessa blir planstridiga. Den befintliga bebyggelsen eller dess verksamhet påverkas inte direkt av att en ny detaljplan vinner laga kraft utan befintlig bebyggelse får finnas kvar i strid mot planbestämmelser. Det går därför inte att kräva omedelbar efterlevnad av en planbestämmelse så fort beslutet att anta planen vunnit laga kraft. Det är först när en åtgärd ska utföras som detaljplanens nya krav blir gällande. Eftersom en grundläggande förutsättning för att få bygglov är att byggnaden som lovet rör är planenlig kan detta innebära hinder mot att få bygglov för att ändra byggnaden, exempelvis bygga till. Rivs eller skadas byggnaden vid t ex brand kan prick- eller korsmarken hindra att den får återuppföras.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 30 §

Motivera i planbeskrivningen

Av planens syfte bör motivet till begränsningen av markens utnyttjande framgå för att underlätta tolkningen av planen och för att byggnadsnämnden i lovärenden lättare ska kunna avgöra när bestämmelsen är uppfylld. Syftet med prickmark och korsmark kan antingen vara en begränsning av byggrätten. Det kan också vara att begränsa var det får byggas på grund av att marken är olämplig att bygga på eller att ge ramar för placering och utformning.

I planbeskrivningen behöver kommunen också redovisa de överväganden och slutsatser som har gjorts i planarbetet och som legat till grund för planbestämmelsen. Motiveringen till bestämmelserna kan utgå från överväganden och ställningstaganden som har gjorts i översiktsplanen eller i ställningstaganden om exempelvis trafiksäkerhetsskäl, markens bärighet, översvämningsrisk eller gestaltningsprinciper.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 33 §

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 1.1.2

Andra sätt att begränsa markens utnyttjande

Markens utnyttjande kan också regleras och begränsas genom egenskapsbestämmelser om placering om syftet är att reglera var på marken byggnader ska tillåtas. Vilken av planbestämmelserna som är lämpligast att använda beror på situation och syftet med regleringen. En reglering av exempelvis avstånd mot gata eller till grannfastighet regleras lämpligast med placeringsbestämmelser medan en begränsning av en yta som är svår att sätta i förhållande till andra objekt eller gränser enklare görs med prickmark.

Olika bestämmelser prickmark
Illustrationerna visar hur olika bestämmelser kan användas för att begränsa markens utnyttjande. I illustaration ett används placering för att se till så att byggnader inte placeras för nära gatan. I illustration två används prickmark där marken är olämplig att bygga på grund av skredrisk. I illustration tre används prickmark för att begränsa byggrätten och ge ramar för utformningen. Illustration: Boverket

Om avsikten är att begränsa hur omfattande bebyggelsen får vara kan egenskapsbestämmelser om utnyttjandegrad användas.

Lovbefriade åtgärder

Vissa bygglovsbefriade åtgärder som exempelvis friggebodar och komplementbostadshus får strida mot bestämmelser i detaljplan. Sådana bygglovsbefriade åtgärder får därför placeras på prickmark eller korsmark.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 4 §

Plan- och bygglag (2010:900) 10 kap 2 §

Andra bygglovsbefriade åtgärder, som till exempel tillbyggnad i form av balkong och burspråk, måste följa planen och är alltså inte tillåtna på prickmark eller korsmark.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 5a §

Undantagen från krav på bygglov gäller inte om kommunen har infört en bestämmelse om utökad lovplikt i detaljplan. Detta kan dock endast göras under vissa i lagen reglerade omständigheter.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 8 §

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 15 §

Läs mer om hur lovbefrielser kan hanteras här

Markreservat

I vissa situationer kan markreservat för till exempel underjordiska ledningar behöva sträckas genom områden med prick- eller korsmark. Det är möjligt att kombinera administrativa bestämmelser om markreservat med egenskapsbestämmelser om prick- eller korsmark på samma yta, men oftast finns inget behov av detta. En bestämmelse om markreservat innebär redan i sig att kommunen inte får lämna bygglov för något som hindrar utnyttjandet av markreservatet. Det är inte lämpligt att använda prickmark istället för markreservat eftersom det vid tolkning av planen inte är tydligt varför marken är prickad och det ger inget stöd för bildande av servitut eller ledningsrätt.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 5,6,8 §§

Här kan du läsa mer om markreservat för allmännyttigt ändamål

Tillämpning av planbestämmelser om korsmark och prickmark

Bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande prövas i bygglovsskedet för byggnader eller åtgärder på byggnader som kräver lov. För att byggnadsnämnden i lovskedet ska kunna avgöra om åtgärden uppfyller bestämmelsen krävs att sökanden lämnar in de handlingar som behövs för prövningen. En åtgärd behöver alltså uppfylla bestämmelsen för att nämnden ska bevilja bygglov.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 30 §

Förutom vissa lovbefriande åtgärder ska alla åtgärder avseende byggnader som inte kräver lov genomföras så att de inte strider mot planen. Om det finns bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande ansvarar byggherren för att dessa följs. Byggnadsnämnden har alltså ingen möjlighet att i förväg pröva att sådana åtgärder placeras i enlighet med bestämmelserna om inte den som avser att utföra åtgärden själv väljer att få åtgärden prövad. Om sådana åtgärder inte följer bestämmelserna i detaljplanen så är det möjligt för byggnadsnämnden att i efterhand ingripa med tillsyn enligt PBL.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 14 §

Plan- och bygglag (2010:900) 10 kap 2 §

Beteckningar och bestämmelser

Bestämmelser om prickmark anges på plankartan som raster med prickar och bestämmelser om korsmark anges på plankartan som raster med kors.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 7.2.2

Det är viktigt att vara noggrann med hur bestämmelsen formuleras för att den ska få den avsedda betydelsen. Om till exempel uttryck som "bebygga" används innebär det att bestämmelsen även kommer att reglera att byggnadsverk inte får placeras på marken.

Lagstödet för planbestämmelsen bör redovisas i anslutning till planbestämmelserna på detaljplanen. Begränsning av markens utnyttjande kan regleras med stöd av två olika paragrafer i fjärde kapitlet i plan- och bygglagen. Lagstödet för bestämmelser om begränsning av markens utnyttjande är antingen PBL 4 kap 11 § punkt 1 om syftet med bestämmelsen är en begränsning av byggrätten eller PBL 4 kap 16 § punkt 1 om syftet är att ge ramar för placering och utformning. Lagstödet i anslutning till planbestämmelsen ger därför ledning för kommande tolkningar av planbestämmelsen.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 11 §

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 16 §

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 1.1.3

Exempel

Exempel på prickmark
Exempel på prickmark. Illustration: Boverket
Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej