Markreservat för gemensamhetsanläggning

Markreservat för gemensamhetsanläggning är en administrativ bestämmelse som anger att ett område eller utrymme ska vara tillgängligt för gemensamhetsanläggning. Gemensamhetsanläggningar är till för en grupp av fastigheters gemensamma behov.

Med planbestämmelsen markreservat för gemensamhetsanläggning får kommunen i en detaljplan ange vilka områden som ska reserveras för gemensamhetsanläggningar. I planbestämmelsen får anges vad gemensamhetsanläggningen ska avse. Genom en sådan planbestämmelse visar detaljplanen en möjlig lösning för att hantera ett behov som flera fastigheter har gemensamt. Det kan till exempel vara att fastigheterna inom ett kvarter behöver gemensam utfartsväg, parkering, garage, lekplats eller brygga.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 8:4

Markreservat innebär en begränsning

Planbestämmelsen markreservat för gemensamhetsanläggning begränsar användningen av området. Kommunen får till exempel inte lämna bygglov som hindrar att det inrättas en gemensamhetsanläggning på ett område med markreservat. Planbestämmelsen begränsar på så vis fastighetsägarens möjlighet att använda marken. När området har tagits i anspråk av en gemensamhetsanläggning kan begränsningar även finnas i anläggningsbeslutet vilka kan vara av betydelse för ytterligare byggnation.

En bestämmelse om markreservat begränsar möjligheten att använda marken även om någon gemensamhetsanläggning inte inrättats. För att denna begränsning ska försvinna krävs att planbestämmelsen tas bort genom att detaljplanen ändras, upphävs eller ersätts.

Eftersom en bestämmelse om markreservat innebär en begränsning av markens användning ska dess placering bedömas noggrant, så att det inte innebär en onödig inskränkning för fastighetsägaren. Bestämmelser för markreservat kan därför inte anges allmänt utan läget och avgränsningen måste preciseras.

Det är möjligt att kombinera administrativa bestämmelser om markreservat med egenskapsbestämmelser om prick- eller korsmark men oftast finns inget behov av detta. En bestämmelse om markreservat innebär redan i sig att kommunen inte får lämna bygglov för något som hindrar utnyttjandet av markreservatet.För förståelsen av planbestämmelsen och för tolkningen vid genomförandet bör syftet med markreservatet beskrivas i planbeskrivningen.

Planbestämmelsen medför ingen rättighet - Rätten till utrymmet måste säkras

Planbestämmelsen för markreservat för gemensamhetsanläggningar ger ingen rätt att använda området för avsett ändamål. För att få utnyttja ett område som omfattas av markreservat måste en rättighet skapas. En gemensamhetsanläggning inrättas av lantmäterimyndigheten genom en anläggningsförrättning.

Att en bestämmelse om markreservat för gemensamhetsanläggning används i en detaljplan betyder inte att det har prövats att en gemensamhetsanläggning kan inrättas. Det innebär alltså inte att det finns någon garanti för att en gemensamhetsanläggning verkligen inrättas eller att en gemensamhetsanläggning lokaliseras till just det reserverade utrymmet. Vid genomförandet av detaljplanen avgörs detta vid en anläggningsförrättning. Syftet med planbestämmelsen är att reservera ett markområde så att detta inte tas i anspråk på ett sätt som hindrar att en gemensamhetsanläggning inrättas där samt att den visar förrättningslantmätaren hur planen är tänkt att genomföras.

Om bestämmelsen markreservat för gemensamhetsanläggning används bör det klargöras att det finns förutsättningar för att inrätta en gemensamhetsanläggning. Till exempel ska gemensamhetsanläggningen vara av väsentlig betydelse för flera fastigheter. Finns inte förutsättningar för att inrätta en gemensamhetsanläggning bör inte heller planbestämmelse om markreservat användas.

Det är inte möjligt att i planbestämmelsen reglera hur genomförandet av gemensamhetsanläggningen ska gå till. Till exempel går det inte att reglera vilka fastigheter som ska vara delägare. Däremot ska det framgå i planbeskrivningen hur markreservatet är tänkt att genomföras och vilka konsekvenser detta får för fastighetsägarna och andra berörda. Exempelvis bör det framgå vem som ska ansöka om lantmäteriförrättning, vilka kostnader som uppkommer vid inrättandet och förvaltningen av gemensamhetsanläggningen samt hur den är tänkt att förvaltas.

Om en gemensamhetsanläggning behöver regleras mer i detalj för att underlätta detaljplanens genomförande kan bestämmelser om rättighetsområden användas. Sådana bestämmelser är dock tvingande vid genomförandet och kräver redan i planarbetet prövningar av sådant slag som annars görs i lantmäteriförrättningen.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 18 §

Läs mer om rättighetsområden i delen Administrativa bestämmelser under rubriken Rättighetsområden.

Att genomföra planbestämmelsen markreservat för gemensamhetsanläggningar

För att en gemensamhetsanläggning ska inrättas ansöker vanligtvis någon eller några fastighetsägare, som kommer att ha nytta av den, om anläggningsförrättning hos lantmäterimyndigheten. Vid anläggningsförrättningen har de berörda sakägarna möjlighet att framföra yrkanden. Beroende på vad sakägarna yrkar kan det påverka om det kommer att inrättas en gemensamhetsanläggning eller ej samt vad den kommer att omfatta. Vid bedömningen tar även lantmäterimyndigheten hänsyn till detaljplanens syfte, planbestämmelser och hur kommunen beskrivit hur genomförandet ska ske. I anläggningsbeslutet ska anges bland annat anläggningens ändamål, läge och vilka fastigheter som ska vara delägare. Ofta anges även vilka andelstal fastigheterna ska ha i fråga om kostnaderna för anläggningens utförande och drift. Eftersom en gemensamhetsanläggning innebär att mark tas i anspråk tar lantmäterimyndigheten även ett beslut där ersättning för upplåtelse och inlösen bestäms.

Det är fastigheterna som blir delägare i gemensamhetsanläggningen, inte fastighetsägarna. En gemensamhetsanläggning förvaltas av fastighetsägarna gemensamt. Är det många delägande fastigheter bildas normalt en samfällighetsförening, som därmed får rollen som huvudman för gemensamhetsanläggningen.

Planbestämmelsen används framför allt på kvartersmark

Gemensamhetsanläggningar är till för att lösa flera fastigheters gemensamma behov, det vill säga en grupp av fastigheter som har ett liknande behov. Planbestämmelsen kan inte användas för att tillgodose allmänna behov. För det används planbestämmelser för allmän plats eller markreservat för allmännyttiga ändamål.

Planbestämmelsen används oftast på kvartersmark till exempel för en utfartsväg. Den kan också användas inom vattenområde för till exempel en brygga.

Det finns inget hinder mot att använda planbestämmelsen markreservat för gemensamhetsanläggningar på allmän plats där det är enskilt huvudmannaskap. En sådan reglering är dock onödig, eftersom ett inrättande av gemensamhetsanläggning är det sätt som ändå vanligen används för att genomföra allmän plats där kommunen inte är huvudman.

Att använda planbestämmelsen markreservat för gemensamhetsanläggning på allmän plats där kommunen är huvudman innebär oftast att bestämmelserna blir oförenliga. Det beror på att en gemensamhetsanläggning är en form av enskilt nyttjande och att allmän plats med kommunalt huvudmannaskap endast i begränsad omfattning kan upplåtas för enskilt nyttjande. En kombination av dessa två bestämmelser är därför oftast inte möjlig. Det kan dock finnas undantag när en kombination är möjlig. Undantag kan aktualiseras om en gemensamhetsanläggning inte påverkar användningen av den allmänna platsen, till exempel om man vill tillåta att en gemensamhetsanläggning för en ledning placeras under en gata. I ett sådant fall är det viktigt att ange i planbestämmelsen att markreservatet för gemensamhetsanläggningen är begränsad i höjdled så att det framgår att användningen av den allmänna platsen inte påverkas av en tänkt gemensamhetsanläggning.

Att kombinera markreservat för gemensamhetsanläggningar med markreservat för allmännyttiga ändamål

Möjligheten att kombinera en planbestämmelse om markreservat för gemensamhetsanläggning med en planbestämmelse om markreservat för allmännyttiga ändamål på samma område är begränsad. En gemensamhetsanläggning syftar till att tillgodose en begränsad grupp fastigheters enskilda men gemensamma behov, medan ett markreservat för allmännyttigt ändamål ska tillgodose ett allmänt behov utan sådan begränsning. Det betyder att om bestämmelserna kombineras och markreservaten gäller samma ändamål och område, så kommer de båda planbestämmelserna att bli oförenliga och därmed inte möjlig att genomföra. Exempel på oförenliga bestämmelser är planbestämmelsen trafik- och väganläggningar (x, z och t-områden) och gemensamhetsanläggning (g) om ändamålet/anläggningen är densamma.

Om en bestämmelse om markreservat för gemensamhetsanläggning och en bestämmelse om markreservat för allmännyttigt ändamål avser olika ändamål kan det däremot vara möjligt att kombinera bestämmelserna. En sådan kombination förutsätter att båda ändamålen ska vara möjliga att genomföra utan att påverka varandra. Det kan till exempel handla om en gemensamhetsanläggning för väg och ett markreservat för allmännyttig underjordisk ledning. Ett annat exempel skulle kunna vara om både enskilda och allmänna ledningar kan placeras inom samma område utan att påverka varandra.

Bygglovsbefriade åtgärder kan försvåra genomförandet av markreservat

För en- eller tvåbostadshus finns det vissa undantag, både från kravet på bygglov och från kravet på att åtgärder ska vara planenliga även om de inte behöver bygglov. Det gäller bland annat vissa uteplatser, murar, plank, skärmtak, komplementbyggnader (friggebodar), komplementbostadshus (attefallshus) och tillbyggnader. Eftersom de bygglovsbefriade åtgärderna får placeras i strid mot planen kan de placeras på ett område med markreservat för gemensamhetsanläggning. Det kan då uppstå en konflikt mellan markreservatet och åtgärden. Placeringen av en bygglovsbefriad åtgärd kan leda till att genomförandet av markreservatet försvåras eller till och med omöjliggörs, eftersom de lovbefriade åtgärderna, så som ett komplementbostadshus, kan vara svåra att flytta.

Plan- och bygglag (2010:900) 9 kap 4-4b §§

Plan- och bygglag (2010:900) 10 kap 2 §

När en gemensamhetsanläggning väl är inrättad kan den i sin tur hindra uppförandet av lovbefriade åtgärder eftersom fastighetsägaren då ska förhålla sig till gemensamhetsanläggningen och det som sägs i anläggningsbeslutet.

Beteckningar och bestämmelser

Markreservat för gemensamhetsanläggningar anges på plankartan med g. Om det finns flera bestämmelser om markreservat för gemensamhetsanläggningar med olika innebörd i planen ska g kompletteras med index i form av en nedsänkt siffra för att planbestämmelserna ska kunna särskiljas från varandra. Administrativa bestämmelser som gäller delar av planområdet avgränsas av administrativ gräns och gäller fram till planområdesgräns, användningsgräns eller en annan administrativ gräns. Egenskapsgränser och administrativa gränser kan alltså korsas utan att det har någon inverkan på de bestämmelser som de reglerar.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 1.2.1

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 2.6

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 8.1

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 8:4

Läs mer om gränshierarki i delen Gränsbeteckningar under rubriken Gränshierarki.

Lagstödet för planbestämmelsen bör redovisas i anslutning till planbestämmelserna på detaljplanen. Lagstödet för markreservat för gemensamhetsanläggningar är PBL 4 kap 18 § första stycket.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan - avsnitt 1.1.3

Exempel då bestämmelsen gäller för del eller delar av planområdet:

Beteckning

Bestämmelse

g Markreservat för gemensamhetsanläggning (PBL 4 kap 18 § första stycket)

g

 

 

g

Markreservat för gemensamhetsanläggning för [anläggning] (PBL 4 kap 18 § första stycket)

Exempel på hur detta kan se ut:

Markreservat för gemensamhetsanläggning för parkering (PBL 4 kap 18 § första stycket)

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej