Bestämmelser om fastighetsindelning

Bestämmelser om fastighetsindelning är administrativa bestämmelser som bör användas när det finns behov av att bestämma en blivande fastighetsindelning.

Genom bestämmelser om fastighetsindelning får kommunen bestämma hur området ska vara indelat i fastigheter. Bestämmelser om fastighetsindelning får införas i detaljplanen om det behövs för att man ska kunna få till stånd en ändamålsenlig indelning i fastigheter eller för att annars underlätta planens genomförande. Bestämmelserna är styrande och kan leda till tvångsbeslut mot fastighetsägarnas vilja. Vid planens genomförande finns få möjligheter till variationer eller anpassningar. Om en annan lösning bedöms som mer lämplig vid genomförandet måste planen ändras, ersättas eller upphävas.

I Boverkets tidigare vägledningar till PBL 2010:900 har bestämmelser om fastighetsindelning och bestämmelser om rättighetsområden med ett gemensamt namn kallats fastighetsindelningsbestämmelser. I Boverkets allmänna råd om planbestämmelser för detaljplan (BFS 2014:5, DPB) har dessa bestämmelser skiljts från varandra och det är nu enbart bestämmelser om fastighetsindelning enligt 4 kap 18 § andra stycket punkt 1 som ryms inom begreppet fastighetsindelningsbestämmelser. Bestämmelser som reglerar rättigheter enligt 4 kap 18 § andra stycket punkt 2-4 benämns nu enbart som bestämmelser om rättighetsområden.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 18 §

Fastighetsbildningslag (1970:988) 3 kap 2 §

När används bestämmelser om fastighetsindelning

Bestämmelser om fastighetsindelning bör införas när till exempel ägostrukturen i ett kvarter är splittrad och utbyggnaden sker successivt eller för att bevara ett fastighetsmönster av betydelse för en viss kulturmiljö. Det finns dock ingen skyldighet för kommunen att införa bestämmelser om fastighetsindelning.

Bestämmelser om fastighetsindelning ska användas när det finns behov av att bestämma en blivande fastighetsindelning. Ett exempel är att undvika problemet med "först till kvarn" när gränsdragningen inom ett kvarter ska avgöras. Det är dock viktigt att tänka på att bestämmelser om fastighetsindelning kan vara ett hinder om alternativa lösningar är möjliga vid genomförandet.

Motsvarar tidigare reglering i fastighetsplan och tomtindelning

Bestämmelser om fastighetsindelning och bestämmelser om rättighetsområden motsvarar vad som i äldre lagstiftning kunde regleras i fastighetsplan och tomtindelning.

Det krävs villkorsprövning enligt fastighetsbildningslagen

En detaljplanebestämmelse om markens indelning i fastigheter ska vara förenlig med vissa bestämmelser i fastighetsbildningslagen. Det innebär att om denna typ av bestämmelser ska användas i detaljplanen måste vissa villkor enligt fastighetsbildningslagen prövas i planärendet. De villkor som måste uppfyllas är bland annat att de fastigheter som enligt planbestämmelsen ska bildas ska vara varaktigt lämpliga för sitt ändamål. Det innebär också att fördelarna med de fastighetsregleringar som krävs för att genomföra fastighetsindelningen överväger kostnaderna och olägenheterna med dem, det så kallade båtnadsvillkoret.

Prövningen av dessa villkor bör synas i planbeskrivningen.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 18 §

Fastighetsbildningslag (1970:988) 3 kap 1 §

Fastighetsbildningslag (1970:988) 5 kap 4 §

Bestämmelser om fastighetsindelning är expropriativa och bindande för genomförandet

Bestämmelser om fastighetsindelning är ett starkt redskap för att åstadkomma en viss fastighetsindelning i de fall där det bedöms som väsentligt att genomförandet sker på ett visst bestämt sätt eller där tvångsbeslut bedöms som nödvändiga. Bestämmelser om fastighetsindelning är expropriativa, det vill säga att beslut kan fattas mot fastighetsägarnas vilja. Fastighetsindelningen måste överensstämma med bestämmelserna för att berörda fastigheter ska vara planenliga vid en lovprövning.

Planen genomförs fastighetsrättsligt vid en lantmäteriförrättning och lantmäterimyndigheten får inte fatta något beslut som strider mot bestämmelserna i detaljplanen, med undantag för sådant som kan betraktas som mindre avvikelser enligt fastighetsbildningslagen. Trots att vissa villkor prövas i planärendet prövar lantmäterimyndigheten dessa även vid lantmäteriförrättningen. Det finns dock ett undantag och det är det så kallade båtnadsvillkoret i fastighetsbildningslagen 5 kap 4 §. Detta undantag gäller dock bara under planens genomförandetid. Efter genomförandetiden ska lantmäterimyndigheten göra även denna prövning.

Om lantmäterimyndigheten vid förrättningen gör en annan bedömning av villkoren, än vad som gjordes i planen, blir konsekvensen att någon fastighetsbildning överhuvudtaget inte kan ske. Båtnadsvillkoret kan dock åsidosättas genom avtal mellan parterna. I sådana fall kan fastighetsbildning ske enligt planen om fastighetsägarna är överens om detta. Om det krävs ett tvångsbeslut är dock planen inte genomförbar. Det bör dock uppmärksammas att det finns ytterligare villkor i fastighetsbildningslagen som ska prövas vid lantmäteriförrättningen förutom de villkor som prövas i planen.

Under samrådet och granskningen är bestämmelser om fastighetsindelning något som lantmäterimyndigheten särskilt ska bevaka. Detta för att hindra att bedömningarna ska bli olika i plan- och genomförandeskedet och att kommunen på så vis får en plan som inte går att genomföra.

Fastighetsbildningslag (1970:988) 3 kap 2 §

Fastighetsbildningslag (1970:988) 5 kap 4 §

Samfälligheter

Mark som tillhör flera fastigheter gemensamt utgör en samfällighet som även brukar kallas för marksamfällighet. Det som har sagts om fastigheter gäller även för sådana samfälligheter. Det innebär bland annat att man genom bestämmelser om fastighetsindelning kan reglera att en marksamfällighet ska bildas för ett visst markområde.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 18 §

Planändring under genomförandetiden

En detaljplan får normalt inte ändras eller upphävas före genomförandetidens utgång om någon fastighetsägare som berörs motsätter sig det. Detta gäller dock inte om planändringen görs för att införa bestämmelser om fastighetsindelning.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 18 §

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 39 §

Syftet med detta undantag är att möjliggöra ett förfarande i två steg, på det sätt som har varit brukligt i vissa kommuner när det gäller fastighetsplaner. Om det visar sig att detaljplanen blir svår att genomföra därför att fastighetsägarna har olika uppfattningar om hur detta ska ske, kan frågan alltså avgöras genom att man i planen inför bindande bestämmelser om fastighetsindelningen. När en sådan planändring har vunnit laga kraft, kan de tvångsmedel som finns i fastighetsbildningslagen tillämpas.

Särskild plankarta

En plankarta innehåller ofta en stor mängd information. Bestämmelser som reglerar fastighetsindelning får redovisas på en särskild plankarta om det behövs för att planen ska bli tydlig.

Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 30 §

Fastighetskonsekvenskartor

För att förtydliga den juridiskt bindande detaljplanen kan planbeskrivningen också innehålla fastighetskonsekvenskartor. På en fastighetskonsekvenskarta kan kommunen till exempel visa vilken mark som ska föras till eller från olika fastigheter. Beroende på komplexiteten i området kan den kompletteras med förklarande text eller tabeller. Att beskriva markområdena i kvadratmeter kan vara informativt men bör göras i samråd med lantmäterimyndigheten. Detta för att undvika att lämna ut missvisande uppgifter då olika fastighetsgränser kan ha olika lägesnoggrannhet.

Beteckningar och bestämmelser

Bestämmelser om hur områden ska vara indelade i fastigheter regleras med en fastighetsindelningslinje. Fastighetsindelning anges på plankartan med

Fastighetsindelning

 


Fastighetsgränser som ska utgå med anledning av bestämmelsen bör inte markeras på särskilt sätt på plankartan.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser 8.5

Fastighetsindelningslinjer gäller fram till planområdesgräns och är oberoende av de övriga plangränsernas hierarki. Fastighetsindelningslinjer kan därför korsa alla typer av gränser utan att det får någon inverkan på planen. Om en fastighetsindelningslinje sammanfaller med någon annan plangräns bör den ritas ut ovanpå den andra gränsen.

Exempel:

 
Fastighetsindelningslinje och egenskapsgräns
Fastighetsindelningslinje och egenskapsgräns
 
Fastighetsindelningslinje och administrativ gräns
Fastighetsindelningslinje och administrativ gräns
 
Fastighetsindelningslinje, egenskapsgräns och administrativ gräns
Fastighetsindelningslinje, egenskapsgräns och administrativ gräns
 
Fastighetsindelningslinje och användningsgräns
Fastighetsindelningslinje och användningsgräns

 Läs mer om gränshierarki i delen Gränsbeteckningar under rubriken Gränshierarki.

De blivande fastigheterna bör namnges på plankartan med Fastighet som vid behov kan förkortas Fgh följt av versala bokstäver i alfabetisk ordning. Detta görs för att förtydliga vad fastighetsindelningslinjerna reglerar. Det är även viktigt att namnge de blivande fastigheterna för att underlätta förståelsen av det som är beskrivet i genomförandedelen i planbeskrivningen.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser 8.5

Lagstödet för planbestämmelsen bör redovisas i anslutning till planbestämmelserna på detaljplanen.
Lagstödet för Fastighetsindelning är PBL 4 kap 18 § andra stycket punkt 1.

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser 1.1.3

Exempel på bestämmelse för hur mark inom planområdet ska vara indelad i fastigheter:

Beteckning Bestämmelse
Fastighetsindelning

Områdets indelning i fastigheter (Fgh A-X) (PBL 4 kap 18 § andra stycket 1)

Om hela planområdet består av en fastighet behöver ingen beteckning anges på plankartan. Bestämmelsen behöver då endast anges bland planbestämmelserna. Bestämmelsen kan då exempelvis formuleras: "Området ska omfatta en fastighet".

Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser 1.2

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen