På Boverket.se används cookies för att webbplatsens funktioner ska visas korrekt. Klicka på "Jag godkänner-knappen" för att acceptera att cookies används. Läs mer om Cookies

Från den 12 maj 2021 fungerar inte vår webbplats med din nuvarande webbläsare Internet Explorer. Uppgradera till en nyare webbläsare för att använda vår webbplats. Läs mer på sidan Rekommenderade webbläsare.

Gå till sidans meny Gå till sidans innehåll

Ändrad lovplikt för att värna om ett områdes kulturvärden

Granskad:

Bygglovsplikten ger en möjlighet att i förväg föra en dialog mellan byggherre och byggnadsnämnd om hur olika åtgärder kan utföras utan att skada bebyggelsens kulturvärden.

Allmänt om utökad lovplikt

Inom områden med stora kulturvärden finns det vissa möjligheter att utöka lovplikten för att man därigenom bättre ska kunna värna områdets värden. Det kan vara lämpligt att kommunen i översiktsplanen tar ställning till vilka områden som har sådana kulturvärden att det finns ett behov av en utökad lovplikt.

Om en åtgärd får utföras utan bygglov så är det först i efterhand som byggnadsnämnden kan ingripa om åtgärden har utförts på ett felaktigt sätt. Detta kan medföra en oåterkallelig skada på kulturvärdena och höga kostnader för byggherren.

Utanför planlagt område krävs det inget rivningslov för att riva byggnader och det krävs inget bygglov ens för mycket omfattande fasadändringar. I praktiken är det ofta svårt för en kommun att aktivt hävda kulturvärdena ens inom landsbygdens mest värdefulla miljöer utan en utökad lovplikt.

Ändrad lovplikt

23 §    Bestämmelser om ändrad lovplikt ska tillämpas på allmän plats och kvartersmark för att minska eller öka omfattningen av kraven på bygg-, rivnings- eller marklov. Bestämmelser om ändrad lovplikt ska alltid preciseras med vad som avses.

Tabell 7.32 Ändrad lovplikt, allmän plats

Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.

Tabell 7.33 Ändrad lovplikt, kvartersmark

Tabellen kan inte visas, klicka här för att öppna den i en PDF.

7.23 Ändrad lovplikt Allmänt råd Bestämmelser om ändrad lovplikt kan betecknas a.

Reglera inte mer än nödvändigt

Vilka möjligheter det finns att genom bestämmelser i en detaljplan eller områdesbestämmelser införa en utökad lovplikt regleras i plan- och bygglagen, PBL, och plan- och byggförordningen, PBF. Det är endast för sådana åtgärder som uttryckligen är uppräknade där som det går att införa en utökad lovplikt.

Med väl avvägda bestämmelser kan den utökade lovplikten begränsas till sådana åtgärder som har verklig betydelse för kulturmiljön. Variationer i lovplikten kan göra det svårare för såväl allmänheten som kommunens handläggare att hålla reda på vilken lovplikt som gäller inom olika områden, samtidigt som ärendemängden ökar. Utökad lovplikt bör därför endast användas i de fall där det finns ett tydligt behov utifrån till exempel bevarandeskäl. Det är också viktigt att bestämmelserna är så precist utformade så att det är entydigt för fastighetsägaren vilka åtgärder som är lovpliktiga.

Utökad lovplikt i befintliga planer

Om kommunen vill införa en utökad lovplikt inom ett område, men bedömer att de gällande planerna fortfarande är aktuella, kan man ändra planerna genom ett tillägg. Med ändring av detaljplan kan man i ett och samma beslut lägga till en bestämmelse över ett större område som omfattas av en eller flera detaljplaner.

Möjligheter att reglera lovplikten inom detaljplan

Underhålla ett byggnadsverk

Möjligheten att införa en utökad bygglovsplikt för underhåll av byggnadsverk gäller endast för:

  • sådana särskilt värdefulla byggnader och bygglovspliktiga anläggningar som avses i 8 kap. 13 § PBL, samt
  • byggnader och bygglovspliktiga anläggningar som i sig inte är särskilt värdefulla, men som ingår i ett bebyggelseområde av den karaktären.

De ska även ingå i en värdefull miljö. Det går alltså inte att införa en utökad bygglovsplikt för enstaka särskilt värdefull byggnad som inte ingår i en värdefull miljö. Vilka anläggningar som är bygglovspliktiga framgår av plan- och byggförordningen (PBF).

13 §
  En byggnad som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt får inte förvanskas.

Första stycket ska tillämpas också på
   1. anläggningar som är bygglovspliktiga enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 §,
   2. tomter i de avseenden som omfattas av skyddsbestämmelser i en detaljplan eller i områdesbestämmelser,
   3. allmänna platser, och
   4. bebyggelseområden.

8 §
  Utöver det som följer av 2-7 §§ krävs det bygglov i den utsträckning som framgår av
   1. föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 §,
   2. det som kommunen för ett område som utgör en värdefull miljö
      a) i en detaljplan har bestämt i fråga om att vidta en åtgärd som avses i 4 § första stycket 3 eller 4 a-4 c §§,
      b) i en detaljplan eller områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att underhålla eller ändra ett byggnadsverk eller bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 §,
   3. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att utanför en sammanhållen bebyggelse vidta åtgärder som avses i 6 § första stycket 1 och 2,
   4. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om ekonomibyggnader för jordbruk, skogsbruk eller liknande näring,
   5. det som kommunen i en detaljplan eller områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att anordna eller väsentligt ändra anläggningar för sådana grundvattentäkter som avses i 11 kap.
11 § 1 miljöbalken,
   6. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om att i området färga om, byta fasadbeklädnad eller byta taktäckningsmaterial,
   7. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att i området byta en byggnads färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller vidta någon annan åtgärd som avsevärt påverkar byggnadens yttre utseende,
   8. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om en sådan tillbyggnad som avses i 5 a §,
   9. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om en sådan åtgärd som avses i 3 c §.

Första stycket 4 och 5 gäller endast om det finns särskilda skäl för en bygglovsprövning. Lag (2018:1324) .

1 §
   /Upphör att gälla U:2021-08-02/
I fråga om andra anläggningar än byggnader krävs det bygglov för att anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra
   1. nöjesparker, djurparker, idrottsplatser, skidbackar med liftar, kabinbanor, campingplatser, skjutbanor, småbåtshamnar, friluftsbad, motorbanor och golfbanor,
   2. upplag och materialgårdar,
   3. tunnlar och bergrum som inte är avsedda för väg, järnväg, tunnelbana, spårväg eller gruvdrift,
   4. fasta cisterner och andra fasta anläggningar för kemiska produkter som är hälso- och miljöfarliga och för varor som kan medföra brand eller andra olyckshändelser,
   5. radio- eller telemaster eller torn,
   6. vindkraftverk som
      a) är högre än 20 meter över markytan,
      b) placeras på ett avstånd från gränsen som är mindre än kraftverkets höjd över marken,
      c) monteras fast på en byggnad, eller
      d) har en vindturbin med en diameter som är större än tre meter,
   7. murar och plank,
   8. parkeringsplatser utomhus,
   9. begravningsplatser, och
   10. transformatorstationer.
Förordning (2014:225).

1 §
   /Träder i kraft I:2021-08-02/
I fråga om andra anläggningar än byggnader krävs det bygglov för att anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra
   1. nöjesparker, djurparker, idrottsplatser, skidbackar, skidliftar, linbaneanläggningar, campingplatser, skjutbanor, hamnar för fritidsbåtar, friluftsbad, motorbanor och golfbanor,
   2. upplag och materialgårdar,
   3. tunnlar och bergrum som inte är avsedda för väg, järnväg, tunnelbana, spårväg eller gruvdrift,
   4. fasta cisterner och andra fasta anläggningar för kemiska produkter som är hälso- och miljöfarliga och för varor som kan medföra brand eller andra olyckshändelser,
   5. radio- eller telemaster eller torn,
   6. vindkraftverk som
      a) är högre än 20 meter över markytan,
      b) placeras på ett avstånd från gränsen som är mindre än kraftverkets höjd över marken,
      c) monteras fast på en byggnad, eller
      d) har en vindturbin med en diameter som är större än tre meter,
   7. murar och plank,
   8. parkeringsplatser utomhus,
   9. begravningsplatser, och
   10. transformatorstationer.
Förordning (2021:786).

Av förarbetena framgår det av författningskommentaren till motsvarande bestämmelse i äldre PBL (1987:10) att bestämmelsen bland annat tar sikte på det fall när samhället vid ommålning av ett hus vill kunna bevaka att huset ges en annan, mera lämpad, kulör än vad den tidigare hade. Där anges också att ett annat syfte med bestämmelsen var att man skulle kunna bevaka att olika värdefulla detaljer på och inne i byggnaden såsom till exempel gipsfigurer, ornament, stuckaturer, dörrar, fönster, verandasnickerier, kakelugnar och takmålningar bevaras.(prop. 1985/86:1 sid. 702)

Om det i en skyddsbestämmelse föreskrivs att ett underhåll ska utföras med ett visst material eller en viss metod kan det vara lämpligt att införa ett krav på bygglov för den underhållsåtgärden för att kunna kontrollera att bestämmelsen efterlevs.

I plan- och bygglagen definieras underhåll som: "en eller flera åtgärd som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriskt värde".  

4 §
  I denna lag avses med

allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov,

bebygga: att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk,
bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader,

byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten,

byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den,
byggnadsnämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt denna lag,

byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning,

byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå i ett byggnadsverk,

exploateringsavtal: avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur,

genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21-25 §§,

kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde,

markanvisning: ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande,
medfinansieringsersättning: ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller en region ansvarar för,
miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet,
nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats,
ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas,
omgivningsbuller: buller från flygplatser, industriell verksamhet, spårtrafik och vägar,
planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser,
sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark,
tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym,

tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål,
underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde, och

ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Lag (2019:949) .

Underhållsåtgärder är alltså en åtgärd som i någon mening bevarar en viss egenskap. Utifrån det är det enligt Boverkets uppfattning möjligt att föreskriva att en underhållsåtgärd som innefattar utbyte av fönster eller dörrar är bygglovspliktig. Däremot kan enligt Boverkets uppfattning den utökade bygglovsplikten för underhåll inte omfatta åtgärder som innebär att helt nya element tillkommer eller att befintliga slopas helt. Exempel: nya antenner, flaggstänger, skorstenar och fönsteröppningar respektive borttagande av skorstenar och igensättning av fönster.

Underhåll är ett vitt begrepp. Om man i detaljplan väljer att införa en utökad bygglovsplikt är det därför väsentligt att noggrant precisera vilka typer av underhållsåtgärder som omfattas av den utökade bygglovsplikten. (jfr prop. 1985/86:1 s 703)

Ändra ett byggnadsverk

Genom den ändring av PBL som trädde i kraft första januari 2015 är det även möjligt att införa en utökad bygglovsplikt för ändring av särskilt värdefulla byggnadsverk. Det innebär att det är möjligt att införa en lovplikt får sådana åtgärder som är för omfattande för att kunna betecknas som underhåll, men som inte automatiskt kan anses omfattas av den generella lovplikten enligt 9 kap. 2 § 3c.

Möjligheten att införa en utökad bygglovsplikt för ändring av byggnadsverk gäller endast för:

  • sådana särskilt värdefulla byggnader och bygglovspliktiga anläggningar som avses i 8 kap. 13 § PBL, samt
  • byggnader och bygglovspliktiga anläggningar som i sig inte är särskilt värdefulla, men som ingår i ett bebyggelseområde av den karaktären.

De ska även ingå i en värdefull miljö. Det går alltså inte att införa en utökad bygglovsplikt för en enstaka särskilt värdefull byggnad som inte ingår i en värdefull miljö. Vilka anläggningar som är bygglovspliktiga framgår av plan- och byggförordningen (PBF).

8 §
  Utöver det som följer av 2-7 §§ krävs det bygglov i den utsträckning som framgår av
   1. föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 §,
   2. det som kommunen för ett område som utgör en värdefull miljö
      a) i en detaljplan har bestämt i fråga om att vidta en åtgärd som avses i 4 § första stycket 3 eller 4 a-4 c §§,
      b) i en detaljplan eller områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att underhålla eller ändra ett byggnadsverk eller bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 §,
   3. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att utanför en sammanhållen bebyggelse vidta åtgärder som avses i 6 § första stycket 1 och 2,
   4. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om ekonomibyggnader för jordbruk, skogsbruk eller liknande näring,
   5. det som kommunen i en detaljplan eller områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att anordna eller väsentligt ändra anläggningar för sådana grundvattentäkter som avses i 11 kap.
11 § 1 miljöbalken,
   6. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om att i området färga om, byta fasadbeklädnad eller byta taktäckningsmaterial,
   7. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att i området byta en byggnads färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller vidta någon annan åtgärd som avsevärt påverkar byggnadens yttre utseende,
   8. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om en sådan tillbyggnad som avses i 5 a §,
   9. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om en sådan åtgärd som avses i 3 c §.

Första stycket 4 och 5 gäller endast om det finns särskilda skäl för en bygglovsprövning. Lag (2018:1324) .

13 §
  En byggnad som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt får inte förvanskas.

Första stycket ska tillämpas också på
   1. anläggningar som är bygglovspliktiga enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 §,
   2. tomter i de avseenden som omfattas av skyddsbestämmelser i en detaljplan eller i områdesbestämmelser,
   3. allmänna platser, och
   4. bebyggelseområden.

1 §
   /Upphör att gälla U:2021-08-02/
I fråga om andra anläggningar än byggnader krävs det bygglov för att anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra
   1. nöjesparker, djurparker, idrottsplatser, skidbackar med liftar, kabinbanor, campingplatser, skjutbanor, småbåtshamnar, friluftsbad, motorbanor och golfbanor,
   2. upplag och materialgårdar,
   3. tunnlar och bergrum som inte är avsedda för väg, järnväg, tunnelbana, spårväg eller gruvdrift,
   4. fasta cisterner och andra fasta anläggningar för kemiska produkter som är hälso- och miljöfarliga och för varor som kan medföra brand eller andra olyckshändelser,
   5. radio- eller telemaster eller torn,
   6. vindkraftverk som
      a) är högre än 20 meter över markytan,
      b) placeras på ett avstånd från gränsen som är mindre än kraftverkets höjd över marken,
      c) monteras fast på en byggnad, eller
      d) har en vindturbin med en diameter som är större än tre meter,
   7. murar och plank,
   8. parkeringsplatser utomhus,
   9. begravningsplatser, och
   10. transformatorstationer.
Förordning (2014:225).

1 §
   /Träder i kraft I:2021-08-02/
I fråga om andra anläggningar än byggnader krävs det bygglov för att anordna, inrätta, uppföra, flytta eller väsentligt ändra
   1. nöjesparker, djurparker, idrottsplatser, skidbackar, skidliftar, linbaneanläggningar, campingplatser, skjutbanor, hamnar för fritidsbåtar, friluftsbad, motorbanor och golfbanor,
   2. upplag och materialgårdar,
   3. tunnlar och bergrum som inte är avsedda för väg, järnväg, tunnelbana, spårväg eller gruvdrift,
   4. fasta cisterner och andra fasta anläggningar för kemiska produkter som är hälso- och miljöfarliga och för varor som kan medföra brand eller andra olyckshändelser,
   5. radio- eller telemaster eller torn,
   6. vindkraftverk som
      a) är högre än 20 meter över markytan,
      b) placeras på ett avstånd från gränsen som är mindre än kraftverkets höjd över marken,
      c) monteras fast på en byggnad, eller
      d) har en vindturbin med en diameter som är större än tre meter,
   7. murar och plank,
   8. parkeringsplatser utomhus,
   9. begravningsplatser, och
   10. transformatorstationer.
Förordning (2021:786).

Ändring är ett vitt begrepp som omfattar en stor mängd åtgärder av även relativt begränsad omfattning. Om man i detaljplan väljer att införa en utökad bygglovsplikt är det därför väsentligt att noggrant precisera vilka typer av ändringsåtgärder som omfattas av den utökade bygglovsplikten.

Rivning

Om kommunen inte bestämt annat i detaljplanen omfattas de flesta byggnaderna inom detaljplanelagt område av kravet på rivningslov. Undantaget utgörs av sådana byggnader som får uppföras utan bygglov, till exempel så kallade friggebodar. För sådana byggnader kan kommunen i detaljplan införa en bestämmelse om att rivningslov krävs.  Har man identifierat att en byggnad har sådana värden att det är aktuellt att införa en utökad lovplikt för rivning kan man dock överväga om det inte är lämpligare att skydda den genom ett rivningsförbud.

10 §
  Det krävs rivningslov för att riva en byggnad eller en del av en byggnad
   1. inom ett område med detaljplan, om kommunen inte har bestämt något annat i planen, och
   2. utanför ett område med detaljplan, om kommunen i områdesbestämmelser har bestämt att ett rivningslov krävs.

Det krävs dock inte rivningslov, om byggnaden eller byggnadsdelen får uppföras utan bygglov och kommunen i detaljplanen eller områdesbestämmelserna inte har bestämt att det krävs rivningslov.

Trädfällning

För att skydda värdefulla träd kan kommunen i en detaljplan införa en bestämmelse om krav på marklov för fällning av värdefulla träd. För att få avsedd effekt bör en sådan bestämmelse kombineras med en bestämmelse om skydd av träd.

12 §
  Det krävs marklov, om kommunen har bestämt det i detaljplanen, för
   1. trädfällning,
   2. skogsplantering, och
   3. markåtgärder som kan försämra markens genomsläpplighet.

Trots första stycket 3 krävs det inte marklov för åtgärder för att anlägga gata, väg eller järnväg på mark som enligt detaljplan får användas för det ändamålet. Lag (2018:1370) .

Skyltar och ljusanordningar

Inom område med detaljplan krävs det bygglov för att sätta upp, flytta eller väsentligt ändra skyltar eller ljusanordningar. Den bygglovsplikten kan såväl minskas som göras mera långtgående genom bestämmelser i detaljplan.

4 a §
  Utöver det som följer av 3 och 3 a §§ krävs det bygglov i den utsträckning som framgår av
   1. det som kommunen i en detaljplan inom ett område som utgör en värdefull miljö har bestämt för att sätta upp, flytta eller väsentligt ändra
      a) en sådan skylt som avses i 3 § andra stycket 1-4, eller
      b) en annan ljusanordning än en sådan anordning som avses i
3 a § 1,
   2. det som kommunen i områdesbestämmelser inom ett område som utgör en värdefull miljö har bestämt för att sätta upp, flytta eller väsentligt ändra
      a) en skylt, dock inte en sådan skylt som avses i 3 § andra stycket 5-8, eller
      b) en ljusanordning, eller
   3. det som kommunen i en detaljplan eller områdesbestämmelser har bestämt för att sätta upp, flytta eller väsentligt ändra en ljusanordning som ligger i närheten av en befintlig eller planerad anläggning för totalförsvaret, statlig flygplats, annan flygplats för allmänt bruk, kärnreaktor, annan kärnenergianläggning eller annan anläggning som kräver ett skydds- eller säkerhetsområde. Förordning (2017:102).

Bygglovsbefriade åtgärder

I PBL och PBF finns det ett relativt stort antal undantag från de generella kraven på bygglov. Det gäller främst olika åtgärder i anslutning till en- och tvåbostadshus, men även till exempel fasader som vetter mot en kringbyggd gård.

Förutsättningarna för att åtgärderna ska vara bygglovsbefriade varierar dock. I en del fall får åtgärden strida mot detaljplan, i andra fall får den inte göra det. I flera fall gäller inte heller bygglovsbefrielsen om åtgärden avser en sådan särskilt värdefull byggnad eller bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 § PBL.

Läs mer om vad som gäller för de bygglovsbefriade åtgärderna under rubriken Bygglovsbefriade åtgärder.

För de flesta av åtgärderna, men inte alla, kan kommunen genom bestämmelse i detaljplan besluta att bestämmelserna om bygglovbefrielse inte ska gälla. För en del av åtgärderna är det dock en förutsättning att området utgör en värdefull miljö.

I de senare fallen räcker det om området utgör en värdefull miljö den behöver inte vara särskilt värdefull. Om det råder tveksamhet om en miljö ska anses som särskilt värdefull eller inte, så kan det vara lämpligt att införa en sådan utökad bygglovsplikt så att det blir entydigt för fastighetsägare och handläggare vad som gäller.

Möjligheter att reglera lovplikten genom områdesbestämmelser

Att införa områdesbestämmelser för ett visst område medför inte någon förändring av lovplikten jämfört med områden som inte omfattas av någon plan. Genom planbestämmelser i områdesbestämmelser går det dock att införa i stort sett samma krav på bygglovs- och rivningslovsplikt som gäller inom detaljplan. När det gäller marklov är däremot möjligheterna betydligt mera begränsade.

Underhåll och ändring av ett byggnadsverk

Den möjlighet som finns att i detaljplan införa en utökad bygglovsplikt för underhåll eller ändring gäller även för områdesbestämmelser.

8 §
  Utöver det som följer av 2-7 §§ krävs det bygglov i den utsträckning som framgår av
   1. föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 §,
   2. det som kommunen för ett område som utgör en värdefull miljö
      a) i en detaljplan har bestämt i fråga om att vidta en åtgärd som avses i 4 § första stycket 3 eller 4 a-4 c §§,
      b) i en detaljplan eller områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att underhålla eller ändra ett byggnadsverk eller bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 §,
   3. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att utanför en sammanhållen bebyggelse vidta åtgärder som avses i 6 § första stycket 1 och 2,
   4. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om ekonomibyggnader för jordbruk, skogsbruk eller liknande näring,
   5. det som kommunen i en detaljplan eller områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att anordna eller väsentligt ändra anläggningar för sådana grundvattentäkter som avses i 11 kap.
11 § 1 miljöbalken,
   6. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om att i området färga om, byta fasadbeklädnad eller byta taktäckningsmaterial,
   7. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att i området byta en byggnads färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller vidta någon annan åtgärd som avsevärt påverkar byggnadens yttre utseende,
   8. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om en sådan tillbyggnad som avses i 5 a §,
   9. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om en sådan åtgärd som avses i 3 c §.

Första stycket 4 och 5 gäller endast om det finns särskilda skäl för en bygglovsprövning. Lag (2018:1324) .

Ändra byggnadens yttre

I ett område som utgör en värdefull miljö går det att med områdesbestämmelser införa en utökad bygglovsplikt för att:

  • byta en byggnads färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial
  • vidta någon annan åtgärd som avsevärt påverkar byggnadens yttre utseende

8 §
  Utöver det som följer av 2-7 §§ krävs det bygglov i den utsträckning som framgår av
   1. föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 §,
   2. det som kommunen för ett område som utgör en värdefull miljö
      a) i en detaljplan har bestämt i fråga om att vidta en åtgärd som avses i 4 § första stycket 3 eller 4 a-4 c §§,
      b) i en detaljplan eller områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att underhålla eller ändra ett byggnadsverk eller bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 §,
   3. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att utanför en sammanhållen bebyggelse vidta åtgärder som avses i 6 § första stycket 1 och 2,
   4. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om ekonomibyggnader för jordbruk, skogsbruk eller liknande näring,
   5. det som kommunen i en detaljplan eller områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att anordna eller väsentligt ändra anläggningar för sådana grundvattentäkter som avses i 11 kap.
11 § 1 miljöbalken,
   6. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om att i området färga om, byta fasadbeklädnad eller byta taktäckningsmaterial,
   7. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att i området byta en byggnads färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller vidta någon annan åtgärd som avsevärt påverkar byggnadens yttre utseende,
   8. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om en sådan tillbyggnad som avses i 5 a §,
   9. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om en sådan åtgärd som avses i 3 c §.

Första stycket 4 och 5 gäller endast om det finns särskilda skäl för en bygglovsprövning. Lag (2018:1324) .

Ifall kravet på bygglov ska innehålla något undantag för till exempel en- och tvåbostadshus eller friggebodar avgörs av kommunen vid formuleringen av bestämmelsen. I en planbeskrivning kan kommunen upplysa om sin principiella syn på vilka åtgärder som utifrån det aktuella områdets värden ska anses medföra en avsevärd påverkan på byggnadens yttre utseende. Ifall en viss åtgärd kan anses ”avsevärt påverka en byggnads yttre utseende” måste alltid prövas i det enskilda fallet.

Liten tillbyggnad, komplementbyggnad etc. utanför samlad bebyggelse

Den bygglovsbefrielse som enligt 9 kap. 6 § PBL gäller för en- och tvåbostadshus utanför sammanhållen bebyggelse med avseende på mindre tillbyggnader, komplementbyggnader etc. går att upphäva genom områdesbestämmelser.

6 §
  För en- och tvåbostadshus och tillhörande komplementbyggnader, murar och plank utanför ett område med detaljplan krävs det, trots 2 § och föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 §, inte bygglov för att
   1. göra en liten tillbyggnad, om åtgärden inte vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, eller
   2. uppföra en komplementbyggnad, en mur eller ett plank i omedelbar närhet av bostadshuset, om åtgärden inte vidtas närmare gränsen än 4,5 meter.

En åtgärd som avses i 1 eller 2 får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det.

Första och andra styckena gäller inte om kommunen enligt 8 §
första stycket 3 har bestämt att åtgärden kräver bygglov eller om åtgärden vidtas inom en sammanhållen bebyggelse och bygglov behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen. Lag (2014:900) .

6 a §
  För andra byggnader än sådana som avses i 5 § inom ett område med detaljplan krävs det, trots 2 §, inte bygglov för att färga om, byta fasadbeklädnad eller byta taktäckningsmaterial på fasad eller tak som vetter mot kringbyggd gård.

Första stycket gäller inte om
   1. kommunen enligt 8 § första stycket 6 har bestämt att åtgärden kräver bygglov, eller
   2. åtgärden vidtas på en byggnad eller inom ett bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 §. Lag (2017:424) .

8 §
  Utöver det som följer av 2-7 §§ krävs det bygglov i den utsträckning som framgår av
   1. föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 §,
   2. det som kommunen för ett område som utgör en värdefull miljö
      a) i en detaljplan har bestämt i fråga om att vidta en åtgärd som avses i 4 § första stycket 3 eller 4 a-4 c §§,
      b) i en detaljplan eller områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att underhålla eller ändra ett byggnadsverk eller bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 §,
   3. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att utanför en sammanhållen bebyggelse vidta åtgärder som avses i 6 § första stycket 1 och 2,
   4. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om ekonomibyggnader för jordbruk, skogsbruk eller liknande näring,
   5. det som kommunen i en detaljplan eller områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att anordna eller väsentligt ändra anläggningar för sådana grundvattentäkter som avses i 11 kap.
11 § 1 miljöbalken,
   6. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om att i området färga om, byta fasadbeklädnad eller byta taktäckningsmaterial,
   7. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att i området byta en byggnads färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller vidta någon annan åtgärd som avsevärt påverkar byggnadens yttre utseende,
   8. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om en sådan tillbyggnad som avses i 5 a §,
   9. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om en sådan åtgärd som avses i 3 c §.

Första stycket 4 och 5 gäller endast om det finns särskilda skäl för en bygglovsprövning. Lag (2018:1324) .

Den bygglovsbefrielse som gäller för murar och skärmtak enligt 9 kap. 4 § PBL går dock inte att upphäva genom en bestämmelse i områdesbestämmelser.

4 §
  För en- och tvåbostadshus och till dem hörande fristående uthus, garage och andra små byggnader (komplementbyggnader)
krävs det, trots 2 § och föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 §, inte bygglov för att
   1. med en mur eller ett plank anordna en skyddad uteplats inom 3,6 meter från bostadshuset, om muren eller planket inte är högre än 1,8 meter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter,
   2. anordna ett skärmtak över en sådan uteplats som anges i 1 eller över en altan, balkong eller entré, om skärmtaket tillsammans med andra skärmtak som har anordnats på tomten med stöd av undantag från krav på bygglov inte täcker en större area än 15,0 kvadratmeter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter, eller
   3. i omedelbar närhet av bostadshuset uppföra eller bygga till en komplementbyggnad som
      a) tillsammans med andra komplementbyggnader som har uppförts på tomten med stöd av undantag från krav på bygglov enligt denna paragraf eller motsvarande äldre bestämmelser inte får en större byggnadsarea än 15,0 kvadratmeter,
      b) har en taknockshöjd som inte överstiger 3,0 meter, och
      c) inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter.

En åtgärd som avses i 1-3 får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det.

Första stycket 3 gäller inte
   1. om kommunen enligt 8 § första stycket 2 a har bestämt att åtgärden kräver bygglov, eller
   2. för ett sådant bostadshus som utgör ett komplementbostadshus som avses i 4 a §. Lag (2014:900) .

4 a §
  Trots 2 § krävs det inte bygglov för att, i omedelbar närhet av ett en- eller tvåbostadshus, uppföra eller bygga till en byggnad som
   1. avses utgöra antingen en särskild bostad
(komplementbostadshus) eller en komplementbyggnad,
   2. tillsammans med övriga byggnader som har uppförts på tomten med stöd av denna paragraf inte får en större byggnadsarea än
30,0 kvadratmeter,
   3. har en taknockshöjd som inte överstiger 4,0 meter,
   4. inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter, och
   5. i förhållande till en järnväg inte placeras närmare spårets mitt än 30,0 meter.

Det krävs inte heller bygglov för att ändra en komplementbyggnad till ett sådant komplementbostadshus som avses i första stycket.

En åtgärd som avses i första eller andra stycket får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det. Sådan åtgärd får även vidtas närmare spårets mitt än
30,0 meter om järnvägens infrastrukturförvaltare medger det. Lag (2020:589) .

4 b §
  För en- eller tvåbostadshus krävs det trots 2 § inte bygglov för att
   1. göra högst en tillbyggnad som inte har en större bruttoarea än 15,0 kvadratmeter, som inte överstiger bostadshusets taknockshöjd och som inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter, eller
   2. på ett bostadshus som saknar takkupor bygga högst två kupor eller på ett bostadshus som redan har en takkupa bygga ytterligare en takkupa, där takkuporna får uppta högst halva takfallet och det inte innebär något ingrepp i den bärande konstruktionen.

En åtgärd som avses i första stycket 1 får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det.

Första stycket gäller inte för ett sådant bostadshus som utgör ett komplementbostadshus. Lag (2014:477) .

4 c §
  För enbostadshus krävs det trots 2 § inte bygglov för att i byggnaden inreda ytterligare en bostad. Detta gäller dock inte för ett sådant bostadshus som utgör ett komplementbostadshus. Lag (2014:477) .

4 d §
  En åtgärd som avses i 4 a-4 c §§ får inte vidtas utan bygglov
   1. om kommunen enligt 8 § första stycket 2 a har bestämt att åtgärden kräver bygglov, eller
   2. på byggnader eller inom bebyggelseområden som avses i 8 kap. 13 §.

En åtgärd som avser ett komplementbostadshus enligt 4 a §, en åtgärd enligt 4 b § första stycket 1 eller 4 c § får inte vidtas utan bygglov inom eller i anslutning till sådana områden som avses i 3 kap. 9 § andra stycket miljöbalken om det är fråga om flygplatser och övnings- eller skjutfält. Lag (2014:477) .

4 e §
  Vid tillämpningen av 4 a § ska ett komplementbostadshus inte anses utgöra ett sådant enbostadshus som avses i paragrafens första stycke. Lag (2014:477) .

4 f §
  För en- och tvåbostadshus och tillhörande komplementbostadshus krävs det, trots 2 § första stycket 2 och
3 c, inte bygglov för att med en altan anordna en uteplats på mark inom 3,6 meter från bostadshuset, om altanen inte är högre än 1,8 meter och inte placeras närmare gränsen än
4,5 meter.

En åtgärd som avses i första stycket får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det.

Första stycket gäller inte om åtgärden vidtas på en byggnad eller inom ett bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 §. Lag (2019:412) .

Ekonomibyggnader

Om det finns särskilda skäl kan kommunen i områdesbestämmelser bestämma att jord- och skogsbrukets ekonomibyggnader ska omfattas av en motsvarande bygglovsplikt som gäller för andra byggnader. Ett sådant särskilt skäl kan vara att man vill värna ett värdefullt kulturlandskap. Undantar man vissa ekonomibyggnader från det utökade lovkravet, till exempel sådana av en viss storlek och utformning, så har man den vägen en möjlighet att verka för att nya ekonomibyggnader ges en utformning som är anpassad till landskapet.

8 §
  Utöver det som följer av 2-7 §§ krävs det bygglov i den utsträckning som framgår av
   1. föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 §,
   2. det som kommunen för ett område som utgör en värdefull miljö
      a) i en detaljplan har bestämt i fråga om att vidta en åtgärd som avses i 4 § första stycket 3 eller 4 a-4 c §§,
      b) i en detaljplan eller områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att underhålla eller ändra ett byggnadsverk eller bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 §,
   3. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att utanför en sammanhållen bebyggelse vidta åtgärder som avses i 6 § första stycket 1 och 2,
   4. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om ekonomibyggnader för jordbruk, skogsbruk eller liknande näring,
   5. det som kommunen i en detaljplan eller områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att anordna eller väsentligt ändra anläggningar för sådana grundvattentäkter som avses i 11 kap.
11 § 1 miljöbalken,
   6. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om att i området färga om, byta fasadbeklädnad eller byta taktäckningsmaterial,
   7. det som kommunen i områdesbestämmelser har bestämt i fråga om att i området byta en byggnads färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller vidta någon annan åtgärd som avsevärt påverkar byggnadens yttre utseende,
   8. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om en sådan tillbyggnad som avses i 5 a §,
   9. det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om en sådan åtgärd som avses i 3 c §.

Första stycket 4 och 5 gäller endast om det finns särskilda skäl för en bygglovsprövning. Lag (2018:1324) .

Rivningslov

Genom bestämmelser i områdesbestämmelser kan kommunen införa motsvarande krav på rivningslov som gäller inom detaljplanelagt område.

10 §
  Det krävs rivningslov för att riva en byggnad eller en del av en byggnad
   1. inom ett område med detaljplan, om kommunen inte har bestämt något annat i planen, och
   2. utanför ett område med detaljplan, om kommunen i områdesbestämmelser har bestämt att ett rivningslov krävs.

Det krävs dock inte rivningslov, om byggnaden eller byggnadsdelen får uppföras utan bygglov och kommunen i detaljplanen eller områdesbestämmelserna inte har bestämt att det krävs rivningslov.

Skyltar och ljusanordningar

Inom ett område som utgör en värdefull miljö får kommunen i områdesbestämmelser bestämma att det krävs bygglov för att sätta upp, flytta eller väsentligt ändra skyltar eller ljusanordningar.

4 a §
  Utöver det som följer av 3 och 3 a §§ krävs det bygglov i den utsträckning som framgår av
   1. det som kommunen i en detaljplan inom ett område som utgör en värdefull miljö har bestämt för att sätta upp, flytta eller väsentligt ändra
      a) en sådan skylt som avses i 3 § andra stycket 1-4, eller
      b) en annan ljusanordning än en sådan anordning som avses i
3 a § 1,
   2. det som kommunen i områdesbestämmelser inom ett område som utgör en värdefull miljö har bestämt för att sätta upp, flytta eller väsentligt ändra
      a) en skylt, dock inte en sådan skylt som avses i 3 § andra stycket 5-8, eller
      b) en ljusanordning, eller
   3. det som kommunen i en detaljplan eller områdesbestämmelser har bestämt för att sätta upp, flytta eller väsentligt ändra en ljusanordning som ligger i närheten av en befintlig eller planerad anläggning för totalförsvaret, statlig flygplats, annan flygplats för allmänt bruk, kärnreaktor, annan kärnenergianläggning eller annan anläggning som kräver ett skydds- eller säkerhetsområde. Förordning (2017:102).

Minskad lovplikt

Plan- och bygglagen ger också vissa möjligheter att genom planbestämmelser minska lovplikten. En sådan bestämmelse kan innehålla villkor för att en åtgärd ska vara lovfri, till exempel att en byggnad eller ett plank i tomtgräns utförs på ett visst sätt eller enligt vissa typritningar. En sådan lovbefrielse kan vara ett sätt att stimulera en byggherre att utföra en viss åtgärd på ett visst sätt. En förutsättning för lovbefrielsen är att lovprövningen inte behövs för att tillvarata grannars intressen eller allmänna intressen.

Hjälpte informationen dig? Ja Nej
Tillbaka till toppen