På Boverket.se används cookies för att webbplatsens funktioner ska visas korrekt. Klicka på "Jag godkänner-knappen" för att acceptera att cookies används. Läs mer om Cookies

Gå till sidans meny Gå till sidans innehåll

Planbeskrivning, avtal och miljöbedömning

Granskad: 

De bindande delarna av en detaljplan består av  plankarta och  planbestämmelser. Men till planen finns det fler handlingar som är viktiga under såväl planprocessen som under planens genomförande för att klargöra planens innebörd. Risk- och säkerhetsaspekter kan tas upp på olika sätt i dessa handlingar. Risk- och säkerhetsfrågor ska behandlas i planbeskrivningen och i miljöbedömningen om en sådan görs. Frågorna kan också tas upp i genomförandeavtal.

Planbeskrivningen

I planbeskrivningen ska kommunen redovisa planeringsförutsättningarna, planens syfte och hur planen är avsedd att genomföras. De överväganden som har legat till grund för planens utformning med hänsyn till motstående intressen, exempelvis mot bakgrund av synpunkter under processen, och planens konsekvenser ska också redovisas. Om planen avviker från översiktsplanen ska det framgå på vilket sätt den gör det och skälen för avvikelsen.

33 §
  Planbeskrivningen ska innehålla en redovisning av
   1. planeringsförutsättningarna,
   2. planens syfte,
   3. hur planen är avsedd att genomföras,
   4. de överväganden som har legat till grund för planens utformning med hänsyn till motstående intressen och planens konsekvenser, och
   5. om planen avviker från översiktsplanen, på vilket sätt den i så fall gör det och skälen för avvikelsen.

Planbeskrivningen ska innehålla det illustrationsmaterial som behövs för att förstå planen.

Av redovisningen enligt första stycket 3 ska framgå de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att planen ska kunna genomföras på ett samordnat och ändamålsenligt sätt samt vilka konsekvenser dessa åtgärder får för fastighetsägarna och andra berörda. Vidare ska det framgå om kommunen avser att ingå exploateringsavtal eller genomföra markanvisningar, dessa avtals huvudsakliga innehåll och konsekvenserna av att planen helt eller delvis genomförs med stöd av ett eller flera sådana avtal. Lag (2015:668) .

33a §
  Om en detaljplan avser en eller flera bostadsbyggnader ska planbeskrivningen, om det inte kan anses obehövligt med hänsyn till bullersituationen, innehålla en redovisning av beräknade värden för omgivningsbuller
   1. vid bostadsbyggnadens fasad, och
   2. vid en uteplats om en sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden. Lag (2014:902) .

33b §
  Om en betydande miljöpåverkan inte kan antas enligt det beslut som avses i 5 kap. 11 a § andra stycket, ska skälen för bedömningen i den frågan anges i redovisningen enligt 33 § första stycket 4. Lag (2020:76) .

Planbeskrivningen kan vara till hjälp att tolka planen. Dess huvuduppgift är att tydliggöra och förklara planeringsförutsättningar, planens syfte och innebörd och skälen till planens utformning samt motiv för och innebörd av införda planbestämmelser. Det är särskilt viktigt att i planbeskrivningen tydligt ange syftet med planen. Detta med tanke på att alla planbestämmelser ska ha stöd i planens syfte. Dessutom får, vid prövning av åtgärder som enligt huvudregeln ska vara förenliga med planen, till exempel bygglov, avvikelse endast beviljas om åtgärden är förenlig med planens syfte.

Hur säkerhetsfrågor beaktats i planen, innebörden och motiv för eventuella planbestämmelser i säkerhetshöjande syfte redovisas i planbeskrivningen. De tekniska utredningar som blivit utförda och hur resultatet av dessa har påverkat planutformningen bör redovisas.

När det gäller identifierade risker, så räcker det inte med att beskriva dessa och redogöra för möjliga åtgärder i planbeskrivningen. Kommunen behöver genom reglering eller utformning av planen göra så att riskerna hanteras och så att markens lämplighet säkerställs.

Redovisning av omgivningsbuller i planbeskrivningen

När det gäller risken för människors hälsa till följd av omgivningsbuller ska planbeskrivningen innehålla en redovisning av beräknade värden för omgivningsbuller i de fall en detaljplan innehåller en eller flera bostäder. Redovisningen behöver inte göras om det med hänsyn till bullersituationen kan anses obehövligt, exempelvis om planerade bostadsbyggnader endast kan antas utsättas för omgivningsbuller i mindre omfattning.

33a §
  Om en detaljplan avser en eller flera bostadsbyggnader ska planbeskrivningen, om det inte kan anses obehövligt med hänsyn till bullersituationen, innehålla en redovisning av beräknade värden för omgivningsbuller
   1. vid bostadsbyggnadens fasad, och
   2. vid en uteplats om en sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden. Lag (2014:902) .

Läs mer om Redovisning av buller i planbeskrivningen här

Redovisning av hur planen är avsedd att genomföras

Planbeskrivningen ska redovisa hur planen är avsedd att genomföras samt vilka konsekvenser den får. Redovisningen ska bland annat innehålla de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som måste till för att genomföra detaljplanen. Det ska förutom en beskrivning av hur genomförandet ska gå till även framgå vilka konsekvenser som detaljplanens genomförande medför för fastighetsägare och andra berörda.

33 §
  Planbeskrivningen ska innehålla en redovisning av
   1. planeringsförutsättningarna,
   2. planens syfte,
   3. hur planen är avsedd att genomföras,
   4. de överväganden som har legat till grund för planens utformning med hänsyn till motstående intressen och planens konsekvenser, och
   5. om planen avviker från översiktsplanen, på vilket sätt den i så fall gör det och skälen för avvikelsen.

Planbeskrivningen ska innehålla det illustrationsmaterial som behövs för att förstå planen.

Av redovisningen enligt första stycket 3 ska framgå de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att planen ska kunna genomföras på ett samordnat och ändamålsenligt sätt samt vilka konsekvenser dessa åtgärder får för fastighetsägarna och andra berörda. Vidare ska det framgå om kommunen avser att ingå exploateringsavtal eller genomföra markanvisningar, dessa avtals huvudsakliga innehåll och konsekvenserna av att planen helt eller delvis genomförs med stöd av ett eller flera sådana avtal. Lag (2015:668) .

33a §
  Om en detaljplan avser en eller flera bostadsbyggnader ska planbeskrivningen, om det inte kan anses obehövligt med hänsyn till bullersituationen, innehålla en redovisning av beräknade värden för omgivningsbuller
   1. vid bostadsbyggnadens fasad, och
   2. vid en uteplats om en sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden. Lag (2014:902) .

33b §
  Om en betydande miljöpåverkan inte kan antas enligt det beslut som avses i 5 kap. 11 a § andra stycket, ska skälen för bedömningen i den frågan anges i redovisningen enligt 33 § första stycket 4. Lag (2020:76) .

I planbeskrivningens genomförandedel ska kommunen ange vilka åtgärder som ska vidtas, när och hur olika åtgärder ska göras, hur mycket det kostar, vem som ansvarar för att de blir utförda och vem som ska betala för dem.

Genomförandeavtal

För att säkerställa en detaljplans genomförande kan kommunen i civilrättsliga avtal med fastighetsägare eller exploatör komma överens om vissa genomförandeåtgärder. Sådana genomförandeavtal kallas exploateringsavtal eller markanvisningsavtal.

Exploateringsavtal

Exploateringsavtal regleras i PBL och definieras i lagen som ett avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur.

4 §
  I denna lag avses med

allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov,

bebygga: att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk,
bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader,

byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten,

byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den,
byggnadsnämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt denna lag,

byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning,

byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå i ett byggnadsverk,

exploateringsavtal: avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur,

genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21-25 §§,

kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde,

markanvisning: ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande,
medfinansieringsersättning: ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller en region ansvarar för,
miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet,
nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats,
ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas,
omgivningsbuller: buller från flygplatser, industriell verksamhet, spårtrafik och vägar,
planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser,
sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark,
tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym,

tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål,
underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde, och

ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Lag (2019:949) .

Exploateringsavtal avser i första hand åtaganden för en byggherre eller fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anlägganden av gator, vägar och andra allmänna platser samt anläggningar för vattenförsörjning och avlopp som är nödvändiga för att genomföra planen.

40 §
  Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.

Ett exploateringsavtal får omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som omfattas av detaljplanen kan antas öka i värde.

Byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Lag (2017:181) .

Exploateringsavtal kan också handla om att reglera överlåtelser av mark som behövs för att tillgodose behovet av allmänna platser.

Ett exploateringsavtal kan i vissa fall omfatta skydds- eller säkerhetshöjande åtgärder som kan nödvändiga att vidta i ett sammanhang för att den kvartersmark som planen möjliggör ska anses vara lämplig för bebyggelse. Det är dock inte säkert att skyddsåtgärder enligt ett exploateringsavtal mellan en kommun och t.ex. en byggherre eller en fastighetsägare anses vara tillräckligt för att en detaljplan ska anses vara lämplig för bebyggelse. Det kan vara nödvändigt att även antingen 1) reglera skyddsåtgärden med t.ex. planbestämmelser i detaljplanen, eller 2) vidta åtgärden innan detaljplanen antas. För länsstyrelsens vidkommande så finns det alltid en risk att en kommun omförhandlar ett avtal med en tredje part utan medverkan av t.ex. länsstyrelsen, efter det att en detaljplan antagits, och i sådana fall förlorar länsstyrelsen möjligheter till insyn i vilka skyddsåtgärder som vidtas. Också administrativa frågor kan regleras i ett exploateringsavtal, som tidplaner, kontroller med mera. Exploateringsavtalen får inte innehålla medfinansiering av verksamheter som en kommun har ett lagstadgat ansvar att utföra, till exempel vård, skola och omsorg (jfr. prop. 2013/14:126 s.157-158).

41 §
  Ett exploateringsavtal får inte innehålla ett åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att helt eller delvis bekosta byggnadsverk för vård, utbildning eller omsorg som kommunen har en skyldighet enligt lag att tillhandahålla. Lag (2014:900) .

Exploateringsavtal får bara reglera sådant som har stöd i lag. Avtalsvillkoren får inte gå längre än vad lagar som till exempel PBL och lagen om allmänna vattentjänster, LAV, medger.

Markanvisningsavtal

I PBL definieras markanvisning som ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande.

4 §
  I denna lag avses med

allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov,

bebygga: att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk,
bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader,

byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten,

byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den,
byggnadsnämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt denna lag,

byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning,

byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå i ett byggnadsverk,

exploateringsavtal: avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur,

genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21-25 §§,

kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde,

markanvisning: ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande,
medfinansieringsersättning: ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller en region ansvarar för,
miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet,
nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats,
ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas,
omgivningsbuller: buller från flygplatser, industriell verksamhet, spårtrafik och vägar,
planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser,
sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark,
tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym,

tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål,
underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde, och

ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Lag (2019:949) .

Miljöbedömning av detaljplaner

För alla detaljplaner ska kommunen göra en undersökning av om genomförandet av planen kan antas medföra en betydande miljöpåverkan eller inte, en så kallad behovsundersökning. I förordningen (SFS 1998:905) om miljökonsekvensbeskrivningar finns generella bestämmelser om vilka planer som ska antas medföra en betydande miljöpåverkan. Undersökningen ska bl.a. göras utifrån de kriterier som anges i bilaga 4 till MKB-förordningen. Om detaljplanen innebär att planområdet kan tas i anspråk för vissa specifika verksamheter som finns angivna i 4 kap. 34 § PBL gäller särskilda krav för undersökningen och miljöbedömningen. Om genomförandet av detaljplanen kan antas få en betydande miljöpåverkan ska en miljöbedömning göras. Det innebär att redovisningen av planens konsekvenser, miljökonsekvensbeskrivningen, MKB, ska uppfylla vissa krav i miljöbalken.

34 §
  Om en betydande miljöpåverkan kan antas enligt det beslut som avses i 5 kap. 11 a § andra stycket eller föreskrifter som regeringen har meddelat med stöd av 6 kap. 4 § miljöbalken, ska redovisningen enligt 33 § första stycket 4 i fråga om miljökonsekvenserna ha det innehåll som följer av 6 kap. 11,
12 och 16 §§ miljöbalken.

Redovisningen ska också uppfylla kraven i 6 kap. 35, 37 och
43 §§ miljöbalken och föreskrifter som har meddelats i anslutning till dessa bestämmelser, om genomförandet av detaljplanen kan antas medföra en betydande miljöpåverkan på grund av att planområdet får tas i anspråk för
   1. industriändamål,
   2. ett köpcentrum, en parkeringsanläggning eller något annat projekt för sammanhållen bebyggelse,
   3. en skidbacke, skidlift eller linbana med tillhörande anläggningar,
   4. en hamn för fritidsbåtar,
   5. ett hotellkomplex eller en fritidsby med tillhörande anläggningar, utanför sammanhållen bebyggelse,
   6. en permanent campingplats,
   7. en nöjespark,
   8. en djurpark,
   9. en spårväg, eller
   10. en tunnelbana. Lag (2020:76) .

I planbeskrivningen bör det tydligt framgå på vilket sätt som miljökonsekvensbeskrivningen har påverkat planens utformning. Även i de fall en miljökonsekvensbeskrivning inte har tagits fram bör kommunens ställningstagande när det gäller planens miljöpåverkan redovisas som en del av planens konsekvenser (jfr. prop. 2009/10:170 s. 215)

34 §
  Om en betydande miljöpåverkan kan antas enligt det beslut som avses i 5 kap. 11 a § andra stycket eller föreskrifter som regeringen har meddelat med stöd av 6 kap. 4 § miljöbalken, ska redovisningen enligt 33 § första stycket 4 i fråga om miljökonsekvenserna ha det innehåll som följer av 6 kap. 11,
12 och 16 §§ miljöbalken.

Redovisningen ska också uppfylla kraven i 6 kap. 35, 37 och
43 §§ miljöbalken och föreskrifter som har meddelats i anslutning till dessa bestämmelser, om genomförandet av detaljplanen kan antas medföra en betydande miljöpåverkan på grund av att planområdet får tas i anspråk för
   1. industriändamål,
   2. ett köpcentrum, en parkeringsanläggning eller något annat projekt för sammanhållen bebyggelse,
   3. en skidbacke, skidlift eller linbana med tillhörande anläggningar,
   4. en hamn för fritidsbåtar,
   5. ett hotellkomplex eller en fritidsby med tillhörande anläggningar, utanför sammanhållen bebyggelse,
   6. en permanent campingplats,
   7. en nöjespark,
   8. en djurpark,
   9. en spårväg, eller
   10. en tunnelbana. Lag (2020:76) .

En MKB kan vid behov innehålla en riskanalys som belyser risker för människors hälsa och säkerhet och risken för olyckor mm. Olycksriskerna bör beskrivas tillräckligt utförligt för att en miljökonsekvensbeskrivning ska kunna utgöra underlag for en samlad bedömning av konsekvenser for människors hälsa och miljön, både för den färdiga markanvändningen och under byggskedet. Den faktiska riskbilden för alternativa placeringar, utformningar och tekniska lösningar bör belysas. Många gånger innebär olika alternativ skillnader i säkerhet, som också behöver beskrivas. Det kan till exempel vara olika risknivåer, olika typer av olycksrisker, olika karaktär hos riskerna (exempelvis liten sannolikhet och stora konsekvenser respektive stor sannolikhet och små konsekvenser), olika kostsamma eller komplicerade  säkerhetsåtgärder, olika grupper av människor eller områden som utsätts för riskerna, människors olika riskuppfattningar samt olika förutsättningar for räddningsinsatser osv.

Hjälpte informationen dig? Ja Nej
Tillbaka till toppen