Vad är en ändring
Ändring av byggnad är ett vidsträckt begrepp som omfattar en stor mängd olika åtgärder. Även en åtgärd som vidtas för att bibehålla, det vill säga underhålla, en viss egenskap kan samtidigt medföra en förändring i något annat avseende och blir därmed också en ändring.
Begreppet ändring i plan- och bygglagen
Ändring av byggnad är i plan- och bygglagen, PBL, definierad som en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads
- konstruktion,
- funktion,
- användningssätt,
- utseende, eller
- kulturhistoriska värde.
4 §
I denna lag avses med
allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov,
bebygga: att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk,
bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader,
byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten,
byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den,
byggnadsnämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt denna lag,
byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning,
byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå i ett byggnadsverk,
exploateringsavtal: avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur,
genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21-25 §§,
kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde,
markanvisning: ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande,
medfinansieringsersättning: ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller en region ansvarar för,
miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet,
nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats,
ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas,
omgivningsbuller: buller från flygplatser, industriell verksamhet, spårtrafik och vägar,
planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser,
sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark,
tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym,
tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål,
underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde, och
ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Lag (2019:949) .
Med funktion avses byggnadens förmåga att tillgodose kraven i PBL på:
- de tekniska egenskaperna,
- utformningen med avseende på lämplighet för sitt ändamål, och
- utformningen med avseende på tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga.
1 §
En byggnad ska
1. vara lämplig för sitt ändamål,
2. ha en god form-, färg- och materialverkan, och
3. vara tillgänglig och användbar för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga.
4 §
Ett byggnadsverk ska ha de tekniska egenskaper som är vä-
sentliga i fråga om
1. bärförmåga, stadga och beständighet,
2. säkerhet i händelse av brand,
3. skydd med hänsyn till hygien, hälsa och miljön,
4. säkerhet vid användning,
5. skydd mot buller,
6. energihushållning och värmeisolering,
7. lämplighet för det avsedda ändamålet,
8. tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga,
9. hushållning med vatten och avfall,
10. bredbandsanslutning, och
11. laddning av elfordon.
Vad som krävs för att ett byggnadsverk ska anses uppfylla första stycket framgår av föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 2 §. Lag (2020:239) .
4 a §
En kommun får inte i andra fall än som följer av 4 kap.
12 och 16 §§ eller i fall där kommunen handlar som byggherre eller fastighetsägare, ställa egna krav på ett byggnadsverks tekniska egenskaper vid planläggning, i andra ärenden enligt denna lag eller i samband med genomförande av detaljplaner.
Om en kommun ställer sådana egna krav, är dessa krav utan verkan. Lag (2014:900) .
Många ändringsåtgärder är varken bygglovs- eller anmälningspliktiga, men omfattas ändå av reglerna om ändring.
2 §
Om inte annat följer av detta kapitel eller av föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 2 § ska kraven i 1 § uppfyllas på så sätt att de,
1. vid nybyggnad uppfylls för hela byggnaden,
2. vid ombyggnad uppfylls för hela byggnaden eller, om detta inte är rimligt, den betydande och avgränsbara del av byggnaden som påtagligt förnyas genom ombyggnaden, och
3. vid annan ändring av en byggnad än ombyggnad uppfylls i fråga om ändringen.
När det gäller kravet i 1 § 3 ska hinder mot tillgänglighet till eller användbarhet av lokaler dit allmänheten har tillträde trots första stycket alltid avhjälpas, om hindret med hänsyn till de praktiska och ekonomiska förutsättningarna är enkelt att avhjälpa.
5 §
Kraven i 4 § ska uppfyllas på så sätt att de
1. uppfylls vid nybyggnad, ombyggnad och annan ändring av en byggnad än ombyggnad, och
2. med normalt underhåll kan antas komma att fortsätta att vara uppfyllda under en ekonomiskt rimlig livslängd.
De egenskapskrav som ska uppfyllas vid tillämpningen av första stycket är de krav som gäller när uppförandet eller ändringen görs. Kraven ska uppfyllas i samma omfattning av byggnaden som anges i 2 § första stycket, om inte annat följer av föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 2 §.
Det som enligt första och andra styckena gäller i fråga om byggnad ska också tillämpas på andra anläggningar än byggnader.
I begreppet ändring ingår även tillbyggnad och ombyggnad. En tillbyggnad är en åtgärd där man ökar byggnadens volym. En ombyggnad är en ändring som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas.
4 §
I denna lag avses med
allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov,
bebygga: att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk,
bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader,
byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten,
byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den,
byggnadsnämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt denna lag,
byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning,
byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå i ett byggnadsverk,
exploateringsavtal: avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur,
genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21-25 §§,
kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde,
markanvisning: ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande,
medfinansieringsersättning: ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller en region ansvarar för,
miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet,
nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats,
ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas,
omgivningsbuller: buller från flygplatser, industriell verksamhet, spårtrafik och vägar,
planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser,
sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark,
tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym,
tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål,
underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde, och
ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Lag (2019:949) .
Då material, arbetsteknik och smak förändras över tid så medför de allra flesta ingrepp i en byggnad någon form av ändring. Ofta diskuteras det var gränsen mellan underhåll och ändring går, men någon skarp skiljelinje finns inte mellan dessa begrepp. En åtgärd som vidtas för att bibehålla, det vill säga underhålla, en viss egenskap kan samtidigt medföra en förändring i något annat avseende och kan därmed samtidigt vara en ändring. Om man till exempel byter ut ett tegeltak mot ett plåttak, så har man underhållit egenskapen klimatskärm, men utseendet är ändrat. Åtgärden är då samtidigt både underhåll och ändring (jämför proposition 2009/10:170 sidan 154).
En enklare plan- och bygglag, prop. 2009/10:170 (på Sveriges riksdags webbplats)
Även om de allra flesta underhållsåtgärder också är en ändring, så behöver det inte innebära att åtgärderna utlöser nya krav. Man måste alltid ta hänsyn till ändringens omfattning när man bedömer vilka krav som gäller. Ofta handlar det om att man inte får försämra en byggnads egenskaper, det vill säga, kraven blir inte högre än vad som följer av underhållskravet.
En omtapetsering medför en ändring av byggnadens utseende och är därför en ändring. Då ändringen är mycket begränsad utlöser den normalt inga krav. Även om en omtapetsering normalt inte utlöser några krav så är det till exempel inte tillåtet att sätta upp tapeter som avger ämnen som medför en oacceptabel risk för människors hälsa. Ändring av ytskikten kan även påverka brandskyddet.
Vilka krav som gäller vid ändring kan du läsa om på sidan Krav vid ändring av byggnader.
Rättsfall om vad som är ändring och ändrad del
Var gränsen går för att en åtgärd ska betraktas som en ändring diskuterades i en dom från Kammarrätten i Sundsvall (KR Sundsvall 2011-10-31 mål nr 274-10).
Domen utgick från äldre plan- och bygglagen, ÄPBL, men då de aktuella bestämmelserna inte har ändrats i sak, så är den relevant även vid tillämpningen av PBL.
Målet handlade om ett flerfamiljshus i två våningar från 1971 med tolv smålägenheter. I samband med en vindsbrand hade släckningsvatten trängt ned i långsidornas utfackningsväggar och orsakat mögelskador. Utfackningsväggarna byttes därför ut, men balkong- och altandörrar bedömdes vara i ett sådant skick att de kunde återmonteras. Byggnadsnämnden ansåg att åtgärden var en ändring och dörrarna därför skulle bytas eftersom de inte uppfyllde dagens tillgänglighetskrav. Försäkringsbolaget, som skulle bekosta åtgärderna, hävdade att eftersom ingen förändring eftersträvades så var åtgärden ingen ändring, utan enbart underhåll. Därmed skulle inga krav på en förbättrad tillgänglighet kunna ställas.
Såväl länsstyrelse som länsrätt gick på kommunens linje och ärendet överklagades till kammarrätten som begärde in yttrande från Boverket.
Boverkets yttrande
I Boverkets yttrande konstaterades det att det inte finns någon skarp gräns mellan underhåll och ändring. Underhåll görs för att upprätthålla en viss egenskap, till exempel tätskikt. En sådan åtgärd kan dock samtidigt medföra att en annan egenskap, till exempel utseendet, förändras och därmed är åtgärden också att betrakta som en ändring. Enligt Boverkets bedömning medför de flesta ingrepp i en byggnad någon form av ändring av egenskaper och utseende i förhållande till det ursprungliga utförandet eftersom material, arbetsteknik och smak förändras över tid.
Vid ändring ska åtgärden uppfylla såväl de tekniska egenskapskraven som varsamhetskraven i PBL. Normalt är det dock endast den ändrade delen som omfattas av kraven. Vid ändring ska också kraven anpassas med hänsyn till byggnadens förutsättningar och ändringens omfattning.
Av handlingarna i målet framgick inte exakt hur stor del av väggen som byttes ut. Boverket valde därför att resonera utifrån två typfall. I en situation där man enbart lossar ytterpanel, byter ut befintlig isolering mot ny och återmonterar ytterpanelen hade det framförallt varit isoleringen som var att betrakta som ändrad del. Det hade då varit rimligt att ställa krav på isoleringen och dess utförande med avseende på till exempel energihushållning, brandsäkerhet och skydd mot buller. Däremot kan knappast de delar av väggkonstruktionen som inte berördes av ingreppet, som till exempel reglar, betraktas som ändrad del. I ett sådant fall hade det inte varit skäligt att kräva förändringar i dessa för att till exempel tillgodose tillgänglighetskravet. Byts däremot en hel vägg ut, så måste hela väggen anses vara ändrad del. Inte minst genom storleken på byggnadsarbetena måste åtgärden då anses som så omfattande att det är skäligt att ställa krav på att alla relevanta tekniska egenskapskrav ska tillgodoses. Krav kan dock enbart ställas på själva väggen. Hade till exempel altanens höjdläge behövt justeras för att uppnå full tillgänglighet, så hade man inte kunnat kräva det i detta ärende eftersom altanen inte var berörd del. Ett skäl för att medge återmontering av de gamla dörrarna hade också kunnat vara om de hade bedömts vara en väsentlig del av byggnadens kulturhistoriska värde. Så var dock inte fallet i det aktuella ärendet.
Domstolens ställningstagande
Domstolen instämde i Boverkets bedömning att åtgärden var att betrakta som en ändring. I domskälen hänvisade domstolen också till Boverkets bedömning av de bägge typfallen och utifrån åtgärdernas omfattning i det aktuella fallet fann domstolen att det inte fanns något skäl att göra avsteg från kraven på tillgänglighet. Domen har vunnit laga kraft.
Webbutbildning
I webbutbildningen "Ändring och ombyggnad" får du lära dig mer om vad ändring och ombyggnad är, vilka krav som kan ställas, vilka delar som berörs av kraven och hur du kan resonera för att fastställa kravnivåerna.