Ny ekonomisk plan
Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan har upprättats och registrerats.
Innehållet i en ny ekonomisk plan bestäms av samma regler som gäller för den ursprungliga planen. Den nya planen ska vara fullständig och således även innehålla uppgifter om redan upplåtna lägenheter och förhållanden som inte förändrats. Den ska intygas av två intygsgivare och registreras av Bolagsverket.
Om upplåtelser sker i strid med kravet på en registrerad ny ekonomisk plan (3 kap. 4 § BRL) kan det aktualisera bostadsrättshavarens rätt att frånträda bostadsrätten om denne var i god tro vid upplåtelsen (4 kap. 8 § BRL). Rätten att frånträda bostadsrätten kan även bli aktuell vid avgiftshöjning (7 kap. 17 § BRL).
Olika situationer
Krav på att upprätta en ny plan gäller bara om det är aktuellt med nya upplåtelser. En förening får dock upplåta en lägenhet med bostadsrätt utan att den finns upptagen i en registrerad plan, om upplåtelsen inte har en väsentlig betydelse för föreningens verksamhet (3 kap. 4 § andra stycket BRL). Nya upplåtelser som kan aktualisera en ny plan uppkommer främst i två typsituationer:
- Uppbyggnaden av en ny förening drar ut på tiden, och när exempelvis de sista upplåtelserna ska göras har de ekonomiska förhållandena ändrats.
- En befintlig förening bestämmer sig för att upplåta nya bostadsrätter, exempelvis genom att utnyttja en tidigare oinredd vind eller genom att upplåta tidigare hyresrätter med bostadsrätt eller bygga om lokaler till bostäder.
Förhållandena kan ha ändrats under tiden från det att den senaste planen upprättades så att denna inte längre ger en rättvisande bild. Eftersom syftet med bestämmelserna om ny ekonomisk plan är att de ska utgöra ett skydd för blivande eller befintliga bostadsrättshavare, är en ny plan viktig om förändringarna innebär en försämring av betydelse (prop. 2002/03:12, s. 38-39). De ekonomiska förhållandena kan även förändras väsentligt i en befintlig förening som har för avsikt att upplåta fler bostadsrätter. Utöver de ekonomiska förändringarna är det alltid viktigt att bedöma efterfrågan på ortens bostadsmarknad vid ett större antal nya upplåtelser.
Det finns flera orsaker som kan aktualisera kravet på att en ny plan upprättas. Exempelvis kostnadsökningar som ligger utanför föreningens kontroll, som inflation, räntehöjningar eller ändrade tekniska lösningar. Det kan också vara så att lånesituationen över huvud taget förändras på ett mer ingripande sätt. En konkurs hos exempelvis den entreprenör som bygger bostadsrättsföreningens hus, eller en rättstvist mellan föreningen och entreprenören som bygger huset kan också påverka föreningens verksamhet. Eftersom uppgifterna i den ekonomiska planen får grundas på beräkningar, kan uppgifterna bli inaktuella redan av det skälet att beräkningarna inte håller. Det kan således finnas många olika orsaker till att förutsättningarna ändrats så mycket att en ny ekonomisk plan är nödvändig.
4 §
Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, får föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt förrän en ny ekonomisk plan har upprättats av föreningens styrelse och registrerats av Bolagsverket.
En förening får upplåta en lägenhet med bostadsrätt trots att den inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har någon sådan betydelse som sägs i första stycket. Lag (2004:247) .
8 §
Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelserna i 3 kap.
4 § med krav på en registrerad ny ekonomisk plan, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten, om han var i god tro när upplåtelsen skedde. Uppsägning skall ske inom tre månader från den dag då bostadsrättshavaren fick kännedom om det förhållande som bort föranleda upprättandet av en ny ekonomisk plan, dock inte senare än två år från upplåtelsen.
Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelserna i 2 § med krav på tillstånd för upplåtelse av bostadsrätt, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten.
Uppsägning får dock inte ske sedan Bolagsverket lämnat tillstånd till upplåtelsen och inte heller efter utgången av den i 2 § tredje stycket angivna tiden.
Sker uppsägning enligt första eller andra stycket, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersättning för bostadsrätten. Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada. Har lägenheten tillträtts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt att få bo kvar i lägenheten. Lag (2004:247) .
Redovisning av lägenheterna
En ny ekonomisk plan behöver inte upprättas när bostadsrättsföreningen vill ändra uppgifterna i lägenhetsredovisning i den ekonomiska planen och ingen ny lägenhet ska upplåtas med bostadsrätt. Uppgifterna i lägenhetsredovisning är endast en redovisning av uppgifter som är hämtade från exempelvis bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning. Lägenhetsredovisningen som framgår i den ekonomiska planen utgår endast från förutsättningarna som gällde när den ekonomiska planen upprättades. Det är därför lägenhetsförteckningen som ska uppdateras om några uppgifter som framgår av den behöver ändras.
Enstaka upplåtelser
Det är möjligt att göra enstaka upplåtelser av bostadsrätter utan att någon ny plan upprättas. En lägenhet får nämligen upplåtas med bostadsrätt även om lägenheten, eller viktiga uppgifter om lägenheten inte finns upptagna i en registrerad ekonomisk plan. Detta gäller dock endast om upplåtelsen inte har någon väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet. Om den skulle ha det måste en ny plan upprättas även i detta fall. Vad som är att se som enstaka upplåtelser bör lämpligen relateras till det totala lägenhetsbeståndet och kan därför inte uttryckas i absoluta tal.
Som tidigare nämnts får nya upplåtelser av bostadsrätter inte göras när det inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet. Om föreningen vill fortsätta att upplåta bostadsrätter, måste styrelsen därför först upprätta och registrera en ny plan. Det har tidigare varit oklart om en ny plan behöver upprättas när det inträffar en förändring som innebär en förbättring av föreningens ekonomiska situation. Denna oklarhet finns inte längre, sedan regeringen uttalat att endast en förändring som innebär en förväntad försämring kräver att en ny ekonomisk plan upprättas.