Finansieringsplan
En bostadsrättsförenings huvudsakliga tillgång utgörs av en eller flera fastigheter och hur dessa ska finansieras ska framgå av den ekonomiska planen.
Boverkets allmänna råd om finansieringsplan
Amorteringstiden bör inte överstiga husets nyttjandeperiod.
Insatser och upplåtelseavgifter fördelade på de olika bostadsrätterna kan anges per kvadratmeter lägenhetsarea i finansieringsplanen, eller anges i lägenhetsredovisningen. Finansieringsplanen bör utgå från en låneränta, även om kostnader föranledda av lån utgår i annan form än ränta. Det bör då anges med vilken avgift/kostnad ett lån är förenat med och hur det eventuellt kan komma att variera över tid. Om det varken finns ränta eller avgift så bör det anges om och när det kan komma att tas ut.I den ekonomiska planen respektive kostnadskalkylen ska ingå en finansieringsplan som anger hur förvärvet finansieras samt vilka kostnader som finansieringen är förknippad med.
Föreningens amorteringsprincip
Av finansieringsplanen ska lånebelopp och lånevillkor framgå (1 § punkt 7 och 3 § punkt 1-2 BRF). Med lånevillkor avses ett låns lånetid, räntesats, amortering, bindningstid och säkerhet. Föreningens amorteringsplan för de tre första åren ska också anges, men den framgår av den ekonomiska prognosen och behöver inte redovisas särskilt. Amorteringsprincipen bör dock framgå. Planen ska innehålla uppgifter om totalbeloppet av såväl insatserna som upplåtelseavgifterna samt deras fördelning i stort på de olika bostadsrätterna.
Beräkningsgrund för insatsers storlek
Det är styrelsen som bestämmer insatsernas storlek, om stadgarna inte anger annat. Det finns inga regler för hur insatserna ska bestämmas och det förekommer olika beräkningsgrunder, beroende på bland annat marknadsförutsättningar. Vid beräkning av detta kan hänsyn tas till lägenheternas storlek, variation i standard och utrustning, tillåten användning och belägenhet i våningsplan.
Det finns inget hinder mot att en bostadsrättsförening tar ut differentierade insatser. Detta innebär att olika insatser tas ut för likadana lägenheter. Tanken med detta är att boende som föredrar att redan från början betala en större kapitalinsats, för att därmed få lägre månadskostnader, ska kunna göra det. Det förutsätter dock stadgar som medger separata andelstal för drift och kapital, som underlag för avgiftsuttag.
Upplåtelseavgift kan tas ut endast om stadgarna medger det och storleken bestäms av styrelsen (jfr prop. 2002/03:12 sid. 92 f.).
Finansiering genom lån och insatser
Förvärvet av fastigheten finansieras vanligen genom en kombination av insatser och lån. Fördelningen av insatser och lån har historiskt varierat väsentligt och påverkar föreningens framtida kostnadsbild. Hur föreningens förvärv av fastigheten finansieras påverkar bland annat risken vid ränteförändringar och medlemmarnas exponering, direkt eller indirekt via avgifter. Räntenivån påverkar medlemmarnas ekonomi på två nivåer, dels avseende förvärv och finansiering av bostadsrätten, dels avseende föreningens finansiering av fastigheten och framtida underhåll.
Överfinansiering för åtgärder i närtid
Vid ombildning av hyresrätter till bostadsrätter tillkommer vanligen ytterligare en komponent i finansieringsplanen. I samband med hyresgästernas förvärv av fastigheten via föreningen är det inte ovanligt att det vid besiktningen av huset har noterats behov av underhåll/investeringar i en nära framtid. Det kan då vara aktuellt att redan i samband med förvärvet beakta den finansiering som erfordras för nödvändiga åtgärder. Det är inte fråga om att skapa en underhållsfond, som är en redovisningsteknisk konstruktion. Det görs en överfinansiering där föreningen försäkrar sig om erforderliga likvida medel från början, istället för att söka ytterligare lån strax efter tillträdet till fastigheten. I den ekonomiska planen redovisas likvida medel motsvarande den extra finansieringen som erhållits vid förvärvet.
Löpande kostnader och intäkter
Uppgifter ska lämnas om föreningens löpande kostnader och intäkter. Samtliga intäkter och kostnader samt in- och utbetalningar bör redovisas inklusive moms i den ekonomiska planen. Om föreningen har frivillig skattskyldighet för moms bör de belopp som påverkas av denna skattskyldighet redovisas exklusive moms.
Årsavgifter
Årsavgifterna avser enligt prop. 1990/91:92 att täcka utgifterna för föreningens löpande verksamhet. Föreningen kan även ha övriga intäkter som betalar en del av utgifterna från den löpande verksamheten.
Årsavgifterna bestäms av styrelsen efter de grunder som anges i stadgarna. Avgifterna kan beräknas efter verklig förbrukning eller med lika belopp per lägenhet.
Med dessa avgifter och övriga intäkter betalas sålunda löpande utgifter som räntor och amorteringar på lån, skatter, försäkringspremier, kostnader för fastighetens förvaltning, underhåll, uppvärmning, vatten, el och renhållning med mera, samt avsättning till fonder.
Årsavgifternas fördelning på de olika bostadsrätterna
Grunden för fördelningen av årsavgifterna ska framgå av föreningens stadgar. Årsavgifterna kan fördelas efter bostadsrätternas insatser, genom andelstal eller genom någon annan fördelningsgrund, exempelvis genom en avgift per kvadratmeter lägenhetsarea.
Andelstal
I bostadsrättslagstiftningen finns inget om andelstal, men föreningar använder oftast ett fastställt andelstal som ligger till grund för förhållandet mellan lägenheternas årsavgifter. Använder föreningen andelstal bör andelstalen noteras i föreningens lägenhetsförteckning.
Övriga intäkter
Utöver årsavgifterna kan föreningen ha exempelvis förvaltningsintäkter, intäkter av uthyrda lägenheter, extra förråd, lokaler och garageplatser samt vid likviditetsöverskott även ränteintäkter.