Färdigställandeskydd
När en konsument anlitar en näringsidkare för att utföra vissa arbeten på en- och tvåbostadshus, så kallade småhus, ska det i vissa fall finnas ett färdigställandeskydd. Färdigställandeskydd är ett krav för att byggnadsnämnden ska kunna ge startbesked i de fall ett sådant skydd krävs.
Vad är ett färdigställandeskydd?
Ett färdigställandeskydd är antingen en försäkring eller en bankgaranti. Skyddet är tänkt att hjälpa byggherren i egenskap av konsument om entreprenören till exempel har gått i konkurs eller av annan anledning inte kan fullgöra sina åtaganden. Färdigställandeskydd krävs däremot inte för arbeten som byggherren själv utför. (jfr prop. 2013/14:125 sid.15)
Fabrikanter av serietillverkade småhus erbjuder ofta konsumenten en försäkringslösning. När byggherren har upphandlat entreprenaden utan en husfabrikant eller större entreprenör som motpart är det vanligare med bankgaranti.
Färdigställandeskydd i form av en försäkring kallas ibland för fullgörandeförsäkring. Normalt hjälper husfabrikanten eller entreprenören till med all formalia vid tecknandet av försäkringen och det är inte ovanligt att man erbjuder tilläggstjänster, exempelvis en så kallad nybyggnadsförsäkring. Det är dock bara färdigställandeskyddet som är ett krav i lagstiftningen.
Färdigställandeskydd i form av bankgaranti är vanligast vid delad entreprenad. Byggherren handlar då själv upp de olika entreprenörerna var för sig och bankgarantier utfärdas i sådana fall av entreprenörernas respektive bank, med konsumenten som förmånstagare.
1 §
Om en näringsidkare har åtagit sig att för en konsuments räkning utföra arbeten som avser en- eller tvåbostadshus
(småhus), ska det i den omfattning som anges i 2 och 3 §§
finnas ett färdigställandeskydd, som består av en försäkring eller en bankgaranti.
Vad ingår i färdigställandeskyddet?
Ett färdigställandeskydd ska omfatta skälig ersättning för:
- extra kostnader för att slutföra arbetena,
- kostnader för att avhjälpa fel som en besiktningsman har anmärkt på, och
- kostnader för att avhjälpa skador på byggnaden som har orsakats av sådana fel.
Extra kostnader för att slutföra arbetena ersätts genom färdigställandeskyddet om näringsidkaren hamnar i sådant dröjsmål som ger konsumenten rätt att häva avtalet enligt konsumenttjänstlagen. Om näringsidkaren har gått i konkurs, eller av annan anledning inte kan fullgöra sitt åtagande, ersätts även kostnader för att avhjälpa fel och skador.
Färdigställandeskydd får begränsas till ett visst belopp, men ska alltid motsvara minst 10 procent av det avtalade priset för den åtgärd som skyddet avser. Detta medför dels att ett färdigställandeskydd bara kan tecknas om det avtalade priset är känt för byggherren och den som utfärdar färdigställandeskyddet, dels att den maximala ersättningsnivån är begränsad till det belopp som har överenskommits mellan utfärdaren av färdigställandeskyddet och förmånstagaren.
5 §
Ett färdigställandeskydd ska omfatta skälig ersättning för
1. extra kostnader för att slutföra arbetena,
2. kostnader för att avhjälpa fel som en besiktningsman har anmärkt på vid en slutbesiktning enligt 53 §
konsumenttjänstlagen (1985:716), och
3. kostnader för att avhjälpa skador på byggnaden som har orsakats av fel som avses i 2.
Färdigställandeskyddet får, till den del det avser ersättning för kostnader enligt första stycket 1, tas i anspråk om näringsidkaren hamnar i sådant dröjsmål som ger konsumenten rätt att häva avtalet enligt 29 § konsumenttjänstlagen. Till den del färdigställandeskyddet avser ersättning enligt första stycket 2 eller 3 får det tas i anspråk om näringsidkaren har gått i konkurs eller av annan anledning inte kan fullgöra sitt åtagande.
8 §
Ett färdigställandeskydd får begränsas till ett visst belopp. Det ska dock alltid motsvara minst tio procent av det avtalade priset för den åtgärd som omfattas av skyddet.
29 §
Är dröjsmålet av väsentlig betydelse för konsumenten, får han häva avtalet. Har mer än en obetydlig del av tjänsten utförts, får konsumenten dock häva avtalet endast beträffande den del som återstår.
Även i ett sådant fall får avtalet hävas i sin helhet, om syftet med tjänsten i huvudsak är förfelat på grund av dröjsmålet och näringsidkaren insett eller bort inse detta.
Om det finns starka skäl att anta att det kommer att inträffa dröjsmål av väsentlig betydelse för konsumenten, får han häva avtalet i enlighet med vad som sägs i första stycket. Lag (1990:935) .
Vilka kostnader täcks inte av färdigställandeskyddet?
Färdigställandeskyddet täcker normalt inte arbeten som inte är utförda även om de redan är betalda. Det är därför viktigt att det i avtalet mellan konsumenten och näringsidkaren regleras att kontraktssumman antingen ska betalas i sin helhet när arbetena är slutförda eller som delsummor enligt en betalningsplan. För att undvika detta problem kan betalningsplanen vara prestationsbunden, det vill säga att näringsidkaren har rätt att fakturera en delsumma först när ett visst arbetsmoment har utförts.
När krävs färdigställandeskydd?
Ett färdigställandeskydd ska finnas när en näringsidkare för en konsuments räkning utför vissa arbeten som avser ett småhus. Det behövs alltså inte för byggnader som inte är en- eller tvåbostadshus.
För småhus ska färdigställandeskydd finnas vid:
- nybyggnad,
- tillbyggnad, om det finns behov av ett sådant skydd, och
- åtgärd som är anmälningspliktig om det finns behov av ett sådant skydd
Med nybyggnad menas uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats. Med tillbyggnad menas en ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym.
Vid nybyggnad av ett småhus som inte ska användas för permanent bruk får byggnadsnämnden besluta att färdigställandeskydd inte behövs.
Det är byggherren som ska se till att ett färdigställandeskydd finns om det krävs ett sådant, men det tecknas ofta av näringsidkaren/entreprenören. Finns det flera entreprenörer krävs färdigställandeskydd för varje avtal.
1 §
Om en näringsidkare har åtagit sig att för en konsuments räkning utföra arbeten som avser en- eller tvåbostadshus
(småhus), ska det i den omfattning som anges i 2 och 3 §§
finnas ett färdigställandeskydd, som består av en försäkring eller en bankgaranti.
2 §
Ett färdigställandeskydd ska finnas vid en
1. nybyggnad, och
2. tillbyggnad eller åtgärd som är anmälningspliktig enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 8 § plan- och bygglagen (2010:900), om det finns behov av ett sådant skydd.
Ett färdigställandeskydd behövs dock inte, om åtgärden enligt
9 kap. 4-4 c §§ plan- och bygglagen inte kräver bygglov. Lag (2015:669) .
3 §
Den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt plan- och bygglagen (2010:900) (byggnadsnämnden)
prövar behovet av ett färdigställandeskydd enligt 2 § första stycket 2. Om ett småhus inte ska användas för permanent bruk, får nämnden trots 2 § första stycket 1 besluta att något färdigställandeskydd inte behövs.
Vid behovsprövningen ska byggnadsnämnden särskilt beakta de beräknade kostnaderna för näringsidkarens åtaganden och kostnaderna för färdigställandeskyddet.
4 §
Konsumenten ska se till att det finns ett färdigställandeskydd, om det krävs ett sådant enligt denna lag.
4 §
I denna lag avses med
allmän plats: en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov,
bebygga: att förse ett område med ett eller flera byggnadsverk,
bebyggelse: en samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader,
byggherre: den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten,
byggnad: en varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den,
byggnadsnämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt denna lag,
byggnadsverk: en byggnad eller annan anläggning,
byggprodukt: en produkt som är avsedd att stadigvarande ingå i ett byggnadsverk,
exploateringsavtal: avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur,
genomförandetiden: den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21-25 §§,
kvartersmark: mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde,
markanvisning: ett avtal mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande,
medfinansieringsersättning: ersättning som en byggherre eller en fastighetsägare i samband med genomförande av en detaljplan åtar sig att betala för en del av en kommuns kostnad för bidrag till byggande av en viss väg eller järnväg som staten eller en region ansvarar för,
miljönämnden: den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter på miljö- och hälsoskyddsområdet,
nybyggnad: uppförande av en ny byggnad eller flyttning av en tidigare uppförd byggnad till en ny plats,
ombyggnad: ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas,
omgivningsbuller: buller från flygplatser, industriell verksamhet, spårtrafik och vägar,
planläggning: arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser,
sammanhållen bebyggelse: bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark,
tillbyggnad: ändring av en byggnad som innebär en ökning av byggnadens volym,
tomt: ett område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål,
underhåll: en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde, och
ändring av en byggnad: en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde. Lag (2019:949) .
5 §
För åtgärder som inte kräver lov krävs det en anmälan vid
1. rivning av en byggnad eller en del av en byggnad,
2. nybyggnad eller tillbyggnad som enligt 9 kap. 7 § plan- och bygglagen (2010:900) har undantagits från krav på bygglov,
3. en ändring av en byggnad, om ändringen innebär att konstruktionen av byggnadens bärande delar berörs eller byggnadens planlösning påverkas avsevärt,
4. en installation eller väsentlig ändring av en hiss, eldstad, rökkanal eller anordning för ventilation i byggnader,
5. en installation eller väsentlig ändring av en anläggning för vattenförsörjning eller avlopp i en byggnad eller inom en tomt,
6. en sådan ändring av en byggnad som väsentligt påverkar brandskyddet i byggnaden,
7. underhåll av ett sådant byggnadsverk med särskilt bevarandevärde som omfattas av skyddsbestämmelser som har beslutats med stöd av 4 kap. 16 § eller 42 § andra stycket plan- och bygglagen eller motsvarande äldre föreskrifter,
8. nybyggnad eller väsentlig ändring av ett vindkraftverk,
9. uppförande eller tillbyggnad av ett sådant komplementbostadshus som avses i 9 kap. 4 a § plan- och bygglagen,
10. uppförande eller tillbyggnad av en sådan komplementbyggnad som avses i 9 kap. 4 a § plan- och bygglagen,
11. ändring av en komplementbyggnad som innebär att den blir ett komplementbostadshus,
12. tillbyggnad som avses i 9 kap. 4 b § första stycket 1 plan- och bygglagen,
13. byggande av takkupor som avses i 9 kap. 4 b § första stycket 2 plan- och bygglagen, eller
14. inredning av ytterligare en bostad i ett enbostadshus.
Om det vid åtgärderna kan antas uppkomma farligt avfall ska detta framgå av anmälan. Förordning (2020:708).
6 §
Kravet på anmälan enligt 5 § gäller inte
1. rivning av en byggnad eller en del av en byggnad som är
a) en komplementbyggnad,
b) ett sådant skärmtak eller en sådan tillbyggnad som avses i
9 kap. 4 eller 6 § plan- och bygglagen (2010:900), eller
c) en ekonomibyggnad för jordbruk, skogsbruk eller annan
liknande näring,
2. annan åtgärd än rivning som rör en ekonomibyggnad för jordbruk, skogsbruk eller annan liknande näring inom ett område som inte omfattas av en detaljplan,
3. åtgärd som avses i 5 § första stycket 3, 4, 5 eller 6 i fråga om en byggnad eller tomt som tillhör staten eller en region,
4. åtgärd som rör en sådan byggnad eller annan anläggning som är avsedd för totalförsvaret och som är av hemlig natur,
5. åtgärd som avses i 5 § första stycket 10, 12 eller 13, om åtgärden vidtas utanför ett område med detaljplan och utanför en sammanhållen bebyggelse där anmälan behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen,
6. åtgärd som avses i 5 § första stycket 3 i fråga om
a) en sådan komplementbyggnad, tillbyggnad eller takkupa som avses i 5 § första stycket 10, 12 och 13, om åtgärden vidtas utanför ett område med detaljplan och utanför en sammanhållen bebyggelse där anmälan behövs med hänsyn till omfattningen av byggnadsverk i bebyggelsen, eller
b) en sådan komplementbyggnad eller tillbyggnad som avses i
9 kap. 6 § plan- och bygglagen,
7. åtgärd som avses i 9 kap. 4 f § plan- och bygglagen, och
8. åtgärd som avser en altan som inte kräver lov enligt 9 kap.
2 § plan- och bygglagen om åtgärden
a) vidtas inom 3,6 meter från ett en- eller tvåbostadshus eller tillhörande komplementbostadshus, och
b) inte vidtas i anslutning till en byggnad eller inom ett bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 § plan- och bygglagen.
Förordning (2019:1085).
Byggnadsnämnden prövar behovet i vissa fall
Byggnadsnämnden ska pröva behovet av färdigställandeskydd i följande fall:
- nybyggnad av småhus som inte ska användas för permanent bruk,
- tillbyggnad av småhus, och
- anmälningspliktig åtgärd som rör småhus.
I dessa fall får byggnadsnämnden besluta att något färdigställandeskydd inte behövs. I övriga fall ska det finnas.
Vid behovsprövningen ska byggnadsnämnden särskilt beakta de beräknande kostnaderna för näringsidkarens åtaganden och kostnaderna för färdigställandeskyddet. Om ett fritidshus är av enklare slag krävs inte färdigställandeskydd enligt en kammarrättsdom. Enligt domen är det den totala produktionskostnaden som avses, eget arbete ingår inte. (jfr prop. 2013/14:125 sid. 15, Kammarrätten i Jönköping 2007-04-20, mål nr 761-07)
3 §
Den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter enligt plan- och bygglagen (2010:900) (byggnadsnämnden)
prövar behovet av ett färdigställandeskydd enligt 2 § första stycket 2. Om ett småhus inte ska användas för permanent bruk, får nämnden trots 2 § första stycket 1 besluta att något färdigställandeskydd inte behövs.
Vid behovsprövningen ska byggnadsnämnden särskilt beakta de beräknade kostnaderna för näringsidkarens åtaganden och kostnaderna för färdigställandeskyddet.
Byggnadsnämndens prövning bör ske innan det tekniska samrådet eftersom den som svarar för färdigställandeskyddet ska ges möjlighet att delta på det tekniska samrådet. Vid samrådet ska nämnden gå igenom behovet av ett färdigställandeskydd. En notering om det krävs eller inte krävs färdigställandeskydd är lämpligt att göra i protokollet till det tekniska samrådet.
16 §
Om samrådet avser en åtgärd för vilken det krävs ett färdigställandeskydd enligt lagen (2014:227) om färdigställandeskydd, ska byggnadsnämnden ge den som svarar för skyddet tillfälle att delta i samrådet. Lag (2014:228) .
19 §
Vid det tekniska samrådet ska man gå igenom
1. arbetets planering och organisation,
2. byggherrens förslag till kontrollplan och de handlingar i övrigt som byggherren har gett in,
3. hur identifieringen av avfall och återanvändbara byggprodukter har gjorts,
4. behovet av att byggnadsnämnden gör arbetsplatsbesök eller av andra tillsynsåtgärder,
5. behovet av ett färdigställandeskydd,
6. behovet av utstakning,
7. byggnadsnämndens behov av ytterligare handlingar inför beslut om kontrollplan eller startbesked, och
8. behovet av ytterligare sammanträden. Lag (2020:603) .
När krävs det inte färdigställandeskydd?
Kravet på färdigställandeskydd gäller enbart när åtgärden utförs av en näringsidkare för en konsuments räkning. Något färdigställandeskydd behöver därför inte finnas när en näringsidkare uppför huset åt sig själv oavsett om han eller hon avser att senare sälja det till en konsument. Färdigställandeskydd behövs inte heller när en konsument själv utför åtgärden utan att anlita någon näringsidkare, så kallad självbyggare. (jfr prop. 2013/14:125 sid. 15)
Det krävs inte färdigställandeskydd för de bygglovsbefriade åtgärderna:
- skyddad uteplats,
- skärmtak,
- komplementbyggnad, så kallad friggebod,
- komplementbyggnad eller komplementbostadshus på högst 30 m2, så kallade attefallshus,
- tillbyggnad på högst 15 m2,
- takkupor, eller
- inreda ytterligare bostad i ett enbostadshus.
2 §
Ett färdigställandeskydd ska finnas vid en
1. nybyggnad, och
2. tillbyggnad eller åtgärd som är anmälningspliktig enligt föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 8 § plan- och bygglagen (2010:900), om det finns behov av ett sådant skydd.
Ett färdigställandeskydd behövs dock inte, om åtgärden enligt
9 kap. 4-4 c §§ plan- och bygglagen inte kräver bygglov. Lag (2015:669) .
4 §
För en- och tvåbostadshus och till dem hörande fristående uthus, garage och andra små byggnader (komplementbyggnader)
krävs det, trots 2 § och föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 §, inte bygglov för att
1. med en mur eller ett plank anordna en skyddad uteplats inom 3,6 meter från bostadshuset, om muren eller planket inte är högre än 1,8 meter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter,
2. anordna ett skärmtak över en sådan uteplats som anges i 1 eller över en altan, balkong eller entré, om skärmtaket tillsammans med andra skärmtak som har anordnats på tomten med stöd av undantag från krav på bygglov inte täcker en större area än 15,0 kvadratmeter och inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter, eller
3. i omedelbar närhet av bostadshuset uppföra eller bygga till en komplementbyggnad som
a) tillsammans med andra komplementbyggnader som har uppförts på tomten med stöd av undantag från krav på bygglov enligt denna paragraf eller motsvarande äldre bestämmelser inte får en större byggnadsarea än 15,0 kvadratmeter,
b) har en taknockshöjd som inte överstiger 3,0 meter, och
c) inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter.
En åtgärd som avses i 1-3 får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det.
Första stycket 3 gäller inte
1. om kommunen enligt 8 § första stycket 2 a har bestämt att åtgärden kräver bygglov, eller
2. för ett sådant bostadshus som utgör ett komplementbostadshus som avses i 4 a §. Lag (2014:900) .
4 a §
Trots 2 § krävs det inte bygglov för att, i omedelbar närhet av ett en- eller tvåbostadshus, uppföra eller bygga till en byggnad som
1. avses utgöra antingen en särskild bostad
(komplementbostadshus) eller en komplementbyggnad,
2. tillsammans med övriga byggnader som har uppförts på tomten med stöd av denna paragraf inte får en större byggnadsarea än
30,0 kvadratmeter,
3. har en taknockshöjd som inte överstiger 4,0 meter,
4. inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter, och
5. i förhållande till en järnväg inte placeras närmare spårets mitt än 30,0 meter.
Det krävs inte heller bygglov för att ändra en komplementbyggnad till ett sådant komplementbostadshus som avses i första stycket.
En åtgärd som avses i första eller andra stycket får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det. Sådan åtgärd får även vidtas närmare spårets mitt än
30,0 meter om järnvägens infrastrukturförvaltare medger det. Lag (2020:589) .
4 b §
För en- eller tvåbostadshus krävs det trots 2 § inte bygglov för att
1. göra högst en tillbyggnad som inte har en större bruttoarea än 15,0 kvadratmeter, som inte överstiger bostadshusets taknockshöjd och som inte placeras närmare gränsen än 4,5 meter, eller
2. på ett bostadshus som saknar takkupor bygga högst två kupor eller på ett bostadshus som redan har en takkupa bygga ytterligare en takkupa, där takkuporna får uppta högst halva takfallet och det inte innebär något ingrepp i den bärande konstruktionen.
En åtgärd som avses i första stycket 1 får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det.
Första stycket gäller inte för ett sådant bostadshus som utgör ett komplementbostadshus. Lag (2014:477) .
4 c §
För enbostadshus krävs det trots 2 § inte bygglov för att i byggnaden inreda ytterligare en bostad. Detta gäller dock inte för ett sådant bostadshus som utgör ett komplementbostadshus. Lag (2014:477) .
4 d §
En åtgärd som avses i 4 a-4 c §§ får inte vidtas utan bygglov
1. om kommunen enligt 8 § första stycket 2 a har bestämt att åtgärden kräver bygglov, eller
2. på byggnader eller inom bebyggelseområden som avses i 8 kap. 13 §.
En åtgärd som avser ett komplementbostadshus enligt 4 a §, en åtgärd enligt 4 b § första stycket 1 eller 4 c § får inte vidtas utan bygglov inom eller i anslutning till sådana områden som avses i 3 kap. 9 § andra stycket miljöbalken om det är fråga om flygplatser och övnings- eller skjutfält. Lag (2014:477) .
4 e §
Vid tillämpningen av 4 a § ska ett komplementbostadshus inte anses utgöra ett sådant enbostadshus som avses i paragrafens första stycke. Lag (2014:477) .
4 f §
För en- och tvåbostadshus och tillhörande komplementbostadshus krävs det, trots 2 § första stycket 2 och
3 c, inte bygglov för att med en altan anordna en uteplats på mark inom 3,6 meter från bostadshuset, om altanen inte är högre än 1,8 meter och inte placeras närmare gränsen än
4,5 meter.
En åtgärd som avses i första stycket får vidtas närmare gränsen än 4,5 meter, om de grannar som berörs medger det.
Första stycket gäller inte om åtgärden vidtas på en byggnad eller inom ett bebyggelseområde som avses i 8 kap. 13 §. Lag (2019:412) .
Särskilda situationer
I några situationer kan det vara svårt för byggherren att se till att det finns ett färdigställandeskydd. En sådan situation är om byggherren avser att låta utföra åtgärden mot löpande räkning. Eftersom både banker och försäkringsgivare ofta vill begränsa färdigställandeskyddet till ett visst belopp, behöver de veta det avtalade priset för den åtgärd som skyddet avser. Vid arbete på löpande räkning är det slutliga priset inte känt när färdigställandeskyddet ska tecknas. Även om åtgärden utförs mot löpande räkning, bör näringsidkaren emellertid kunna lämna en ungefärlig prisuppgift som underlag för färdigställandeskyddet.
De flesta försäkringsgivare och banker kräver ett skriftligt avtal mellan konsumenten, det vill säga byggherren, och näringsidkaren. När byggherren är konsument och hantverkaren är näringsidkare är det därför enklast att använda ett standardavtal för uppförande eller tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus. Om byggherren inte vill ingå ett skriftligt avtal med näringsidkaren, innebär det att inget färdigställandeskydd kan tecknas. I sådana fall måste byggnadsnämnden ta beslut om att inte ge startbesked. Om det istället är näringsidkaren som inte vill teckna avtal med byggherren, kan det finnas skäl för byggherren att välja en annan entreprenör. Detsamma kan vara fallet om näringsidkarens bank av något skäl inte kan ställa ut en bankgaranti.
Inslag av eget arbete
En annan särskild situation är när byggherren, förutom att vara beställare och konsument, avser att genomföra delar av åtgärden på egen hand. Vid nybyggnad av ett småhus för permanent bruk krävs i sådana fall ett färdigställandeskydd för entreprenaddelen, det vill säga för de arbeten som byggherren köper in av näringsidkare.
Detta krav gäller även om det inte är känt i exakt vilken utsträckning arbeten kommer att köpas in. Även i sådana fall bör det emellertid finnas ett avtal mellan byggherren och näringsidkaren. Precis som om åtgärden utförs mot löpande räkning, bör näringsidkaren då kunna lämna en ungefärlig prisuppgift som underlag för färdigställandeskyddet.
När ska beviset visas upp?
Om det krävs ett färdigställandeskydd ska bevis om ett sådant visas upp för byggnadsnämnden innan startbesked lämnas. Byggnadsnämnden ska inte ge ett startbesked om inte ett bevis om att det finns ett färdigställandeskydd har visats upp för nämnden. Om byggnadsnämnden vid behovsprövningen bedömer att färdigställandeskydd krävs men byggherren inte anser det och motsätter sig kravet ska byggnadsnämnden ta beslut om att inte ge startbesked. Då får byggherren möjlighet att överklaga beslutet och få frågan prövad i högre instans. Byggnadsnämndens beslut om färdigställandeskydd får överklagas hos länsstyrelsen. Länsstyrelsens beslut får överklagas hos mark- och miljödomstolen.
23 §
Byggnadsnämnden ska med ett startbesked godkänna att en åtgärd som avses i 3 § får påbörjas, om
1. åtgärden kan antas komma att uppfylla de krav som gäller enligt denna lag eller föreskrifter som har meddelats med stöd av lagen,
2. ett bevis om att det finns ett färdigställandeskydd som avses i 16 § har visats upp för nämnden, om det krävs ett sådant skydd,
3. ett bevis om besked om skyddsrum har visats upp för nämnden, om det krävs ett sådant besked enligt 3 kap. 4 § lagen (2006:545) om skyddsrum,
4. en redovisning av alternativa energiförsörjningssystem har visats upp för nämnden, om en sådan redovisning krävs enligt
23 § lagen (2006:985) om energideklaration för byggnader, och
5. de villkor som har uppställts enligt 4 kap. 14 § eller 9 kap. 37 a § är uppfyllda.
Vid anmälan som avser åtgärder enligt 9 kap. 4 a-4 c §§ ska byggnadsnämndens bedömning enligt första stycket endast omfatta det som anges i första stycket 1. Lag (2015:668) .
12 §
Att byggnadsnämnden inte får besluta om startbesked för byggnadsarbetet innan ett bevis om färdigställandeskydd har visats upp för nämnden, framgår av 10 kap. 23 § plan- och bygglagen (2010:900).
13 §
Byggnadsnämndens beslut enligt denna lag får överklagas hos länsstyrelsen.
Länsstyrelsens beslut får överklagas hos mark- och miljödomstol.
När krävs färdigställandeskydd (FSS)
| Byggnadstyp | Nybyggnad | Tillbyggnad | Anmälningsplikt |
| Småhus-totalentreprenad | FSS | BN gör behovsprövning | BN gör behovsprövning |
| Småhus - näringsidkare bygger åt sig själv | Ej FSS | Ej FSS | Ej FSS |
| Småhus - självbyggare | Ej FSS | Ej FSS | Ej FSS |
| Småhus - självbyggare och entreprenad | FSS för entreprenad-delen | BN gör behovsprövning för entreprenaddelen | BN gör behovsprövning för entreprenaddelen |
| Småhus - lovfria åtgärder PBL 9:4-4c | Ej FSS | Ej FSS | Ej FSS |
| Småhus - ej permanent bruk | BN gör behovsprövning | BN gör behovsprövning | BN gör behovsprövning |
| Bostadsbyggnad - ej småhus | Ej FSS | Ej FSS | Ej FSS |
Äldre regler
Före 1 juni 2014 fanns det vid vissa byggåtgärder krav på byggfelsförsäkring och/eller färdigställandeskydd. I ärenden där startbesked ges från och med 1 juni 2014 krävs ingen byggfelsförsäkring. Om byggfelsförsäkring har tecknats före detta datum gäller dock den upphävda lagen om byggfelsförsäkring mm.
Mellan 2 juli 2014 och 1 januari 2016 krävdes färdigställandeskydd för vissa bygglovsbefriade åtgärder.