Intygets utformning
Boverkets allmänna råd om intygets utformning och innehåll syftar till att uppmärksamma intygsgivarna på att i större omfattning agera självständigt och underteckna individuella intyg.
Hur intyget ska utformas
Intygsgivaren förutsätts arbeta opartiskt och oberoende (3 kapitlet 3 § andra och tredje stycket bostadsrättslagen och 4 kapitlet 4 § andra och tredje stycket lagen om kooperativ hyresrätt). Uppdraget är personligt.
3 §
Intygsgivare ska utses av bostadsrättsföreningen bland dem som
1. regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda intyg, eller
2. i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet
(EES) driver en i den staten etablerad verksamhet som omfattar utfärdandet av intyg av liknande slag som avses i 2 §.
Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon omständighet som kan rubba förtroendet för hans eller hennes opartiskhet eller oberoende. En sådan omständighet kan vara tidigare samarbete med den andra intygsgivare som föreningen har utsett eller avser att utse.
Den som är anställd hos ett företag, en organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller som har hjälpt till med förenings-bildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen får inte utses till intygsgivare. Detsamma gäller den som inte har en försäkring för den ersättningsskyldighet som han eller hon kan ådra sig i verksamheten. Lag (2022:1026) .
3 a §
De som bostadsrättsföreningen utser till intygsgivare ska godkännas av regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Ett godkännande ska inte lämnas om valet av intygsgivare strider mot 3 §. Lag (2022:1026) .
3 b §
Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer får meddela föreskrifter om vem som får ges behörighet som intygsgivare, om tillsyn över intygsgivare och om disciplinära åtgärder mot intygsgivare. Lag (2022:1026) .
Gemensamt eller individuellt intyg
En fråga som uppkommit är om en granskad plan ska vara försedd med två intyg eller ett gemensamt undertecknat intyg. Det är vanligt att intygsgivare arbetar parvis och undertecknar ett gemensamt intyg men också att de undertecknar två individuella intyg. Förarbetena är skrivna och bestämmelserna utformade, på ett sådant sätt att det pekar på att avsikten med lagen är att intyget ska vara gemensamt. Men det kan finnas fördelar med två intyg. Även om intygsgivarna granskar en och samma plan skulle de kunna uppfatta någon omständighet på olika sätt eller inte ha tagit del av samma information.
Det finns ekonomiska planer där det förekommer två intyg utvisande bland annat att intygsgivarna inte har tagit del av samma handlingar.
Skadeståndsansvar
Av ett personligt uppdrag följer ett skadeståndsansvar gentemot föreningen och bostadsrättshavarna respektive de kooperativa hyresgästerna (10 kapitlet 1 a § bostadsrättslagen respektive 6 kapitlet 1 a § lagen om kooperativ hyresrätt. Det torde därför ligga i intygsgivarens intresse att underteckna individuella intyg.
Övrigt om utformningen
Beträffande handlingar som varit tillgängliga vid granskningen är det av stor betydelse att det av intyget framgår till exempel vilka som är parter i ett köpeavtal och vilka parterna är som lämnar en garantiutfästelse över osålda lägenheter. Uppgiften om vilka parterna är i ett avtal bör lämnas om det inte är en uppenbar olägenhet för någon part.
Intygsgivarna bör signera samtliga sidor i de planer och kalkyler de granskar och tillhörande handlingar. Med tillhörande handlingar avses dokument som har bilagts den ekonomiska planen/kostnadskalkylen.
För att det inte ska råda osäkerhet om intygsgivarnas insatser är det vidare lämpligt att det anges i intyget om någon av intygsgivarna har besökt platsen för projektet och även skälet till ett uteblivet platsbesök. Om det istället för ett platsbesök har gjorts en kontroll genom samtal med aktuell kommun, till exempel, bör det anges. Det bör också framgå av intyget om det avser en bedömning av en slutlig kostnad eller en beräknad kostnad. I övrigt syftar det allmänna rådet till att göra intygsgivarna uppmärksamma på formalia, på vad som ska framgå av intyget.
Intygen kan avslutas med uppgift om ansvarsförsäkring och att de av Boverket är förklarade behöriga att utfärda intyg för ekonomiska planer och kostnadskalkyler.
Krav på ansvarsförsäkring
Den 1 januari 2024 infördes ett krav på föreningarna att välja intygsgivare som har en ansvarsförsäkring. Om försäkring saknas kommer Boverket inte att godkänna valet av intygsgivare.
Från och med den 1 juni 2024 blir ansvarsförsäkring dessutom ett krav för att en person ska kunna meddelas behörighet som intygsgivare.
Boverkets allmänna råd om intygets utformning
- - om intygsgivaren har besökt fastigheten i samband med granskningen av den ekonomiska planen eller kostnadskalkylen.
- - om intyget avser en bedömning av en slutlig kostnad eller en beräknad kostnad och
- - att lägenheterna kan upplåtas med hänsyn till ortens bostadsmarknad.