Ersättning på grund av bestämmelser om skydd av kulturvärden
En detaljplan eller områdesbestämmelser kan innehålla bestämmelser om skydd för särskilt värdefulla byggnadsverk, tomter, bebyggelseområden och allmänna platser – till exempel för att bevara en kulturhistoriskt intressant byggnad. Om bestämmelsen innebär att pågående markanvändning avsevärt försvåras har fastighetsägaren rätt till ersättning av kommunen.
Bestämmelser om skydd av kulturvärden
Kommunen får i en detaljplan bestämma hur allmänna platser som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt ska skyddas.
8 §
I en detaljplan får kommunen bestämma
1. hur allmänna platser som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt ska skyddas, och
2. hur allmänna platser som har enskilt huvudmannaskap ska användas och utformas. Lag (2014:900) .
I en detaljplan får kommunen också bestämma om skydd för särskilt värdefulla byggnadsverk, tomter och bebyggelseområden.
16 §
I en detaljplan får kommunen
1. bestämma placering, utformning och utförande av byggnadsverk och tomter,
2. i fråga om byggnadsverk bestämma de preciserade krav som behövs för att följa kraven på varsamhet enligt 2 kap. 6 §
tredje stycket och 8 kap. 17 och 18 §§,
3. bestämma om skydd för sådana särskilt värdefulla byggnadsverk, tomter, bebyggelseområden och allmänna platser som avses i 2 kap. 6 § tredje stycket och 8 kap. 13 §,
4. bestämma att byggnader som omfattas av förbudet mot förvanskning enligt 8 kap. 13 § inte får rivas, och
5. i fråga om andra ändringar av byggnader än tillbyggnader bestämma sådana krav på byggnadsverk som avses i 16 kap. 2 och 5 §§ och bestämma undantag från sådana krav. Lag (2014:900) .
Med områdesbestämmelser får kommunen reglera bland annat hur mark för gemensam användning får användas och utformas och, i samband med det, skydda sådan mark som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. Med områdesbestämmelser kan också regleras hur byggnadsverk och tomter får placeras, utformas och utföras.
42 §
Med områdesbestämmelser får kommunen endast reglera
1. grunddragen för användningen av mark- och vattenområden för bebyggelse, fritidsanläggningar, kommunikationsleder och andra jämförliga ändamål, om det behövs för att säkerställa syftet med översiktsplanen eller för att tillgodose ett riksintresse enligt 3 eller 4 kap. miljöbalken,
2. användningen och utformningen av mark för gemensam användning,
3. största tillåtna byggnads- eller bruksarean för fritidshus och storleken på tomter för sådana hus,
4. omfattningen av kraven på bygglov enligt det som anges i 9 kap. 7 och 8 §§, rivningslov enligt 9 kap. 10 § första stycket 2 och marklov enligt 9 kap. 13 §, och
5. placering, utformning och utförande av byggnadsverk och tomter och i samband med det bestämma
a) om vegetation och markytans utformning och höjdläge inom sådana områden som avses i 9 kap. 13 § 1,
b) om skyddsanordningar för att motverka sådana störningar från omgivningen som avses i 12 § 1, och
c) i frågor som avses i 16 § 2, 4 och 5.
I samband med en reglering enligt första stycket 2 eller 5 får kommunen även reglera skydd för sådana särskilt värdefulla byggnadsverk, tomter och bebyggelseområden som avses i 2 kap. 6 § tredje stycket och 8 kap. 13 § samt för sådan mark för gemensam användning som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. Lag (2014:900) .
Vid beslut om en detaljplan med bestämmelser om skydd av kulturvärden har den som äger en fastighet som berörs av bestämmelsen rätt till ersättning av kommunen för den ekonomiska skada som bestämmelsen medför. Rätten till ersättning gäller dock endast om bestämmelsen innebär att pågående markanvändning avsevärt försvåras inom den berörda delen av fastigheten.
10 §
Om kommunen i en detaljplan inför en bestämmelse som avses i 4 kap. 8 § 1 eller 16 § 3 eller i områdesbestämmelser inför en bestämmelse som avses i 4 kap. 42 § andra stycket, har den som äger en fastighet som berörs av bestämmelsen rätt till ersättning av kommunen för den skada som bestämmelsen medför.
Rätten till ersättning gäller dock endast om bestämmelsen innebär att pågående markanvändning avsevärt försvåras inom berörd del av fastigheten.
Första och andra styckena gäller inte bestämmelser om rivningsförbud. För sådana bestämmelser gäller i stället 7 §. Lag (2014:900) .
Uttrycken avsevärt försvåras och berörd del
När man bedömer kvalifikationsgränsen för om markanvändningen "avsevärt försvåras" ska hänsyn också tas till vissa andra beslut om restriktioner för markanvändningen enligt plan- och bygglagen, lagen om kulturminnen m.m., miljöbalken och skogsvårdslagen. Besluten ska ha meddelats inom tio år före det senaste beslutet. Det saknar betydelse om rätten att begära ersättning för en äldre skada har gått förlorad. Ersättning ska alltså betalas om den sammanlagda skadan, den så kallade ackumulerade skadan, under tioårsperioden innebär att pågående markanvändning avsevärt försvåras.
22 §
Vid bedömningen av en skadas betydelse enligt någon av bestämmelserna i 5-7 och 10-13 §§ ska hänsyn också tas till
1. andra beslut som avses i 5-7 och 10-13 §§,
2. beslut enligt 3 kap. 2 § kulturmiljölagen (1988:950),
3. beslut enligt 7 kap. 3, 5, 6, 9, 22 eller 24 § miljöbalken,
4. beslut som innebär att tillstånd enligt 7 kap. 11 § andra stycket eller 28 b-29 a §§ miljöbalken inte ges,
5. förelägganden eller förbud enligt 12 kap. 6 § fjärde stycket miljöbalken,
6. beslut som innebär att dispens inte ges i fråga om de bestämmelser som avses i 1-5,
7. beslut enligt 18 § skogsvårdslagen (1979:429), och
8. inverkan av föreskrifter som har meddelats med stöd av
30 § skogsvårdslagen.
Första stycket gäller endast i fråga om beslut och föreskrifter som har meddelats inom tio år före det senaste beslutet.
Att en talerätt eller rätt till ersättning eller inlösen med anledning av ett beslut som avses i första stycket har gått förlorad till följd av bestämmelserna i 15 kap. 4 § eller motsvarande bestämmelser i miljöbalken eller kulturmiljölagen hindrar inte att hänsyn tas till beslutet. Lag (2017:568) .
Enligt förarbetena till den tidigare plan- och bygglagen menas med "avsevärt försvåras" en minskning av marknadsvärdet med i storleksordningen 5–10 procent. Om skadan i absoluta tal är stor är det en i relativa tal mindre skada som fastighetsägaren ska behöva tåla.
Med uttrycket "berörd del" menas i skogsbruket ett skogsbestånd eller flera mindre bestånd som avses bli behandlade med samma åtgärd samtidigt. Med berörd del inom jordbruket avses det åkerskifte eller den äng som framstår som en brukningsmässigt avgränsad del. I bebyggelsefallet avses med berörd del den aktuella tomtplatsen, vilket i de flesta fall är detsamma som hela den berörda fastigheten.
Ersättning och inlösen
Om pågående markanvändning avsevärt försvåras ska ersättning betalas för fastighetens marknadsvärdeminskning och för eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av planen eller bestämmelserna. Vid bedömningen av skada och ersättning ska dock förväntningsvärden inte beaktas, det vill säga värden som beror på att marknaden förväntar sig att markanvändningen ska förändras. Ersättning ska betalas för hela skadan, det vill säga även för den del som ligger under kvalifikationsgränsen.
23 §
Vid bestämmande av ersättning enligt detta kapitel ska 4 kap.
expropriationslagen (1972:719) tillämpas.
24 §
I fall som avses i någon av bestämmelserna i 3 och 5-8 §§, 9 § första stycket samt 10-12 §§ ska, trots det som sägs i 23 §, ersättning för minskning av en fastighets marknadsvärde bestämmas
1. som skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde före och efter beslutet eller den åtgärd som avses i 8 §, och
2. utan hänsyn till förväntningar om ändring av markanvändningen.
Vid bestämmande av ersättningen ska 4 kap. 1 § andra stycket expropriationslagen
(1972:719) tillämpas.
I fall som avses i 5, 7 och 12 §§ ska ersättningen minskas med ett belopp som motsvarar det som på grund av 5 § andra stycket och 7 § andra stycket ska tålas utan ersättning.
Om skadan är så stor att användningen av fastigheten synnerligen försvåras är kommunen skyldig att lösa in fastigheten om fastighetsägaren begär det.
13 §
Om ett beslut som avses i 5, 6 eller 7 §, 9 § första stycket eller 10 eller 11 § medför att användningen av fastigheten synnerligen försvåras, är kommunen skyldig att på fastighetsägarens begäran lösa in fastigheten.
Det som gäller i fråga om fastighetens ägare ska gälla också den som har en särskild rätt till fastigheten, till exempel ett servitut eller ett arrende.
12 §
Det som enligt 5-11 §§ gäller i fråga om fastighetens ägare ska gälla också den som har en särskild rätt till fastigheten.
Den som vill begära ersättning måste göra det inom två år från den dag då beslutet om detaljplan eller områdesbestämmelser vann laga kraft. Talan får dock väckas senare om skadan inte rimligen kunde förutses inom tvåårsperioden.
5 §
I fall som avses i 14 kap. 3-7 och 9-13 §§ ska talan väckas inom två år från den dag då det beslut som talan grundas på vann laga kraft.
I fall som avses i 14 kap. 2 och 8 §§ ska talan väckas inom två år från den dag då den åtgärd som talan grundas på utfördes.
En talan får dock väckas senare än som anges i första och andra styckena, om skadan inte rimligen kunde förutses inom tvåårsperioden.
Om kommunen avser att införa bestämmelser om skydd, placering, utformning och utförande av byggnadsverk och tomter i en detaljplan får kommunen förelägga den som kan komma att drabbas av en skada till följd av bestämmelserna att inom en viss tid anmäla sitt anspråk på ersättning eller inlösen. Tidsfristen för anmälan ska bestämmas till minst två månader.
26 §
Om ett förslag till detaljplan kan medföra en sådan skada som avses i 14 kap. 7, 10 eller 12 §, får kommunen förelägga den som kan komma att drabbas av skadan att inom en viss tid anmäla sitt anspråk på ersättning eller inlösen.
Föreläggandet ska innehålla en upplysning om att rätten till ersättning annars kan gå förlorad.
Föreläggandet ska innehålla upplysningar om förslagets innebörd.
Tidsfristen för anmälan ska bestämmas till minst två månader. En bestämmelse om att kommunen inte får anta planen innan tidsfristen har löpt ut finns i 28 §.
Den som inte anmäler sina anspråk inom den utsatta tidsfristen förlorar sin rätt till ersättning eller inlösen. Om skadan inte rimligen kunde förutses inom den angivna tiden finns dock rätten till ersättning eller inlösen kvar.
27 §
Den som inte anmäler sina anspråk inom den tid som avses i 5 kap. 26 §
förlorar sin rätt till ersättning eller inlösen.
Trots det som sägs i första stycket gäller rätt till ersättning eller inlösen om skadan inte rimligen kunde förutses inom den angivna tiden.
Om kommunen begär det och det inte är uppenbart oskäligt, ska domstolen förordna att ersättningen ska betalas ut först när vissa åtgärder har genomförts, exempelvis om en byggnadsdel ska bevaras av kulturhistoriska skäl. Syftet med bestämmelsen är att kommunen inte ska vara tvungen att kompensera fastighetsägaren utan att åtgärder faktiskt har utförts.
6 §
Ersättning enligt 14 kap. 2, 3 och 5-13 §§ ska bestämmas i pengar som ska betalas på en gång eller, om det finns särskilda skäl, med ett visst årligt belopp. Om ersättningen ska betalas årligen och förhållandena ändras, ska det årliga beloppet omprövas på begäran av kommunen, fastighetsägaren eller den som har en särskild rätt till fastigheten.
Om kommunen begär det och det inte är uppenbart oskäligt, ska domstolen förordna att ersättning enligt 14 kap. 7, 10 eller 12 § ska betalas ut först när vissa åtgärder med byggnaden har utförts.
Om kommunen har infört bestämmelser om skydd, placering, utformning och utförande av byggnadsverk och tomter efter ett planföreläggande och för att tillgodose ett riksintresse enligt miljöbalken, är staten skyldig att ersätta kommunen för dess kostnader för ersättning eller inlösen.
25 §
Om kommunens införande av ett rivningsförbud som avses i 7 § eller en bestämmelse som avses i 10 § har gjorts efter ett planföreläggande enligt 11 kap. 15 § och för att tillgodose ett riksintresse enligt 3 eller 4 kap.
miljöbalken, är staten skyldig att ersätta kommunen dess kostnader för ersättning eller inlösen.