Vad säger lagen?

I hyreslagen ställs vissa minimikrav om de boendes rätt till information och inflytande i samband med ombyggnad.

Informera hyresgästerna skriftligen

Hyresgästerna har rätt att få skriftlig information om planerad ombyggnad. Detta gäller om det handlar om åtgärder som påverkar bruksvärdet eller om du vill ändra lägenhetsindelningen.

Jordabalk (1970:994) 12 kap 18e §

Det är viktigt att se till att informationen verkligen når varje hyresgäst. Du kan till exempel överlämna den personligen, och kanske be om en underskrift från hyresgästen på att den mottagits. Den kan också skickas i ett rekommenderat brev. Då får du som hyresvärd ett kvitto på att informationen nått fram.

Underhållsåtgärder kan genomföras utan hyresgästernas godkännande

Du behöver ha hyresgästernas godkännande för att bygga om. Men för åtgärder som inte höjer standarden på lägenheterna krävs inget godkännande från hyresgästerna. Du får till exempel genomföra sedvanligt underhåll som att måla, tapetsera, byta golvbeläggning, slipa parketten eller byta vitvaror utan hyresgästernas medgivande. Att bara byta rörstammar är också underhåll och kräver alltså i sig inte något godkännande.

Du behöver ha hyresgästens medgivande för att komma in i lägenheten

Du kan också behöva hyresgästens medgivande för att få komma in i lägenheten och genomföra ombyggnadsåtgärderna. Som hyresvärd har du i vissa fall rätt att gå in utan medgivande, till exempel vid akuta skador, som vattenläckor och liknande. I samband med ombyggnad bör hyresvärden alltid skaffa sig medgivande från hyresgästen för att få tillträde till lägenheterna. Om det inte går att få ett medgivande finns det regler om vad som gäller i hyreslagen 26 §. Där framgår att en hyresvärd i sista hand får vända sig till kronofogden för att få komma in i lägenheten.

Jordabalk (1970:994) 12 kap 26 §

Du kan behöva ersätta hyresgästerna för olägenheterna

En hyresgäst har rätt till skälig nedsättning av hyran om lägenheten inte kan användas så som det är tänkt. Det heter att "hinder och men uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande". Så kan det till exempel vara vid en ombyggnad, om toaletten eller köket under en period inte går att använda. Den rätten går inte att avtala bort.

Det går däremot att avtala bort rätten till hyresnedsättning för olägenheter som uppstår till följd av sedvanligt underhåll. Men bara om det inte rör sig om alltför omfattande underhåll vid ett och samma tillfälle, så att det blir orimligt mot hyresgästen. Detta framgår av Hyreslagen 16 § och 10-12 §§.

Det framgår av 16 §, p. 3, hyreslagen att reglerna om hyresnedsättning, skadestånd m.m. i 10-12 §§ även ska tillämpas om det uppstår hinder eller men för hyresgästen att nyttja sin lägenhet. En förutsättning är dock att hyresgästen inte vållat hindret.

Jordabalk (1970:994) 12 kap 16 §

Omoderna lägenheter får renoveras till lägsta godtagbara standard

Lägenheter som inte är fullt moderna får rustas upp till vad man kallar lägsta godtagbara standard utan att inhämta hyresgästernas godkännande. Lägsta godtagbara standard innebär, något förenklat, att bostaden har kök eller kokvrå, uppvärmning, toalett och bad eller dusch. Det har de allra flesta lägenheter i Sverige i dag.

Jordabalk (1970:994) 12 kap 18a §

För åtgärder som påverkar bruksvärdet behöver du ha hyresgästernas godkännande

Om det handlar om standardhöjande åtgärder eller väsentliga förändringar av lägenheter, måste du som fastighetsägare inhämta hyresgästernas godkännande innan åtgärderna påbörjas. Varje enskild hyresgäst måste lämna sitt godkännande för åtgärder i den egna lägenhet och när det gäller åtgärder i de gemensamma utrymmena behöver du ett godkännande från en majoritet av berörda hyresgäster.

Det finns inget formellt krav på att godkännandet ska göras skriftligen men i praktiken är det nödvändigt. Annars har du som hyresvärd inga möjligheter att bevisa att du faktiskt fått ett godkännande.

Vad är bruksvärde?

En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. Det är hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som bestämmer dess bruksvärde. Olika individers skilda värderingar och behov påverkar inte bruksvärdet.

Mer information finns på hyresnämndens webbplats (se länk till höger).

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

Jordabalk (1970:994) 12 kap 18d §

Hyresnämnden kan ge sitt tillstånd – efter två månader

Om någon eller några hyresgäster inte lämnar sitt godkännande har du möjlighet att vända dig till hyresnämnden, som då gör en intresseavvägning. Det måste ha gått två månader sedan hyresgästerna fick information om vilka åtgärder som du vill genomföra, innan du kan lämna en ansökan till hyresnämnden. Det är bland annat därför som det kan vara bra att ha någon form av bevis på att du lämnat skriftlig information till varje hyresgäst.

Jordabalk (1970:994) 12 kap 18e §

Hyresnämnden gör en avvägning mellan dina skäl att genomföra ombyggnadsåtgärderna och hyresgästernas skäl för att de inte ska genomföras. Avvägningen ska göras mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan tänkas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden ta hänsyn till individuella omständigheter.

Hyresnämnden kan alltså ge dig tillstånd att genomföra ombyggnaden, trots att inte alla hyresgäster lämnat sitt godkännande. Du måste ha ett beaktansvärt intresse av att bygga om och det får inte vara oskäligt mot hyresgästerna att ombyggnaden genomförs.

Jordabalk (1970:994) 12 kap 18f §

Utan godkännande ingen hyreshöjning

Åtgärder som påbörjats innan hyresgästerna gett sitt godkännande eller hyresnämnden gett sitt tillstånd kan inte ligga till grund för hyreshöjning.

Jordabalk (1970:994) 12 kap 55a §

Hyresnämnden kan förbjuda dig att utföra åtgärderna och det kan bli fråga om vite (en slags böter) om du bryter mot förbudet.

Jordabalk (1970:994) 12 kap 18h §

Allmännyttiga bostadsbolag ska erbjuda boendeinflytande

Allmännyttiga bostadsföretag som drivs i aktiebolagsform har ett generellt krav på sig att erbjuda sina hyresgäster inflytande över sitt boende och även ett inflytande över företaget (allmännyttelagen). Det står inte uttryckligen något om inflytande just vid ombyggnad, men hyreslagens krav på hyresgästernas godkännande gäller förstås även de allmännyttiga bostadsbolagen.

Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag 1-6 §§

Boinflytandeavtal med stöd av förhandlingsordningen

Många hyresvärdar har tecknat avtal om förhandlingsordning med en organisation av hyresgäster. Sådana avtal tecknas med stöd av hyresförhandlingslagen och reglerar bland annat hur hyresförhandlingar ska gå till. Inom ramen för förhandlingsordningen kan det också tecknas ett så kallat boinflytandeavtal. I dessa avtal regleras vilket inflytande hyresgästerna ska ha över förvaltning med mera, samt hur inflytandet ska gå till rent praktiskt.

Granskad: Sidansvarig: Webbredaktionen
Hjälpte informationen dig? Ja Nej