Mark- och vattenområdens användning och bebyggelse inom kommunen kan regleras med detaljplaner eller områdesbestämmelser. Plan- och bygglag (2010:900) 4:1 1 § Inom kommunen får mark- och vattenområdens användning, bebyggelse och byggnadsverkbyggnadsverkByggnadsverk är en byggnad eller annan anläggning. (PBL) regleras med detaljplaner eller områdesbestämmelser enligt detta kapitel. Stäng lagtext Både detaljplaner och områdesbestämmelser får rättsverkan. Den bedömning som görs i en detaljplan ger ramarna för prövningen av framtida bygglovsärenden. Därmed blir lovhanteringen enklare.

Detaljplan

Kommunen kan använda detaljplan för att pröva om ett mark- och vattenområde är lämpligt för bebyggelse. Det gäller till exempel både när det ska byggas nytt och när bebyggelse ska förändras eller bevaras. Plan- och bygglag (2010:900) 4:2 2 § Kommunen ska med en detaljplan pröva ett mark- eller vattenområdes lämplighet för bebyggelse och byggnadsverk samt reglera bebyggelsemiljöns utformning för
1. en ny sammanhållen bebyggelsesammanhållen bebyggelseSammanhållen bebyggelse, bebyggelse på tomter som gränsar till varandra eller skiljs åt endast av en väg, gata eller parkmark. (PBL), om det behövs med hänsyn till omfattningen av bygglovspliktiga byggnadsverk i bebyggelsen,
2. en bebyggelse som ska förändras eller bevaras, om regleringen behöver ske i ett sammanhang, och
3. ett nytt byggnadsverk som inte är ett vindkraftverk, om
a) byggnadsverket är en byggnadbyggnadByggnad, varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den. (PBL) eller kräver bygglov enligt 9 kap. eller föreskrifter som har meddelats med stöd av 16 kap. 7 §, och
b) byggnadsverkets användning får betydande inverkan på omgivningen eller om det råder stor efterfrågan på området för bebyggande. Trots första stycket 3 krävs det ingen detaljplan, om byggnadsverket kan prövas i samband med en prövning av ansökan om bygglov eller förhandsbesked och användningen av byggnadsverket inte kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. Stäng lagtext Detaljplanen ska redovisa allmänna platser, kvartersmarkkvartersmarkKvartersmark är mark som enligt en detaljplan inte ska vara allmän plats eller vattenområde. (PBL) och vattenområden och gränserna för dessa.Plan- och bygglag (2010:900) 4:5 5 § I en detaljplan ska kommunen
1. bestämma och ange gränserna för allmänna platser, kvartersmark och vattenområden,
2. bestämma användningen och utformningen av allmänna platser som kommunen är huvudman för, och
3. bestämma användningen av kvartersmark och vattenområden. Stäng lagtext  

Under arbetet med detaljplanen tar kommunen ställning till allmänna intressen enligt andra kapitlet plan- och bygglagen samt till hushållningsbestämmelserna i tredje och fjärde kapitlen miljöbalken. Observera att de krav som inte har prövats i detaljplanen och som gäller allmänna intressen tas upp i bygglovsprövningen.
 
Detaljplanen medför i princip en rätt att bygga i enlighet med planen under en särskild angiven genomförandetidgenomförandetidGenomförandetiden, den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21–25 §§. (PBL), som är minst 5 och högst 15 år. Plan- och bygglag (2010:900) 4:21 21 § I detaljplanen ska kommunen ange en genomförandetid. Tiden ska bestämmas så att det finns rimliga möjligheter att genomföra planen, men tiden får inte vara kortare än fem år och inte längre än femton år. Tiden räknas från den dag då beslutet att anta planen vinner laga kraft. Om någon del av planen får genomföras tidigare på grund av ett förordnande enligt 13 kap. 17 § tredje stycket, räknas tiden från den dag då genomförandet får påbörjas. Detta gäller dock inte om kommunen i planen har bestämt att tiden ska räknas från en senare tidpunkt eller bestämt olika tider för skilda områden av planen. Stäng lagtext
Planen är bindande vid prövning av lov. Detaljplanen reglerar även andra rättigheter och skyldigheter, inte bara mellan markägarna och samhället utan också markägarna emellan.
 
Varje detaljplan anger en eller flera huvudmän för allmänna platser. Kommunen är normalt huvudman för allmänna platser men även enskilda fastighetsägare, eller samfällighetsföreningar kan vara huvudman. Om kommunen är huvudman medför planen en rätt – och även en skyldighet – att lösa in mark som är avsedd för allmänna platser. Huvudmannaskap medför en skyldighet att ställa i ordning och underhålla dessa allmänna platser.Plan- och bygglag (2010:900) 4:21 21 § I detaljplanen ska kommunen ange en genomförandetid. Tiden ska bestämmas så att det finns rimliga möjligheter att genomföra planen, men tiden får inte vara kortare än fem år och inte längre än femton år. Tiden räknas från den dag då beslutet att anta planen vinner laga kraft. Om någon del av planen får genomföras tidigare på grund av ett förordnande enligt 13 kap. 17 § tredje stycket, räknas tiden från den dag då genomförandet får påbörjas. Detta gäller dock inte om kommunen i planen har bestämt att tiden ska räknas från en senare tidpunkt eller bestämt olika tider för skilda områden av planen. Stäng lagtext  Plan- och bygglag (2010:900) 6:14 14 § Om ett markområde enligt detaljplanen ska vara en enda fastighet men vid genomförandetidens utgång omfattar flera fastigheter med olika ägare och kommunen enligt planen är huvudman för en allmän platsallmän platsAllmän plats är en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov. (PBL), får kommunen lösa fastigheter eller delar av fastigheter så att fastighetsindelningen överensstämmer med planen. Stäng lagtext  Plan- och bygglag (2010:900) 14:14 14 § Om mark eller annat utrymme enligt en detaljplan ska användas för en allmän plats som kommunen är huvudman för eller för annat än enskilt byggande, är kommunen skyldig att på fastighetsägarens begäran lösa in marken eller utrymmet. Stäng lagtext  

Områdesbestämmelser

Områdesbestämmelser kan upprättas inom begränsade områden som inte har detaljplan exempelvis om kommunen vill reglera grunddragen i mark- och vattenanvändningen för att säkerställa syftet i översiktsplanen. .Dessutom finns ett antal andra frågor som kan regleras genom områdesbestämmelser.  Plan- och bygglag (2010:900) 4:41-43 41 § Kommunen får anta områdesbestämmelser för att i vissa avseenden reglera begränsade områden av kommunen som inte omfattas av en detaljplan.42 § Med områdesbestämmelser får kommunen endast reglera
1. grunddragen för användningen av mark- och vattenområden för bebyggelse, fritidsanläggningar, kommunikationsleder och andra jämförliga ändamål, om det behövs för att säkerställa syftet med översiktsplanen eller för att tillgodose ett riksintresse enligt 3 eller 4 kap. miljöbalken,
2. användningen och utformningen av mark för gemensam användning och, i samband med det, skydd för sådan mark som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt,
3. största tillåtna byggnads- eller bruksarean för fritidshus och storleken på tomter för sådana hus,
4. omfattningen av kraven på bygglov enligt det som anges i 9 kap. 7 och 8 §§, rivningslov enligt 9 kap. 10 § första stycket 2 och marklov enligt 9 kap. 13 §,
5. placering, utformning och utförande av byggnadsverk och tomter och i samband med det bestämma
a) om vegetation och markytans utformning och höjdläge inom sådana områden som avses i 9 kap. 13 § 1,
b) om skyddsanordningar för att motverka sådana störningar från omgivningen som avses i 12 § 1, och
c) i frågor som avses i 16 § 2–5, och
6. om exploateringssamverkan. En bestämmelse om exploateringssamverkan enligt första stycket 6 ska uppfylla de krav som enligt 6 kap. 2 § gäller för detaljplanebestämmelser om exploateringssamverkan. Det som där sägs om detaljplan ska på motsvarande sätt tillämpas på områdesbestämmelserna.43 § Kommunen ska redovisa områdesbestämmelserna och skälen för dem i en särskild handling. Handlingen ska utformas så att det tydligt framgår hur bestämmelserna reglerar bebyggelse, byggnadsverk och miljön i övrigt. Ett beslut om att ändra eller upphäva områdesbestämmelser och skälen för det ska också redovisas i en särskild handling.
Stäng lagtext

Regleringen i områdesbestämmelserna är inte uttömmande och ger inte någon direkt rätt att använda marken på angivet sätt. Byggandets omfattning, som till exempel byggnadshöjd och våningsantal, får inte regleras med områdesbestämmelser. De ger inte heller någon garanterad byggrätt. Det som framförallt skiljer områdesbestämmelser från detaljplan är att de saknar ett obligatoriskt minsta innehåll och att det inte finns några regler om hur de ska genomföras.