Start / Detaljplanering / Planbestämmelser / Administrativa bestämmelser / Fastighetsindelning

Fastighetsindelning

I en detaljplan får kommunen besluta om fastighetsindelningsbestämmelser som lägger fast hur ett område ska vara indelat i fastigheter. Det kan också handla om vilka servitut och ledningsrätter som ska bildas, ändras eller upphävas samt vilka gemensamhetsanläggningar som ska finnas.

Texterna om planbestämmelser i PBL kunskapsbanken ska ses som hjälp i arbetet med nya detaljplaner. Boverket kommer att arbeta vidare med texterna för att göra dem till allmänna råd. Detta arbete kommer bland annat att bestå av konsekvensutredning och remissförfarande. Vad Allmänna råd innebär kan du läsa om här.

Fastighetsindelningsbestämmelser motsvarar vad som tidigare kunde regleras i en fastighetsplan. Sådana bestämmelser får införas i detaljplanen om det behövs för att man ska kunna få till stånd en ändamålsenlig indelning i fastigheter eller för att annars underlätta planens genomförande.
Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 18 § 18 § I en detaljplan får kommunen bestämma en största eller minsta storlek på fastigheter, bestämma markreservat för gemensamhetsanläggningar samt, om det behövs för genomförandet av en ändamålsenlig indelning i fastigheter eller för att annars underlätta detaljplanens genomförande, bestämma
1. hur området ska vara indelat i fastigheter,
2. de servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter som ska bildas, ändras eller upphävas,
3. de anläggningar som ska utgöra gemensamhetsanläggningar, och
4. de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningarna och de utrymmen som ska tas i anspråk för anläggningarna.
En detaljplanebestämmelse om markens indelning i fastigheter eller om servitut eller liknande särskilda rättigheter ska vara förenlig med 3 kap. 1 § och 5 kap.
4 § första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988).
En detaljplanebestämmelse om inrättande av en gemensamhetsanläggning ska vara förenlig med 5 och 6 §§ anläggningslagen (1973:1149). En detaljplanebestämmelse om ledningsrätt ska vara förenlig med 6 § ledningsrättslagen (1973:1144). 18a § Bestämmelserna i 18 § om fastigheter ska tillämpas också på mark eller annat utrymme som hör till flera fastigheter gemensamt. Lag (2011:335) Stäng lagtext

Genom fastighetsindelningsbestämmelser får kommunen bestämma:

  • hur området ska vara indelat i fastigheter
  • vilka servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter som ska bildas, ändras eller upphävas
  • vilka anläggningar som ska utgöra gemensamhetsanläggningar, vilka fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningarna och vilka utrymmen som ska tas i anspråk för anläggningarna.

När används fastighetsindelningsbestämmelser

Bestämmelser om fastighetsindelning bör införas när till exempel ägostrukturen i ett kvarter är splittrad och utbyggnaden sker successivt, när en gemensam gårdssanering eller parkeringsanläggning är nödvändig för att genomföra en detaljplan eller för att bevara ett fastighetsmönster av betydelse för en viss kulturmiljö. Det finns dock ingen skyldighet för kommunen att införa fastighetsindelningsbestämmelser.

Fastighetsindelningsbestämmelser ska framförallt användas när endast en lösning eftersträvas. Ett exempel är att undvika problemet med "först till kvarn" när gränsdragningen inom ett kvarter ska avgöras. Andra exempel är att en gemensamhetsanläggning eller ett servitut måste lokaliseras på ett visst sätt inom ett kvarter. Omvänt kan fastighetsindelningsbestämmelser vara ett hinder om alternativa lösningar är möjliga vid genomförandet.

Villkorsprövning

Om fastighetsindelningsbestämmelser ska tas in i detaljplanen måste vissa villkor i fastighetsbildningslagen, anläggningslagen respektive ledningsrättslagen prövas i planärendet.
Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 18 § 18 § I en detaljplan får kommunen bestämma en största eller minsta storlek på fastigheter, bestämma markreservat för gemensamhetsanläggningar samt, om det behövs för genomförandet av en ändamålsenlig indelning i fastigheter eller för att annars underlätta detaljplanens genomförande, bestämma
1. hur området ska vara indelat i fastigheter,
2. de servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter som ska bildas, ändras eller upphävas,
3. de anläggningar som ska utgöra gemensamhetsanläggningar, och
4. de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningarna och de utrymmen som ska tas i anspråk för anläggningarna.
En detaljplanebestämmelse om markens indelning i fastigheter eller om servitut eller liknande särskilda rättigheter ska vara förenlig med 3 kap. 1 § och 5 kap.
4 § första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988).
En detaljplanebestämmelse om inrättande av en gemensamhetsanläggning ska vara förenlig med 5 och 6 §§ anläggningslagen (1973:1149). En detaljplanebestämmelse om ledningsrätt ska vara förenlig med 6 § ledningsrättslagen (1973:1144). 18a § Bestämmelserna i 18 § om fastigheter ska tillämpas också på mark eller annat utrymme som hör till flera fastigheter gemensamt. Lag (2011:335) Stäng lagtext
 

En detaljplanebestämmelse om markens indelning i fastigheter eller om servitut eller liknande särskilda rättigheter ska vara förenlig med vissa bestämmelser i fastighetsbildningslagen. Detta innebär att de fastigheter som enligt planbestämmelsen ska bildas ska vara varaktigt lämpliga för sitt ändamål. Det innebär också att de fastighetsregleringar som krävs för att genomföra fastighetsindelningen ska leda till att fastighetsvärdena ökar.
Fastighetsbildningslag (1970:988) 3 kap 1 § 1 § Fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir med hänsyn till belägenhet, omfång och övriga förutsättningar varaktigt lämpad för sitt ändamål. Härvid ska särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till behövliga vägar utanför sitt område. Om fastigheten ska användas för bebyggelse, ska den vidare kunna få godtagbara anordningar för vatten och avlopp. Fastighetsbildning får inte äga rum, om den fastighet, som ska nybildas eller ombildas för nytt ändamål, inte kan antas få varaktig användning för sitt ändamål inom överskådlig tid. Fastighetsbildning får inte heller äga rum, om ändamålet med hänsyn till sin art och övriga omständigheter bör tillgodoses på något annat sätt än genom fastighetsbildning. En tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme får ny- eller ombildas endast om det står klart att åtgärden är lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose det avsedda ändamålet. Vid tillämpningen av första och andra styckena ska en sådan fastighetsbildnings särskilda karaktär beaktas. Därutöver gäller vad som föreskrivs i 1 a och 1 b §§. Lag (2009:183) 1a § Fastighetsbildning som medför att en tredimensionell fastighet nybildas eller ombildas får ske endast om
1. den tredimensionella fastigheten är avsedd att rymma en byggnadbyggnadByggnad, varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den. (PBL) eller annan anläggning eller en del av en sådan,
2. den tredimensionella fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt,
3. det står klart att åtgärden a) är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, och
b) är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och
4. den tredimensionella fastigheten, om den är avsedd för bostadsändamål, är ägnad att omfatta minst tre bostadslägenheter.
I fråga om fastighetsbildning för en anläggning som ännu inte har uppförts gäller dessutom att fastighetsbildning enligt första stycket får ske endast om
1. det är nödvändigt för att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen, och
2. den tredimensionella fastigheten kan antas få användning för sitt ändamål inom en nära framtid. Första och andra styckena tilllämpas också vid fastighetsbildning som innebär att ett tredimensionellt fastighetsutrymme nybildas eller ombildas.
I 1 b § finns särskilda bestämmelser om fastighetsbildning som innebär att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas. Lag (2009:183) 1b § Vid fastighetsbildning som medför att en ägarlägenhetsfastighet nybildas eller ombildas tillämpas 1 a §
med de tillägg och avvikelser som anges i andra och tredje styckena.
Fastighetsbildningen får ske endast om
1. det står klart att det utrymme som ägarlägenhetsfastigheten ska omfatta inte inom åtta år före fastighetsbildningsbeslutet till någon del har använts som bostadslägenhet, och
2. ägarlägenhetsfastigheten genom fastighetsbildningen kommer att ingå i en sammanhållen enhet om minst tre ägarlägenhetsfastigheter.
Vid tillämpningen av 1 a § första stycket 2 ska det särskilt övervägas om det bör inrättas en eller flera gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen (1973:1149).
Bestämmelserna i 1 a § första stycket 3 och 4 tilllämpas inte i fråga om ägarlägenhetsfastigheten.
Andra stycket 1 tillämpas inte vid sådan fastighetsbildning som avser överföring av ett utrymme från en ägarlägenhetsfastighet till en annan ägarlägenhetsfastighet.
Lag (2009:183)
Stäng lagtext
 
Fastighetsbildningslag (1970:988) 5 kap 4 § 4 § Fastighetsreglering får ske, under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. Åtgärden är dock ej tillåten, om den skulle väsentligt försvåra eller fördyra en mer omfattande reglering som behövs och som kan väntas inom en nära framtid. 4a § Bestämmelsen i 4 § första stycket ska inte tillämpas om det i en detaljplan har meddelats bestämmelser om fastighetsindelning eller servitut och fastighetsbildningsbeslut meddelas under detaljplanens genomförandetidgenomförandetidGenomförandetiden, den tid för genomförandet av en detaljplan som ska bestämmas enligt 4 kap. 21–25 §§. (PBL). Lag (2010:1003) Stäng lagtext  

En detaljplanebestämmelse om inrättande av en gemensamhetsanläggning ska vara förenlig med vissa bestämmelser i anläggningslagen. Detta innebär att deltagandet i gemensamhetsanläggningen måste vara av väsentlig betydelse för de fastigheter som enligt planen ska delta och anläggningen måste dessutom leda till att fastighetsvärdena ökar.
Anläggningslag (1973:1149) 5-6 §§ 5 § Gemensamhetsanläggning får ej inrättas för annan fastighet än sådan för vilken det är av väsentlig betydelse att ha del i anläggningen. 6 § Gemensamhetsanläggning får inrättas endast om fördelarna av ekonomisk eller annan art av anläggningen överväger de kostnader och olägenheter som anläggningen medför. Gemensamhetsanläggning får icke inrättas för byggnad eller annan anläggning som ej hör till fastighet, om ökad kostnad eller annan olägenhet av betydelse därigenom kan komma att uppstå för annan deltagare i gemensamhetsanläggningen. Lag (1987:126) 6a § Bestämmelserna i 5 och 6 §§ ska inte tillämpas om det i en detaljplan har meddelats bestämmelser om en gemensamhetsanläggning och anläggningsbeslut meddelas under detaljplanens genomförandetid. Lag (2010:1005) Stäng lagtext  

En detaljplanebestämmelse om ledningsrätt får inte användas om ändamålet bättre kan tillgodoses på något annat sätt än genom ledningsrätt eller om olägenheterna av en ledningsrättsupplåtelse, från allmän eller enskild synpunkt, överväger de fördelar som kan vinnas genom upplåtelsen.
Ledningsrättslag (1973:1144) 6 § 6 § Ledningsrätt får ej upplåtas, om ändamålet lämpligen bör tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av upplåtelsen från allmän eller enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. 6a § Bestämmelsen i 6 § ska inte tillämpas om det i en detaljplan har meddelats bestämmelser om en ledningsrätt och ledningsbeslut meddelas under detaljplanens genomförandetid.
Lag (2010:1004)
Stäng lagtext
 

Fastighetsindelningsbestämmelser är expropriativa och bindande för genomförandet

Vid en efterföljande lantmäteriförrättning under detaljplanens genomförandetid görs ingen ny prövning av de nämnda villkoren och lantmäterimyndigheten är alltså bunden av den bedömning som har gjorts i planärendet. Med stöd av fastighetsindelningsbestämmelser kan beslut fattas utan att de berörda fastighetsägarna är överens om detta och fastighetsindelningsbestämmelserna måste vara uppfyllda för att berörda fastigheter ska vara planenliga vid en lovprövning. Det är därför viktigt för rättssäkerheten att villkorsprövningen görs i enlighet med den praxis som finns.

Om lantmäteriförrättningen görs efter genomförandetidens utgång är fastighetsindelningsbestämmelserna fortfarande styrande för fastighetsbildningen på så sätt att lantmäterimyndigheten inte kan besluta om någon annan fastighetsindelning än den som har bestämts i detaljplanen. Den villkorsprövning som gjordes i detaljplanen är emellertid inte bindande efter genomförandetiden. Om lantmäterimyndigheten då gör en annan bedömning av ett villkor blir konsekvensen att någon fastighetsbildning överhuvudtaget inte kan ske. Vissa av villkoren kan dock åsidosättas genom avtal mellan parterna. I sådana fall kan fastighetsbildning ske enligt planen om fastighetsägarna är överens om detta. Om det krävs ett tvångsbeslut är dock planen inte genomförbar.
Fastighetsbildningslag (1970:988) 5 kap 4 § 4 § Fastighetsreglering får ske, under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. Åtgärden är dock ej tillåten, om den skulle väsentligt försvåra eller fördyra en mer omfattande reglering som behövs och som kan väntas inom en nära framtid. 4a § Bestämmelsen i 4 § första stycket ska inte tillämpas om det i en detaljplan har meddelats bestämmelser om fastighetsindelning eller servitut och fastighetsbildningsbeslut meddelas under detaljplanens genomförandetid. Lag (2010:1003) Stäng lagtext

Fastighetsindelningsbestämmelser är ett starkt redskap för att åstadkomma en viss fastighetsindelning i de fall där det bedöms som väsentligt att genomförandet sker på ett visst bestämt sätt eller där tvångsbeslut bedöms som nödvändiga. Sådana bestämmelser innebär dock samtidigt att det inte finns något utrymme för variationer eller anpassningar när planen ska genomföras, utöver sådant som kan betraktas som mindre avvikelser.
Fastighetsbildningslag (1970:988) 3 kap 2 § 2 § Inom ett område med detaljplan eller områdesbestämmelser får fastighetsbildning inte ske i strid mot planen eller bestämmelserna. Om syftet med planen eller bestämmelserna inte motverkas, får dock mindre avvikelser göras. Gäller naturvårdsföreskrifter eller andra särskilda bestämmelser för bebyggande eller användning av mark än de som avses i första stycket, ska fastighetsbildning ske så att syftet med bestämmelserna inte motverkas. Om det på grund av ett särskilt tillstånd får uppföras en byggnad eller vidtas en annan därmed jämförlig åtgärd i strid mot en sådan bestämmelse, hindrar det som nu har sagts inte fastighetsbildning som behövs för att tillståndet ska kunna utnyttjas. Lag (2014:205) Stäng lagtext  

Om en annan lösning bedöms som mer lämplig vid genomförandet måste planen ändras.

Samfälligheter

Mark som tillhör flera fastigheter gemensamt utgör en samfällighet som även brukar kallas för marksamfällighet. Det som har sagts om fastigheter gäller även för sådana samfälligheter. Det innebär bland annat att man genom fastighetsindelningsbestämmelser kan reglera att en marksamfällighet ska bildas för ett visst markområde.
Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 18 § 18 § I en detaljplan får kommunen bestämma en största eller minsta storlek på fastigheter, bestämma markreservat för gemensamhetsanläggningar samt, om det behövs för genomförandet av en ändamålsenlig indelning i fastigheter eller för att annars underlätta detaljplanens genomförande, bestämma
1. hur området ska vara indelat i fastigheter,
2. de servitut, ledningsrätter och liknande särskilda rättigheter som ska bildas, ändras eller upphävas,
3. de anläggningar som ska utgöra gemensamhetsanläggningar, och
4. de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningarna och de utrymmen som ska tas i anspråk för anläggningarna.
En detaljplanebestämmelse om markens indelning i fastigheter eller om servitut eller liknande särskilda rättigheter ska vara förenlig med 3 kap. 1 § och 5 kap.
4 § första stycket fastighetsbildningslagen (1970:988).
En detaljplanebestämmelse om inrättande av en gemensamhetsanläggning ska vara förenlig med 5 och 6 §§ anläggningslagen (1973:1149). En detaljplanebestämmelse om ledningsrätt ska vara förenlig med 6 § ledningsrättslagen (1973:1144). 18a § Bestämmelserna i 18 § om fastigheter ska tillämpas också på mark eller annat utrymme som hör till flera fastigheter gemensamt. Lag (2011:335) Stäng lagtext

Planändring under genomförandetiden

En detaljplan får normalt inte ändras eller upphävas före genomförandetidens utgång om någon fastighetsägare som berörs motsätter sig det. Detta gäller dock inte om planändringen görs för att införa fastighetsindelningsbestämmelser.
Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 39 § 39 § En detaljplan får inte ändras eller upphävas före genomförandetidens utgång, om någon fastighetsägare som berörs motsätter sig det. Första stycket gäller inte om ändringen eller upphävandet behövs
1. på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt som inte har kunnat förutses vid planläggningen, eller
2. för införande av bestämmelser enligt 18 § första stycket.
Stäng lagtext
 

Syftet med detta undantag är att möjliggöra ett förfarande i två steg, på det sätt som har varit brukligt i vissa kommuner när det gäller fastighetsplaner. Om det visar sig att detaljplanen blir svår att genomföra därför att fastighetsägarna har olika uppfattningar om hur detta ska ske, kan frågan alltså avgöras genom att man i planen inför bindande bestämmelser om fastighetsindelningen. När en sådan planändring har vunnit laga kraft, kan de tvångsmedel som finns i bland annat fastighetsbildningslagen tillämpas som endast gäller inom planer med fastighetsindelningsbestämmelser.

Beteckningar och bestämmelser

Fastighetsindelningsbestämmelser betecknas på två olika sätt, beroende på syftet med bestämmelsen. Bestämmelser om hur området ska vara indelat i fastigheter regleras genom en fastighetsindelningsgräns. Fastigheter som nybildas ska ges lottbeteckningar. Bestämmelser för rättighetsområden, som servitut, ledningsrätt och gemensamhetsanläggningar, betecknas med bokstaven a med index och avgränsas med administrativa gränser.

Rättigheter som ska upphöra att gälla anges som bestämmelser. Dessa avgränsas och betecknas på samma sätt som bestämmelser om nya rättigheter, men det måste tydligt framgå att rättigheten upphör att gälla.

För att fastighetsindelningsbestämmelserna ska vara enkla att hitta redovisas de på plankartan under den egna rubriken Fastighetsindelning.

Boverket rekommenderar att de beteckningar som redovisas här i PBL kunskapsbanken används.

Exempel på bestämmelser för hur ett område ska vara indelat i fastigheter:

Fastighetsindelningsgräns Fastighetsindelningsgräns
Lott A Fastighet som ska bildas
Sex fastigheter (lotterna A-F) Ska bildas med de gränser som anges på plankartan

Exempel på bestämmelser för rättighetsområden:

Administrativ gräns
Administrativ gräns för rättighetsområde
a1
Servitut avseende rätt till utfart till förmån för Lotten A (Belastar lotten B)
a2
Ledningsrätt för va-ledningar för X kommun (Belastar lotten B)
a3
Gemensamhetsanläggning för utfartsväg. Deltagande fastigheter och närmare beskrivning av anläggningen, se bilaga X (Belastar lotten B)
a4
Servitut avseende rätt till utfart till förmån för fastigheten X:XX ska upphöra att gälla. (Belastar
lotten B) Servitutet bildat vid lantmäteriförrättning, 1976-05-03, akt XXXXX

Särskild plankarta

En plankarta innehåller ofta en stor mängd information. Om planen även ska reglera fastighetsindelningen kan det vara svårt att tillräckligt tydligt redovisa den på plankartan. Om det behövs bör därför fastighetsindelningsbestämmelserna redovisas på en särskild plankarta.
Plan- och bygglag (2010:900) 4 kap 30 § 30 § En detaljplan ska bestå av en karta över det område som planen omfattar
(plankarta) och de bestämmelser i övrigt som behövs. Av plankartan ska det framgå hur planområdet delas upp för skilda ändamål och vilka bestämmelser som gäller för olika områden.
Om det behövs för att planen ska bli tydlig, får reglering av frågor som avses i 18 § första stycket redovisas på en särskild plankarta. Stäng lagtext
 

Lantmäteriet ansvarar för innehållet på sidan.

Gör din egen pdf.

Frågor och svar om pbl.

En grön ruta med texten bevakning av rättsfall. Klicka på bilden för att komma till webbsidan

Se tidigare seminarier

  • Granskad 130701
  • Sidansvarig: PBL Kunskapsbanken
  • Skriv ut