Produktionskostnaden är beställarens samtliga kostnader för att anskaffa en byggnad. Grovt kan produktionskostnaderna delas in i markkostnad och byggnadskostnad. I markkostnaden ingår kostnader för tomt, planering och exploatering.
I produktionskostnaden ingår också alla avgifter och skatter liksom de vinster som tas ut av underleverantörer i olika led. Produktionskostnaden är således lika med det pris en köpare betalar för ett småhus eller det pris en bostadsrättsförening respektive ett fastighetsföretag betalar för hela fastigheten inklusive byggnaden.
Produktionskostnadens bestämningsfaktorer
Produktionskostnad och Byggnadsprisindex. Källa: SCB.
Faktorer som påverkar produktionskostnaden
Produktionskostnaderna bestäms av den faktiskt använda tekniken att producera och av priserna på de insatta resurserna. Förändringar i kostnaderna följer alltså av förändringar i faktorpriser och i den använda produktionstekniken. En tredje faktor av betydelse är produktens utformning. Ändringar i denna medför såväl ökningar som minskningar i kostnaderna. När det gäller bostadsproduktionen kan det också ha betydelse var någonstans i landet man bygger.
Hur har produktionskostnaderna utvecklats?
Kostnaden för att bygga bostäder har kontinuerligt ökat över tid. Statistiska centralbyrån följer kostnadsutvecklingen genom byggnadsprisindex (BPI) och genom uppgifter om pris per kvadratmeter. BPI tar hänsyn till om husens kvalitet och utformning skiljer sig mellan åren, liksom om det skett regionala förskjutningar i byggproduktionen. I statistiken för pris per kvadratmeter tas inte hänsyn till sådana kvalitativa skillnader. I figuren nedan framgår utvecklingen sedan 1975.
Kostnadsbegreppet
I de allra flesta fall är det egentligen inte kostnaden för att producera vi mäter, utan i stället det pris kunden faktiskt betalar. I detta pris ingår inte bara kostnader utan även de vinster som tas ut i en rad mellanled. Förekomsten av olika kostnadsbegrepp är en orsak till förvirring i samband med kostnadsjämförelser över tid eller rum.
Produktionskostnad per kvadratmeter lägenhetsarea efter upplåtelseform, i storstadsområden och övriga riket. Källa: SCB.
Produktionskostnaderna har varit väsentligt högre inom storstadsområdena över hela perioden. Skillnaderna har ökat något när det gäller bostadsrätter, från 21 till 27 procent, medan produktionskostnaderna för hyresrätter har legat på en konstant nivå på cirka 21 procent över kostnaderna i övriga landet.
Produktionskostnaden har ökat väsentligt mer för bostadsrätter än för hyresrätter under de senaste 15 åren. 1995 var produktionskostnaderna ungefär desamma för bostadsrätt och hyresrätt inom både storstadsområdena och övriga riket, men 2009 hade produktionskostnaden blivit drygt 30 procent högre för bostadsrätter än för hyresrätter i storstadsområdena och drygt 25 procent högre i övriga riket.
Varför ökar produktionskostnaderna?
Orsakerna till den kraftiga ökningen av de genomsnittliga produktionskostnaderna är många och komplicerade. En första och naturlig förklaring kan vara att olika kostnadsbegrepp jämförs med varandra, vilket kan leda till missvisande genomsnittsvärden. Diagrammen visar att den regionala fördelningen liksom valet av upplåtelseform har en stor betydelse för produktionskostnadens storlek. Det kan förklara att den genomsnittliga produktionskostnaden per kvadratmeter ökar om bostadsbyggandet förskjuts mot byggande av bostadsrätter i storstadsområden.
Produktionskostnaden påverkas också av den använda produktionstekniken och av kostnadsutvecklingen för faktorpriserna, till exempel prisutvecklingen för arbetskraft och maskiner, och i det sammanhanget kan man konstatera att utvecklingen av markpriserna är av hög relevans. Andra förklaringsfaktorer som ofta förekommer i bostadsbyggnadssammanhang är: serielängden och konjunkturens betydelse, liksom statens agerande i form av regler, normer och subventionssystem.
Mycket har skett inom bygg- och bostadsmarknaden de senaste 15 åren, bland annat kan vi konstatera att volymens nedgång också får kostnadseffekter genom att produktionskapacitet försvunnit och att byggserierna minskat.
Produktionskostnaderna är högre för bostadsrätter
När det gäller den relativt höga utvecklingstakten för bostadsrätter kan man konstatera att finansieringssystemet har förändrats under perioden och att kapitalkostnaden förskjutits från bostadsrättsföreningar till bostadsrättsinnehavare, vilket medfört sänkta boendekostnader tack vare utnyttjandet av ränteavdragen.
När det gäller att finna förklaringar till kostnadsutvecklingen får vi inte glömma att det som benämns produktionskostnad är det pris som beställaren betalar. Vi kan konstatera att bostadsmarknaden består av flera olika producentled samtidigt som priset på denna marknad, liksom övriga marknader, bestäms av utbud och efterfrågan. Den ökade betalningsviljan på bostadsmarknaden har tagit sig uttryck i stigande priser på villor och bostadsrätter.
De stigande priserna har också fört med sig stigande produktionskostnader. Ökningen av produktionskostnaderna för bostadsbyggande har dock skett långsammare än prisutvecklingen på villor och bostadsrätter.