• Till navigationen

Sedan den 1 januari 2011 gäller en ny lag (SFS 2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Avsikten med lagen är att den ska förtydliga definitionen av bolagen men också ställa nya krav på hur verksamheten bedrivs och vilka överföringar som kan göras till ägaren d.v.s. kommunen:

• Ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppgift ska vara att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och erbjuda hyresgästerna inflytande.
• Den viktigaste förändringen från och med 2011 är att bolagen ska driva verksamheten enligt affärsmässiga principer med normala avkastningskrav. Vidare är den begränsning av utdelningsbegränsningar som fanns i den s.k. Allbolagen ersatt av en begränsning av värdeöverföringar från kommunala bostadsaktiebolag.
• Ett kommunalt bostadsbolags vinster kan emellertid överföras från bolaget till kommunen om det görs för att finansiera åtgärder inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsansvar. Det kan bl.a. röra sig om att främja integration och social sammanhållning eller åtgärder för att tillgodose behovet av bostäder för personer för vilka kommunen har ett särskilt ansvar.  

Hyreslagstiftningen

 Vid årsskiftet infördes även förändringar i hyreslagstiftningen, dvs 55 och 55e §§ i 12 kapitlet jordabalken. Förändringen har nära anknytning till den nya lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och innebär att allmännyttans roll vid hyressättningen förändras:

• Hyror som förhandlats fram kollektivt ska vara normerande oavsett vem som är part. Före 2011 gällde att om det uppstod en tvist om hyran så skulle hyresnämnden använda hyressättningen i de allmännyttiga kommunala bostadsföretagen för en likvärdig lägenhet i sin prövning. Detta innebar i praktiken att allmännyttans hyror blev normerande för hyresförhandlingarna. Från och med 2011 gäller istället att det lika väl kan vara hyror som en hyresgästförening har förhandla fram med en organisation som företräder privata fastighetsägare som blir normerande vid en tvist.

• Vidare införs en ny skyddsregel mot kraftiga hyreshöjningar – den s.k. trappningsregeln. Regeln avser att dämpa effekten av kraftiga hyreshöjningar i fall den nya hyran blir väsentligt högre i förhållande till den gamla hyran. Det återstår att se vad hyresnämnderna kommer att bedöma som väsentligt högre hyra men om det närmar sig tio procent så är det troligen en väsentlig höjning. Och om det är en väsentlig höjning så kan hyresnämnden besluta om en stegvis upptrappning. En sådan upptrappning kan troligen inte pågå i mer än cirka tio år men även här kommer hyresnämndernas ställningstagande att vara avgörande.

Allmännyttans roll är under förändring.

UPPFÖLJNING

Boverket har bland annat i uppdrag att följa utvecklingen efter dessa förändringar. Det är värt att notera att det är först de räkenskapsår som börjar fr.o.m. den 1 januari 2011 som den nya lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag börjar gälla. Detta gör att effekterna av förändringarna kan börja utvärderas först efter 2011 års utgång. Däremot kommer antagligen kommunernas ägardirektiv till de allmännyttiga bolagen att förändras redan under året.

Förändringarna som avser hyreslagstiftningen har dock kunnat få effekt redan under 2011.

Kommunernas roll genom ägardirektiven

 Boverket har tidigare undersökt hur kommunerna använt ägardirektiven för att styra de allmännyttiga bostadsbolagen. En större studie publicerades i december 2006: En studie av allmännyttiga bostadsföretag som kommunala instrument.

I de fall kommunerna sett ett behov av att nya ägardirektiv, som gäller från 2011, så finns det ett intresse av att se hur dessa skiljer sig från de tidigare. Det finns t.ex. anledning att förvänta sig att ansvaret för bostadsförsörjningen i kommunen kommer att renodlas och inte ligga på de allmännyttiga bostadsbolagen. Man kan även ställa sig frågan om det kommer att finnas sociala hänsyn i ägardirektivet som kan ha sin grund i att vissa åtgärder måste vidtas eftersom alternativet, att inget görs, innebär att bolaget drabbas av ökade kostnader. Det finns även skäl att se hur väl eventuella äldre ägardirektiv rimmar med lagen.

Löpande uppföljning

Boverket följer allmännyttans utveckling, bland annat genom den årliga bostadsmarknadsenkäten. Den visar bland annat i vilken mån de allmännyttiga bostadsföretagen bidrar med bostäder för bostadssociala ändamål, aktuella försäljningar samt byggande av seniorbostäder. De senaste resultaten redovisas i ”Bostadsmarknaden år 2011-2012” och publicerades i juni månad 2011.

Allmännyttan i ett historiskt perspektiv

Den svenska allmännyttan utmärker sig i förhållande till sina motsvarigheter i andra delar av Europa. Det handlar framförallt om att den inte riktar sig enbart till vissa grupper, som hushåll med låga inkomster, utan är öppen för alla. Den ägs av kommunerna. Vad som ligger bakom att man i Sverige valde denna linje behandlas i ”Den kommunala allmännyttans historia”, som togs fram på uppdrag av den statliga utredningen om allmännyttans villkor 2008. Samma år gav Boverket även ut rapporten ”Nyttan med allmännyttan”.